Zurückverweisung des Rechtsstreits bei unterlassenem Hinweis auf Formunwirksamkeit der Modernisierungsankündigung

Zurückverweisung des Rechtsstreits bei unterlassenem Hinweis auf Formunwirksamkeit der Modernisierungsankündigung; Aufschlüsselung der voraussichtlichen Mieterhöhung nach einzelnen Gewerken

Weist das Amtsgericht ohne vorherigen Hinweis die Klage auf Duldung der Modernisierung mit der Begründung ab, dass deren Ankündigung unwirksam ist, ist der Rechtsstreit auf Antrag des Vermieters unter Aufhebung des Urteils zurückzuverweisen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Rechtsstreit war unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil leidet an einem Verfahrensmangel, da das Amtsgericht gemäß § 139 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO gebotene richterliche Hinweise im Hinblick auf die Formunwirksamkeit der erstinstanzlichen Modernisierungsankündigung nicht erteilt hat. Ein unterlassener Hinweis nach § 139 ZPO stellt stets einen erheblichen Verfahrensmangel dar, wenn das erstinstanzliche Gericht zunächst Beweis erhebt und die Klage sodann ohne gesonderten Hinweis aus anderen Gründen abweist (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 538 Rz. 20). So liegt der Fall hier:

Das Amtsgericht hat die erstinstanzliche Modernisierungsankündigung im angefochtenen Urteil in der Sache zutreffend für unwirksam erachtet, da es den Formanforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht gerecht wird. Danach hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Sie muss dabei den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird, und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der ggf. zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (BGH, Urt. v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 = GE 2011, 1545).

Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung vom 10. Februar 201 1 nicht gerecht. Denn sie weist die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag (472,81 €) und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt aus. Es entspricht jedoch ganz überwiegender - und zutreffender - Auffassung, dass eine entsprechende Aufschlüsselung unentbehrlich ist (LG Berlin, Urt. v. 17. Januar 1991 - 61 S 202/09, MDR 1991, 445 = GE 1991, 251; Urt. v. 27. November 1990 - 65 S 250/90, MM 1992, 388; AG Charlottenburg, Urt. v. 15. Juni 2012, 232 C 70/12, MM 2012, Nr. 9, 30; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 554 Rz. 279; Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2011, § 554 Rz. 45, 46; Heilmann, in: JurisPK-BGB, § 554 Rz. 39; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht 2011, § 554 Rz. 143; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. VII Rz. 162; a.A. LG Fulda, Urt. v. 24.1.1992 - 1 S 173/91, WuM 1992, 243). Denn der Mieter vermag nur so mit einer hinreichenden Beurteilungsgrundlage zu entscheiden, welche der Vielzahl einzelner Maßnahmen er zu dulden hat und ob, ggf. welche der einzelnen Maßnahmen für ihn mit einer Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB verbunden ist. Von beidem hängt maßgeblich die von ihm zu treffende Entscheidung ab, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen möchte.

An dieser Beurteilung ändert auch die der Duldungsankündigung beigefügte „Projektübersicht" vom 20. Januar 2011 nichts, da sie zwar eine - überschlägige - Aufgliederung der Gesamtkosten von 834.785 € auf mehrere Gewerke vornimmt, indes nicht die gebotene Mieterhöhung je duldungspflichtiger Maßnahme für die einzelnen Mieter und damit auch nicht für die Bekl. ausweist.

Auf die unzureichende Begründung der Modernisierungsankündigung hat das Amtsgericht jedoch weder terminsvorbereitend noch in der mündlichen Verhandlung vom 9. Dezember 2011, nicht im Auflagenbeschluss vom 1. Februar 2012 und auch nicht im Termin vom 7. März 2012 hingewiesen. Es hat stattdessen Beweis über die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Dämmung der Geschossdecke erhoben, um sodann ohne vorherigen Hinweis die Klage auch unter Verweis auf die unzureichende Begründung des Erhöhungsverlangens abzuweisen. Das stellt sich als eine verfahrenswidrige Überraschungsentscheidung dar, da die Parteien nicht erst im Urteil von einer bis dahin nicht erörterten Fallbewertung erfahren dürfen (Heßler, aaO., § 538 Rz. 21 m.w.N.). Dass die Kl. die Hinweiserteilung zum Anlass genommen hätten, den Formalmangel durch eine neue formgerechte Duldungsankündigung zu heilen und damit die Klage zu ändern, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn die Pflicht zur Erteilung sachgerechter Hinwiese bürdet dem Richter auch auf, ggf. eine Klageänderung anzuregen (Fischer, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2013, § 139 Rz. 4). Lediglich Hinweise zu völlig neuem tatsächlichem Vorbringen und Anträgen, die ein anderes, bislang in der Sache im Parteivortrag nicht angeklungenes Prozessziel verfolgen, überschreiten die Grenze richterlicher Neutralität, weil sie den Anschein der Identifikation mit der Partei erwecken (Stadler, in: Musielak ZPO, 9. Aufl. 2012, § 139 Rz. 5). Davon kann hier keine Rede sein, da offensichtliches Prozessziel der Kl. die Durchsetzung ihres geltend gemachten Duldungsanspruchs war, dem sie allein durch Ausspruch eines formwirksamen Duldungsverlangens zum Erfolg verhelfen konnten.

Der Verfahrensmangel ist angesichts der nunmehr nachgeschobenen zweitinstanzlichen Modernisierungsankündigung vom 29. November 2012, in der die Kl. die vorgenannten Formmängel beseitigt haben, und des streitigen wechselseitigen Vortrags zu sämtlichen materiellen Voraussetzungen des Duldungsanspruchs erheblich, da bereits nach dem Inhalt der Berufungsbegründung offensichtlich ist, dass die Kl. im Falle der gebotenen erstinstanzlichen Hinweiserteilung den Formmangel bereits im ersten Rechtszug beseitigt hätten (vgl. BGH, Urt. v. 9.10.2003 - I ZR 17/01, NJW-RR 2004, 495). Da sämtliche sonstigen materiellen Voraussetzungen des Duldungsanspruchs hinreichend substantiiert dargetan und zwischen den Parteien streitig sind, ist nicht nur darüber - sondern abhängig vom Ergebnis der Beweisaufnahme - ggf. auch über den beklagtenseits erhobenen Härteeinwand und die von den Kl. behauptete Üblichkeit des von ihnen beabsichtigten Zustands der Mietsache Beweis zu erheben.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Aufwands und Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile geboten (vgl. BGH, aaO.). Die Beweise werden nunmehr im ersten Rechtszug durch das Amtsgericht zu erheben sein.

Die auch im Falle der Aufhebung und Zurückverweisung zu treffende Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit (Heßler, aaO.) beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, bestanden nicht.

Das Urteil erster Instanz ist aufzuheben und der Rechtsstreit zurückzuverweisen, wenn die Klage auf Duldung der Modernisierung ohne vorherigen Hinweis auf die Formunwirksamkeit der Ankündigung abgewiesen worden ist.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme. Der Modernisierungsankündigung fügte er eine „Projektübersicht" bei, die eine – überschlägige – Aufgliederung der Gesamtkosten auf mehrere Gewerke vornahm, jedoch die gebotene Mieterhöhung je duldungspflichtige Maßnahme für die einzelne Maßnahme nicht auswies. Das Amtsgericht erhob Beweis über die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Dämmung der Geschossdecke, wies jedoch dann ohne vorherigen Hinweis die Klage unter Hinweis auf die unzureichende Begründung des Erhöhungsverlangens ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des LG Berlin hob das erstinstanzliche Urteil auf und verwies den Rechtsstreit auf Antrag des Vermieters an das Amtsgericht zurück. Dessen Urteil leide an einem wesentlichen Verfahrensmangel, da es nicht auf die Formunwirksamkeit der Modernisierungsankündigung hingewiesen habe, wie es notwendig gewesen sei. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht die Modernisierungsankündigung für unwirksam gehalten, weil sie die voraussichtliche Mieterhöhung nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausweise. Im Fall des gebotenen Hinweises auf den Formmangel hätte aber der Vermieter diesen beseitigt, wie sich aus der nunmehr nachgeschobenen zweitinstanzlichen Modernisierungsankündigung ergebe.

Die Entscheidung räumt zu Recht mit der Unsitte auf, dass zunächst endlos Beweis erhoben wird, bevor dann die Klage ohne Hinweis wegen formeller Mängel abgewiesen wird.

Hinsichtlich der Notwendigkeit der Aufschlüsselung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme nach den einzelnen Gewerken entspricht die Entscheidung der – auch zitierten – Rechtsprechung zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. (vgl. auch LG Potsdam, Urteil vom 25. Mai 2000 - 11 S 190/99, WuM 2000, 553). Lediglich bei der Vereinbarung eines Pauschalpreises kann die Notwendigkeit dieser Aufgliederung im Einzelnen entfallen, jedoch nur bei einzelnen, in sich abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen (LG Berlin, Urteil vom 8. März 2003 - 67 S 306/02, GE 2003, 883; LG Berlin, Urteil vom 5. Dezember 2008 - 63 S 149/08, GE 2009, 844).

Auch nach dem ab 1. Mai 2013 geltenden § 555 c Abs. 1 Nr. 3 ist der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung in der Modernisierungsankündigung anzugeben.

Die ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist jedoch nicht mehr Voraussetzung für die Mieterhöhung. Denn gem. § 559 Abs. 1 BGB n.F. hängt die Mieterhöhung (nur) von der Durchführung der dort aufgeführten Maßnahmen ab (so schon BGH, Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, WuM 2011, 225 = NJW 2011, 1220 = GE 2011, 541 = NZM 2011, 359 = ZMR 2011, 542).

Harald Kinne