Zusammenfassung unterschiedlicher Betriebskostenpositionen

Die Zusammenfassung der Kostenpositionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ führt zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung.

1 1. Es besteht kein Grund für die - beschränkt erfolgte - Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

2 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob die undifferenzierte Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position zur Folge habe, dass die Betriebskostenabrechnung insoweit aus formellen Gründen unwirksam sei. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der in diesem Umfang eingelegten Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Denn die genannte Frage lässt sich ohne Weiteres anhand der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht auch gesehen und zutreffend angewendet hat, beantworten.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Betriebskostenabrechnung der Kl. bezüglich der zusammengefassten Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung zutreffend als (formell) nicht ordnungsgemäß angesehen.

4 Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428 = NJW 2009, 3575 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO. Rn. 7 [zur Zusammenfassung der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung]).

5 Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist hingegen unzulässig (Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, GE 2009, 1613 = NJW 2011, 143 Rn. 41). Eine Ausnahme hat der Senat lediglich bezüglich der - sachlich eng zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037 = NZM 2009, 698 Rn. 18).

6 Nach diesen Maßstäben hat es das Berufungsgericht zu Recht als unzulässig angesehen, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammenzufassen. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung - anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser - auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese Kosten - wie hier - von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid - wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten - abgerechnet werden.

7 Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht darauf an, ob der Bekl. durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden; es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen. Aus diesem Grund ist es auch nicht entscheidungserheblich, ob der Kl., wie die Revision geltend macht, dem Bekl. eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde bereits mit der Abrechnung übermittelt hat, und ob die Zurückweisung des diesbezüglichen Vorbringens in der Berufungsinstanz zu Recht erfolgt ist.

Eine Zusammenfassung von Betriebskostenarten in der Abrechnung ist zwar prinzipiell zulässig, aber nur bei eng zusammenhängenden Kosten. Frischwasser und Schmutzwasser beispielsweise darf man zusammenfassen, Grundsteuer und Straßenreinigung nicht, wie der BGH jetzt entschied.

Der Vermieter machte gegen den Mieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung geltend. In der Abrechnung hatte der Vermieter die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammengefasst, da beide Kosten von der Gemeinde erhoben wurden und in einem Bescheid (allerdings mit getrennter Ausweisung) gegenüber dem Vermieter geltend gemacht worden sind.

Der Mieter hielt die Abrechnung der gemeinsamen Kostenposition für unzulässig.

Zu Recht! Die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position führt zur formellen Unwirksamkeit dieser Position.

Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt selbst dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden. Für eine Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfallen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die geordnete Zusammenstellung der Betriebskosten übermittelt werden.

Der Vermieter hat die Revision nach dem Hinweisbeschluss des BGH zurückgenommen.

Die Entscheidung beschäftigt sich mit einem der Spannungsfelder bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Während nach der Rechtsprechung einerseits keine überhöhten Anforderungen an die Spezifizierung der abgerechneten Kosten zu stellen sind, muss die Abrechnung andererseits klar und verständlich für den Mieter sein (so schon BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - GE 1982, 135). Notwendig, aber auch ausreichend ist es danach, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - GE 1982, 135).

Wie der BGH zutreffend entschieden hat, ist dies bei der Zusammenfassung der Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung nicht der Fall.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes liegt dabei auf der Linie seiner bisherigen Rechtsprechung. Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass eine Zusammenfassung von Kostenarten nur bei eng zusammenhängenden Kosten zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - GE 2009, 1428; BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - GE 2009, 1037). Ein solch enger Zusammenhang besteht bei Sammelposten wie Wasserversorgung/Strom, Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung oder Personalkosten nicht (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. April 2009 - 24 U 163/08 - GE 2009, 1489).

Gegen die Zusammenfassung der Positionen Frischwasser und Schmutzwasser unter einer gemeinsamen Position sowie der Zusammenfassung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hatte der BGH aufgrund des engen Sachzusammenhangs hingegen keine Bedenken (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - GE 2009, 1037; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - GE 2009, 1428).

Die unzulässige Zusammenfassung mehrerer Kostenpositionen führt zur formellen Unwirksamkeit dieser Positionen (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - GE 2007, 438; a. A. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, S. 378, welche die Unwirksamkeit nur in Bezug auf diejenigen Positionen annehmen, die sich nicht aus der Bezeichnung der Sammelposition ergeben). Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nur, die Abrechnung zu korrigieren. In Wohnraummietverhältnissen muss er hierbei allerdings die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beachten.

Ob eine der Betriebskostenabrechnung beigefügte Erläuterung der Sammelpositionen zu einer abweichenden Beurteilung führt (so tendenziell KG, Beschluss vom 25. Juni 2009 - 8 U 81/09 - GE 2009, 1493; ferner Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, S. 378), ist bislang noch nicht höchstrichterlich entschieden.

Vermieter dürften vor diesem Hintergrund gut beraten sein, sich bei der Gestaltung der Betriebskostenabrechnung und der Aufzählung der Kostenpositionen an den mietvertraglich vereinbarten bzw. in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kostenpositionen zu orientieren. Denn in diesem Falle ist die Nachvollziehbarkeit und Transparenz für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich gewährleistet.

RA Stefan Daniel, KNP Kreikenbohm Niederstetter Partnerschaft Rechtsanwälte mbB, Berlin