Zurückbehaltungsrecht nur mit Vorankündigung

Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter kann im kaufmännischen Verkehr ohne Verstoß gegen § 9 AGBG uneingeschränkt von einer einmonatigen Vorankündigung abhängig gemacht werden.

Der Kl. verlangt die Räumung und Herausgabe von Mieträumen und die Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit von Februar bis September 1996. Für die Zeit ab Februar 1996 leistete der Bekl. keinerlei Mietzahlungen, kündigte aber mit Schreiben vom 19. März 1996 die Zahlung größerer Beträge an. Der Kl. kündigte mit Schreiben vom 2. April 1996 die Mietverträge fristlos. Die Kündigung wiederholte er mit der Klagschrift. Der Bekl. hat mit der Klagerwiderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, da er einen Teil der Räume nicht nutzen könne wegen der Vergabe an andere Nutzer durch den Kl. Von den gemieteten Stellplätzen würden ihm ständig bis zu 80 % von anderen Leuten vorenthalten. Das LG hat mit Urteil vom 12. November 1996 den Bekl. zur Herausgabe der Mieträume und zur Zahlung verurteilt. Gegen das Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Er ist der Ansicht, daß ihm ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zur Seite gestanden habe.

I. Die Mietverhältnisse zwischen den Parteien sind durch die fristlose Kündigung des Kl. wirksam beendet worden, da dem Kl. ein Kündigungsrecht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB zustand.

1. Das vom Bekl. in der Klagerwiderung geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht auch hinsichtlich der rückständigen Mietzinsverpflichtungen scheitert schon daran, daß es nach § 15 Ziffer 2 Satz 3, Ziffer 3 der hinsichtlich des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses verwendeten Formularverträge nur nach einer Ankündigung spätestens einen Monat vor Fälligkeit der betroffenen Miete ausgeübt werden darf. Diese Klausel ist gegenüber dem Bekl. als Kaufmann im Rahmen der zu seinem Handelsgewerbe gehörenden Verträge (§ 24 Satz 1 Nr. 1 AGBG) wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 9 AGBG. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können im Geschäftsverkehr zwischen Kaufleuten die §§ 273, 320 BGB grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen abbedungen werden. In Anlehnung an § 11 Ziffer 3 AGBG gilt dies allerdings nicht, soweit die der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts zugrunde liegenden Gegenforderungen unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Eine diesbezügliche geltungserhaltende Reduktion ist unzulässig (BGHZ 115, 324, 327 = NJW 1992, 575, 577; BGH, ZMR 1993, 320, 321; kritisch hinsichtlich der Einschränkung: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 11 Nr. 2 Rdn. 18). Eine derartige Einschränkung der Ankündigungspflicht ist in den hier verwendeten Klauseln nicht enthalten. Die Zulässigkeit auch einer uneingeschränkten Ankündigungspflicht ist gleichwohl zu bejahen (so auch Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rdn. 433 a. E.; Drettmann bei: von Westphalen, Vertragsrecht und AGB Klauselwerke, Geschäftsraummiete, Rdn. 138; Wolf/Eckert, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 7. Aufl., Rdn. 389; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn. 152 a. E.; a. A. MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 552 a Rdn. 5; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 552 a Rdn. 13). Für die Zulässigkeit spricht ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters an der Sicherung seiner laufenden Einnahmen gegen überraschend geltend gemachte Gegenrechte des Mieters (BGH, NJW-RR 1988, 329 bezüglich der Aufrechnungskündigung; inzidenter dazu auch BGHZ 127, 245, 251). Die Schutzwürdigkeit dieses Interesses, das insbesondere in Hinblick auf die Aufbringung der eigenen laufenden Kapital- und Bewirtschaftungskosten besteht, ist in § 552 a BGB gesetzlich anerkannt worden (zur Entstehungsgeschichte vgl. MünchKomm/Voelskow, § 552 a Rdn. 2; Staudinger/Emmerich, § 552 a Rdn. 1).

2. Ohne Erfolg macht der Bekl. die Unzulässigkeit der Ankündigungsklausel wegen ihres Zusammentreffens mit der Mietvorauszahlungsklausel des § 6 Ziffer 1 der Mietverträge geltend und verweist auf die diesbezügliche Entscheidung des BGH (Z 127, 245, 252). Diese Entscheidung betrifft allein die Wohnraummiete und beruht auf § 537 Abs. 3 BGB, der für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar ist.

Soweit der Bekl. sich in diesem Zusammenhang auf sein Minderungsrecht beruft, ist auch die diesbezügliche Ankündigungspflicht in § 15 Ziffer 3 der Mietverträge unbedenklich, zumal im kaufmännischen Verkehr der Mieter hinsichtlich des Minderungsrechts auch gänzlich auf eine gesonderte Klage verwiesen werden kann (BGH, ZMR 1993, 320, 321 mit Nachweisen). Die hier vorgeschriebene Ankündigung ist seitens des Bekl. hinsichtlich der der Kündigung zugrunde liegenden Mietzinsraten nicht erfolgt.

In dem Formularmietvertrag des Betreibers eines Supermarkts hieß es, daß gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen eigener Ansprüche nur geltend machen könne, wenn er dies mindestens einen Monat vorher angekündigt habe. Der Mieter berief sich auf Minderungsrechte und bestritt deshalb, mit seinen Mietzahlungen in Verzug gewesen zu sein.

Mit seinem Urteil vom 1. Oktober 1997 folgte das OLG Hamburg dieser Auffassung nicht und stellte klar, daß eine Einschränkung der Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte des Mieters wegen einer Mietminderung nur bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam ist. Im übrigen bestehe aber ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters daran, mit eigenen laufenden Einnahmen kalkulieren zu können. Der Mieter durfte daher nicht ohne Ankündigung die Miete ganz oder zum Teil einbehalten.