Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens mangels Vollmacht

Das Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung ist unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 221,01 € um 44,20 € auf 265,21 € aus § 558 Abs. 1 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. April 2005 ist jedenfalls nach der Zurückweisung gemäß § 174 BGB durch die Bekl. unwirksam. Das Verlangen ist der Bekl. am 27. April 2005 zugegangen. Dem Mieterhöhungsverlangen lag keine Vollmacht auf die Hausverwaltung bei.

Die Bekl. wies das von der Hausverwaltung im Namen der Kl. geltend gemachte Mieterhöhungsverlangen jedenfalls unter Hinweis auf die fehlende Vollmachtsurkunde Kl. - Hausverwaltung unter dem 29. April 2005 zurück.

Die Zurückweisung ist am 3. Mai 2005 bei der Hausverwaltung eingegangen. § 174 BGB ist auf alle einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärungen anzuwenden. Auf die Mieterhöhungserklärung ist die Vorschrift entsprechend anzuwenden (Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 174, Rn. 1 m.w.N.).

Die Zurückweisung ist rechtzeitig erfolgt. Der Zeitablauf von sechs Tagen vom Zugang bei der Bekl. bis zum Zugang bei der Hausverwaltung ist noch als unverzüglich anzusehen. § 174 BGB war hier auch nicht gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, weil die Bekl. schon entsprechende Erklärungen akzeptiert hätte (dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 174, Rn. 7). Mieterhöhungsverlangen sind unstreitig zuvor von der Hausverwaltung nicht ausgesprochen worden. Aus dem Schreiben vom 11. Dezember 2003 ergibt sich nur eine Beauftragung für die Eigentümergemeinschaft, nicht aber für den einzelnen Eigentümer. Eine genauere Erklärung oder eine Vollmacht waren nicht beigefügt. Im Schreiben vom 30. November 2004 ist keine Vertretung offengelegt. Im übrigen ist die Hausverwaltervollmacht erst am 17. Mai 2005 - nach dem Mieterhöhungsverlangen - ausgestellt.

Wer eine einseitige Erklärung erhält, die von einem Vertreter abgegeben wird, kann die Erklärung unverzüglich zurückweisen, wenn keine Vollmacht beigefügt war. Das gilt auch für Mieterhöhungsverlangen.

Die Hausverwaltung hatte sich im Dezember 2003 bei den Mietern vorgestellt und um Überweisung der Miete auf ihr Konto gebeten. Dem kam die Mieterin nach. Ein Mieterhöhungsverlangen im April 2005 durch die Hausverwaltung wies die Mieterin allerdings wenige Tage später zurück, da eine Originalvollmacht nicht beigefügt war. Die Vermieter hielten das für treuwidrig.

Mit Urteil vom 9. Oktober 2006 wies das LG Berlin die Klage ab. Die Zurückweisung sei nach § 174 BGB möglich gewesen und habe auch nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. Das Mieterhöhungsverlangen seien zuvor von der Hausverwaltung nicht ausgesprochen worden. Dazu komme, daß die im Prozeß vorgelegte Hausverwaltervollmacht erst im Mai 2005 augestellt worden sei.