Zurückbehaltungsrecht nur nach Mängelanzeige

Zurückbehaltungsrecht nur nach Mängelanzeige; Mietmangel

Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung des Kl. in B.; die Miete beläuft sich seit April 2006 auf monatlich 330 €. Die Bekl. entrichteten die Miete für die Monate April, Juni und Juli 2007 nicht; für den Monat Mai 2007 zahlten sie am 11. Mai 2007 einen Betrag in Höhe von 165 €. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 kündigte der Kl. das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 8. August 2007 zahlten die Bekl. 495 € mit der Bestimmung „für Mai bis August" , am 5. September 2007 weitere 330 € mit der Bestimmung „Sept. restl. Miete" sowie am 8. Oktober 2007 165 € mit der Bestimmung „Miete".

2 Der Kl. hat die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung von 1.155 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Zahlungsklage zur Zahlung von 495 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg. [...]

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Der Zahlungsanspruch des Kl. sei in Höhe von 495 € nebst Zinsen begründet. Auf diesen Betrag habe sich der vom Kl. geltend gemachte Zahlungsrückstand durch die Zahlungen der Bekl. reduziert. Zu einer Minderung der Miete seien die Bekl. nicht berechtigt gewesen. Das Tropfen des Abflussrohres überschreite bereits die Erheblichkeitsschwelle nicht. Hinsichtlich des Schimmelpilzbefalls sei eine Minderung nach § 536 c BGB ausgeschlossen, weil die Bekl. es versäumt hätten, dem Kl. den Mangel anzuzeigen. [...]

6 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehe dem Kl. hingegen nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung des Kl. vom 5. Juni 2007 nicht beendet worden, weil den Bekl. wegen des Schimmelpilzbefalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages zugestanden habe und sie deshalb nicht in Zahlungsverzug geraten seien.

7 Dem Mieter stehe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er sich zuvor nicht auf sein Leistungsverweigerungsrecht berufen habe und sein Recht zur Mietminderung wegen unterlassener Mängelanzeige ausgeschlossen sei. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der §§ 536 b und 536 c BGB habe die Kenntnis des Mieters von einem Mangel lediglich zur Folge, dass er mit den Sekundäransprüchen ausgeschlossen sei. § 320 BGB betreffe jedoch die primäre Leistungspflicht, für die die Mängelanzeige nicht erheblich sei. Dies werde vor allem daran deutlich, dass der Mieter trotz Verlust der Sekundäransprüche nicht den Primäranspruch aus § 535 BGB auf Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien Mietsache verliere. Das Zurückbehaltungsrecht habe den Sinn, auf den Vermieter Druck hinsichtlich der Mangelbeseitigung auszuüben; dieser Anspruch bleibe dem Mieter nach allgemeiner Auffassung aber trotz Verlust des Minderungsrechtes erhalten.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Dem Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu, weil die von ihm am 5. Juni 2007 ausgesprochene und gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit den Bekl. beendet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug der Bekl. mit den Mietzahlungen nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Ein auf den Anspruch auf Beseitigung eines Mietmangels gestütztes Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erstreckt sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Anzeige des - dem Vermieter unbekannten - Mangels liegenden Zeitraum schuldet.

9 1. Bei Ausspruch der Kündigung des Kl. am 5. Juni 2007 bestand ein Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Bekl. die jeweils bis zum dritten Werktag fällige Miete für April 2007 nicht und für Mai 2007 nur zur Hälfte bezahlt hatten und sich somit für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befanden.

10 2. Der Verzug der Bekl. mit der Mietzahlung für diesen Zeitraum war nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen.

11 a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Wohnung der Bekl. während der Mietzeit ein Mangel in Form eines Schimmelpilzbefalls aufgetreten ist. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch keinen Rechtsfehler erkennen. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass der Ausschluss der Sekundäransprüche des Mieters nach §§ 536 b und 536 c BGB dessen Erfüllungsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB grundsätzlich unberührt lässt (BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05 -, GE 2007, 840 = NZM 2007, 484 Rn. 28). Es kommt deshalb, wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob ein Verzug der Bekl. mit der Zahlung der Miete gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB deshalb ausgeschlossen war, weil ihnen wegen eines auf Beseitigung des Schimmelpilzbefalls gerichteten Erfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht zustand.

12 b) Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht (LG Berlin, NZM 1998, 475 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 127; Schenkel, GE 1998, 617 = NZM 1998, 502, 504). Die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch für diesen Zeitraum würde dazu führen, dass eine Vertragsverletzung des Mieters - nämlich die unterlassene Anzeige des Mangels gemäß § 536 c Abs. 1 BGB - eine Kündigung des Vermieters wegen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte, weil der Vermieter einerseits wegen fehlender Kenntnis von dem Mangel an der alsbaldigen Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes gehindert wäre und andererseits ein zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigender Zahlungsverzug erst eintreten könnte, wenn es nach „Ausschöpfung" des Zurückbehaltungsrechts zu weiteren Zahlungsrückständen käme.

13 Eine unbillige Benachteiligung des Mieters ist mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzahlungen nicht verbunden. Denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängelanzeige fällig werdenden Mietforderungen zu. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs ohnehin nicht mehr in Betracht, denn es handelt sich dabei um einen in die Zukunft gerichteten Erfüllungsanspruch, der nur während der Dauer des Mietverhältnisses besteht (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05 -, GE 2006, 1034 = NZM 2006, 696 Rn. 12 f.).

14 3. Da den Bekl. mithin gegenüber der Mietforderung des Kl. für die Monate April und Mai 2007 die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB nicht zustand, kommt es nicht mehr auf die weitere von der Revision aufgeworfene Frage an, ob bereits das Bestehen der Einrede den Verzug ausschließt oder es zumindest einer Geltendmachung im Prozess bedarf (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Januar 1991 - V ZR 11/90 -, BGHZ 113, 232, 236; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 543 Rn. 57; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 97).

III. 15 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nachteil des Kl. erkannt worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Bekl. und somit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, weil der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten geltend machen. Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter erst an Mieten zu, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht Berlin hatte das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein sich daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils.

Der VIII. Senat des BGH hob das angefochtene Urteil hinsichtlich der Abweisung der Räumungsklage auf und stellte insofern das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Dem Mieter wurde eine Räumungsfrist bis Ende Februar 2011 gewährt. Der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug des Mieters mit den Mietzahlungen sei nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Ein auf den Anspruch auf Beseitigung eines Mietmangels gestütztes Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erstrecke sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Anzeige des dem Vermieter unbekannten Mangels liegenden Zeitraum schulde. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB diene dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung bestehenden Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei, könne ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus diesem Grund komme ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt gewesen sei, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht.

Die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch für diesen Zeitraum würde dazu führen, dass eine Vertragsverletzung des Mieters – nämlich die unterlassene Mängelanzeige – eine Kündigung des Vermieters wegen Ausbleibens der Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte, weil der Vermieter einerseits wegen fehlender Kenntnis von dem Mangel an der alsbaldigen Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands gehindert wäre und andererseits ein zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigender Zahlungsverzug erst eintreten könnte, wenn es nach „Ausschöpfung" des Zurückbehaltungsrechts zu weiteren Zahlungsrückständen käme. Eine unbillige Benachteiligung des Mieters sei mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzahlungen nicht verbunden, denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses stehe dem Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängelanzeige fällig werdenden Mietforderungen zu. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen komme ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs ohnehin nicht mehr in Betracht, denn es handele sich dabei um einen in die Zukunft gerichteten Erfüllungsanspruch, der nur während der Dauer des Mietverhältnisses bestehe.

Die Entscheidung des BGH beendet eine häufig auftretende Unsicherheit zum Umfang des Zurückbehaltungsrechts im Räumungsrechtsstreit. Die Instanzgerichte wurden in Räumungsprozessen nämlich immer wieder von beklagten Mietern mit bisher nicht existierendem Vortrag „überrascht", die Wohnung weise doch an dieser und auch noch an einer anderen Stelle einen Mangel auf, der zwar dem Vermieter nie angezeigt worden war, der aber doch ein Zurückbehaltungsrecht begründet habe mit der Folge, dass ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand in Wahrheit gar nicht bestanden habe. War dann die Grenze des dreifachen Minderungsbetrages dennoch überschritten, wurde argumentiert, es habe sich insofern um einen entschuldbaren Irrtum gehandelt, so dass es auch jedenfalls an einem Verschulden hinsichtlich des Zahlungsverzugs fehle.

Mit dem vorliegenden Urteil ist jetzt auch zur Entscheidung des XII. Senats des BGH (Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05 -, GE 2007, 840) abgegrenzt worden. Dort hieß es noch recht allgemein, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem gesamten Mietzinsanspruch des Vermieters bestehe. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben könne allerdings dann vorliegen, wenn der Mieter einen unangemessen hohen Anteil der Miete einbehalte, wobei es in erster Linie eine Frage des tatrichterlichen Ermessens sei, was als angemessen zu gelten habe. Jetzt kommt hinzu, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters überhaupt erst nach Mängelanzeige entstehen kann, also eine klare Zäsur besteht.