Zurückerhalten der Mietsache

Zurückerhalten der Mietsache; Ersatzansprüche des Vermieters; Verjährungsbeginn; Schlüsselrückgabe; Hauswart; Hemmung der Verjährungsfrist; Verhandlungen

Das Zurückerhalten der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB kann mit der Rückgabe des Wohnungsschlüssels an die Hauswartfrau bewirkt werden.

Zur Frage der Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen.

Zurückerhalten im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache bereits dann, wenn eine Art von Sachherrschaft herbeigeführt ist, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel hin zu untersuchen (vgl. Palandt, BGB, 44. Aufl., Anm. 3 a zu § 558 BGB und BGH zuletzt in DAS GRUNDEIGENTUM 1986, S. 953).

Diese Voraussetzung des Verjährungsbeginns ist bereits Ende Februar 1985 eingetreten, denn entgegen der Meinung des Kl. hat die Rückgabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartfrau insoweit genügt (vgl. KG Berlin im Urteil vom 14. Mai 1979 in DAS GRUNDEIGENTUM 1979, S. 607 ff.). Dies folgt daraus, daß der Hauswart zum Vermieter in einem Verhältnis steht, vermöge dessen er ganz allgemein den sich auf die Mietsache beziehenden Weisungen des Vermieters Folge zu leisten hat (§ 855 BGB). Er ist also insoweit Besitzdiener des Vermieters. Als solcher erwirbt er, wenn ihm von einem Mieter die Schlüssel zu aufgegebenen Mieträumen ausgehändigt werden, den Besitz an den Mieträumen unmittelbar für den Vermieter. Der Mieter ist deswegen grundsätzlich berechtigt, die Schlüssel mit befreiender Wirkung dem Hauswart zu übergeben.

Schließlich lagen auch die Voraussetzungen einer Hemmung der Verjährung nach den vom BGH in den Urteilen vom 28. November 1984 (vgl. in DAS GRUNDEIGENTUM 1985, S. 929 f.) und vom 4. Februar 1987 (vgl. in DAS GRUNDEIGENTUM 1987, S. 445) aufgestellten Grundsätzen nicht vor, denn daß der Kl. sich auf Verhandlungen über den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch eingelassen hatte, ist nicht dargetan. Vielmehr hat der Kl. auf das Schreiben des Pflegers vom 10. April 1985 gerade keine Verhandlungsbereitschaft erkennen lassen, sondern mit dem Schreiben vom 23. April 1985 lediglich darauf hingewiesen, daß die Mieterin R. die Schönheitsreparaturen zu tragen habe, und daß die Angelegenheit zwischenzeitlich dem Rechtsanwalt übergeben sei. Hieraus und aus dem weiteren Schreiben des Pflegers vom 2. Mai 1985 ergibt sich keine Verhandlung über den Schadensersatzanspruch. Vielmehr verlangte der Pfleger lediglich Aufklärung darüber, ob nach dem Mietvertrag der Mieterin R. von dieser überhaupt Schönheitsreparaturen auszuführen waren.

Anmerkung: Vgl. AG Tiergarten- 2 C 486/85 -, Urt. v. 10.12.1985