Zurückerhalten der Mietsache

Zurückerhalten der Mietsache; Ersatzansprüche des Vermieters; Verjährungsbeginn; Schlüsselrückgabe; Hauswart; Hemmung der Verjährungsfrist; Verhandlungen

Die Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB kann mit der Rückgabe des Wohnungsschlüssels an die Hauswartfrau bewirkt werden.

Zur Frage der Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen.

Bereits bei Einreichung der Klage beim Amtsgericht Schöneberg am 29. Oktober 1985 war die maßgebliche 6monatige Verjährungsfrist des § 558 Abs.1 BGB verstrichen, denn die Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB erfolgte bereits mit Rückgabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartfrau am 27. Februar 1985, jedenfalls aber noch im Monat März 1985.

Zurückerhalten im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache nämlich bereits dann, wenn eine Art von Sachherrschaft herbei geführt ist, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel hin zu untersuchen (vgl. Palandt, BGB, 44. Aufl., Anm. 3 a zu § 558 BGB und BGH zuletzt in DAS GRUNDEIGENTUM 1986, S. 953).

Diese Voraussetzung des Verjährungsbeginns ist bereits Ende Februar 1985 eingetreten, denn entgegen der Meinung des Kl. hat die Rückgabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartfrau insoweit genügt (vgl. KG Berlin im Urteil vom 14. Mai 1979 in DAS GRUNDEIGENTUM 1979, S. 607 ff.). Dies folgt daraus, daß der Hauswart zum Vermieter in einem Verhältnis steht, ver möge dessen er ganz allgemein den sich auf die Mietsache beziehenden Weisungen des Vermieters Folge zu leisten hat (§ 855 BGB). Er ist also in soweit Besitzdiener des Vermieters. Als solcher erwirbt er, wenn ihm von einem Mieter die Schlüssel zu aufgegebenen Mieträumen ausgehändigt werden, den Besitz an den Mieträumen unmittelbar für den Vermieter. Der Mieter ist deswegen grundsätzlich berechtigt, die Schlüssel mit befreiender Wirkung dem Hauswart zu übergeben.

Jedenfalls aber hat der Kl. die Mietsache im März 1985 zurückerhalten, denn er hatte nach der vorfristigen Kündigung der verstorbenen Erstbekl. vom 21. Januar 1985, der vollständigen Räumung der Streitwohnung und der Rückgabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartfrau am 27. Februar 1985 die Wohnung am 1. März 1985 besichtigt. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Besichtigung von der Hausverwaltung des Kl. selbst oder von dem von ihr beauftragten Malermeister S. durchgeführt worden war, wobei Letz terer bereits am 13. März 1985 ein sehr detailliertes Kostenangebot über die in der Wohnung auszuführenden Schönheitsreparaturen vorgelegt hatte.

Jedenfalls war der Kl. nach der erfolgten Räumung und Schlüsselrückgabe in die Lage versetzt, die Wohnung - wie geschehen - auf etwaige Mängel hin zu überprüfen.

Ob der Kl. bei der durchgeführten Überprüfung die Wohnung wieder in Ei genbesitz nehmen wollte oder nicht, ist im Hinblick auf die dargestellte Def inition des Rückgabebegriffs in § 558 Abs. 2 BGB unerheblich. Dies ergibt sich auch aus der Begründung der bereits zitierten Entscheidung des BGH vom 14. Mai 1986, denn dort hat der BGH den Verjährungsbeginn sogar für den Fall bejaht, daß das Mietobjekt dem Vermieter vom Mieter bei fortbeste hendem Mietverhältnis nur vorübergehend zum Zwecke der Instandsetzung überlassen worden war. Im übrigen erscheint die in der Berufung dargestell te Rechtsmeinung, die zwischenzeitlich verstorbene und damals von einem Gebrechlichkeitspfleger vertretenene Mieterin habe die Wohnung nur zum Zwecke der Besichtigung geräumt, nach dem unstreitigen Ablauf der Ge schehnisse lebensfremd.

Schließlich lagen auch die Voraussetzungen einer Hemmung der Verjäh rung nach den vom BGH in den Urteilen vom 28. November 1984 (vgl. in DAS GRUNDEIGENTUM 1985, S. 929 f.) und vom 4. Februar 1987 (vgl. in DAS GRUNDEIGENTUM 1987, S. 445) aufgestellten Grundsätzen nicht vor, denn daß der Kl. sich auf Verhandlungen über den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch eingelassen hatte, ist nicht dargetan. Vielmehr hat der Kl. auf das Schreiben des Pflegers vom 10. April 1985 gerade keine Verhandlungsbereitschaft erkennen lassen, sondern mit dem Schreiben vom 23. April 1985 lediglich darauf hingewiesen, daß die Mieterin R. die Schönheitsreparaturen zu tragen habe, und daß die Angelegenheit zwi schenzeitlich dem Rechtsanwalt übergeben sei. Hieraus und aus dem wei teren Schreiben des Pflegers vom 2. Mai 1985 ergibt sich keine Ver handlung über den Schadensersatzanspruch. Vielmehr verlangte der Pfle ger lediglich Aufklärung darüber, ob nach dem Mietvertrag der Mieterin R. von dieser überhaupt Schönheitsreparaturen auszuführen waren.

Anmerkung: Vgl. AG Tiergarten- 2 C 486/85 -, Urt. v. 10.12.1985