Zurückgezahlte Betriebskostenvorauszahlung

Zahlt der Vermieter wegen fehlender Aufschlüsselung Betriebskostenvorauszahlungen an den Mieter zurück, steht ihm im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BGH ein Rückforderungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu.

(Leitsatz der Redaktion)

a. Die Bekl. schulden die Zahlung von 820,91 €. Dies folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt BGB vor dem Hintergrund, dass der Kl. mit der Zahlung von 820,99 € an das LAGeSo rechtsgrundlos eine Leistung an die Bekl. erbracht hat.

aa. Dass der Kl. trotz der Überweisung auf ein Konto des LAGeSo eine Leistung an die Bekl. erbracht hat, folgt aus § 362 Abs. 2 BGB i. V. m. § 185 BGB. Nachdem die Bekl. den Kl. aufgefordert hatten, an das LAGeSo zu zahlen, ist den Bekl. die Rückzahlung so zuzurechnen, als sei sie an die Bekl. selbst erfolgt.

bb. Die Bereicherung der Bekl. erfolgte durch Leistung des Kl. Leistung ist die bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens. Der Kl. wollte mit der Zahlung einen vermeintlich bestehenden Rückforderungsanspruch der Bekl. erfüllen. Die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung erfolgt auch grundsätzlich innerhalb der jeweiligen Leistungsbeziehung.

cc. Die Zahlung des Kl. am 7.12.2009 erfolgte ohne Rechtsgrund, weil tatsächlich kein Rückforderungsrecht der Bekl. hinsichtlich der Vorschüsse auf die kalten Betriebskosten im Streitzeitraum bestand. Vielmehr lag trotz der nicht vorgenommenen betragsmäßigen Aufschlüsselung des vereinbarten Vorschusses auf die einzelnen Betriebskostenarten eine wirksame Vereinbarung über die Abwälzung der Betriebskosten und die Zahlung eines Vorschusses von 149,27 € vor. Die Anforderungen von § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV sind schon dadurch gewahrt, dass die anfallenden Kostenarten benannt sind und ihre voraussichtliche Summe angegeben ist. Nur diese Informationen, nicht aber die Kalkulation jeder einzelnen Position, sind für den Mieter von Interesse (siehe BGH, NJW 2010, 1198 f. m. w. N.).

Ein Rechtsgrund für die am 7.12.2009 erfolgte Rückzahlung lag auch nicht im Schreiben des Kl. vom 18.5.2009 an das LAGeSo bzw. in dem darin erwähnten Schreiben an die Bekl. Der Kl. hat mit seinen Schreiben zu erkennen gegeben, dass er die Rückforderung nicht für anständig und moralisch korrekt hält, sich aber aufgrund der Rechtsprechung für verpflichtet zur Erstattung hält. Ein eigenständiges Schuldanerkenntnis, also ein von der eigentlichen Verpflichtung losgelöstes Geschäft im Sinne der §§ 780, 781 BGB liegt darin nicht. Dagegen spricht bereits die Bezugnahme auf den bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch.

Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass der Kl. damit eine verbindliche Einschätzung der Rechtslage vorgenommen hätte; ein rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt kommt dem Schreiben nicht zu. Aus dem Gesamttenor seines Schreibens ergibt sich vielmehr, dass er das LAGeSo dazu anhalten wollte, die Rückforderung noch mal zu überdenken.

Ob die für ein Schuldanerkenntnis einzuhaltende Schriftform gewahrt wäre, kann offen bleiben. Im Übrigen wäre auch ein selbständiges Schuldanerkenntnis vorliegend ohne Rechtsgrund abgegeben worden und grundsätzlich kondizierbar.

dd. Der Anspruch des Kl. ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. § 814 BGB setzt die Rechtskenntnis der Nichtschuld voraus (BGH, NJW 1997, 2381). Daran fehlt es, da der Kl. irrig seine Verpflichtung zur Erstattung der Vorschüsse annahm. Nicht entscheidend ist, ob dieser Irrtum vermeidbar war.

ee. Die Bekl. können dem Kl. auch nicht erfolgreich eine Entreicherung nach § 818 Abs. 3 BGB entgegenhalten. Die Bekl. haben gegenüber dem LAGeSo nach § 3 AsylbLG Anspruch auf Zahlung der Kosten der Unterkunft. Soweit sich die Bekl. zur Begründung der Entreicherung auf die Abtretung in § 20 Nr. 8 des Mietvertrags berufen, verkennen sie, dass die Leistungen nach dem AsylbLG als unpfändbare Forderungen dem Abtretungsverbot nach § 400 BGB unterliegen. Die Leistungen nach diesem Gesetz stellen eine Mindestleistung zur Existenzsicherung dar und erreichen damit der Höhe nach nicht die Grenze pfändbarer Beträge (§ 53 Abs. 3 SGB I). Eine Zustimmung des Amts ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere liegt noch keine Genehmigung einer Abtretung durch das LAGeSo darin, dass das Amt direkt an den Vermieter zahlt.

Aufgrund der Zahlung des Kl. vom 7.12.2009 hat das LAGeSo demnach im Verhältnis zu den Bekl. seinerseits rechtsgrundlos eine Leistung erlangt. Dieser Umstand steht der Annahme einer Entreicherung der Bekl. entgegen. Von dieser Frage zu trennen und hier nicht zu entscheiden ist, ob und ggf. in welcher Weise der klägerische Anspruch tatsächlich vollstreckbar ist.

Zahlt der Vermieter wegen fehlender Aufschlüsselung Betriebskostenvorauszahlungen an den Mieter zurück, steht ihm im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BGH, wonach Betriebskostenvorauszahlungen generell im Mietvertrag nicht aufgeschlüsselt werden müssen, sondern in einer Summe ausgewiesen werden dürfen, ein Rückforderungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu.

Der Mietvertrag zwischen dem Kläger und den Beklagten, deren Miete unmittelbar vom zuständigen Sozialhilfeträger gezahlt wird, enthielt keine Aufschlüsselung des für die Betriebskosten vereinbarten Vorauszahlungsbetrages in Höhe von 149,27 € auf einzelne Betriebskostenpositionen. Auf Veranlassung des Landesamtes für Gesundheit und Soziales (LAGeSo) forderten die Beklagten den Kläger unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, wonach eine Aufschlüsselung der Betriebskosten erforderlich sei, zur Rückzahlung der von November 2008 bis April 2009 gezahlten Vorschüsse an das LAGeSo auf. Dem kam der Kläger im Dezember 2009 nach, forderte das Amt jedoch nach Erlass der BGH-Entscheidung vom 13. Januar 2010 (GE 2010, 333) zur Rückzahlung des erstatteten Betrages auf und verklagte schließlich die Mieter auf Rückzahlung.

Das AG Wedding verurteilte die beklagten Mieter zur Rückzahlung des vom Kläger an das LAGeSo ausgekehrten Betrages. Der Kläger habe mit der Zahlung eine den Beklagten zuzurechnende Leistung erbracht, die aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert werden könnte. Für die Zahlung habe kein Rechtsgrund bestanden, weil die Vereinbarung eines unaufgeschlüsselten Vorauszahlungsbetrages nach der nunmehrigen Rechtsprechung des BGH wirksam sei.