Zurückbehaltungsrecht nicht in unbeschränkter Höhe

Zurückbehaltungsrecht nicht in unbeschränkter Höhe; Mietmängel

Behält der Mieter wegen Mängeln der Mietsache über einen längeren Zeitraum einen Teil der Miete ein (das Drei- bis Fünffache der Minderung), darf das Zurückbehaltungsrecht insgesamt die Höhe der Beseitigungskosten nicht überschreiten.

Der Bekl. ist auch mit einem kündigungsbegründenden Betrag in Rückstand gekommen. Zwar steht dem Mieter bei Mängeln der Mietsache neben der Minderung auch ein Zurückbehaltungsrecht an dem von der Minderung nicht betroffenen Teil des Mietzinses zu. Allerdings ist das Zurückbehaltungsrecht der Höhe nach begrenzt auf den drei- bis fünffachen Betrag der Minderung. Hier reicht angesichts der nicht sehr gravierenden Mängel ein Zurückbehaltungsrecht bis zum vierfachen Betrag. Dies führt bei einer Minderung von 15 % zu einem Zurückbehaltungsrecht von weiteren 60 % und insgesamt von 75 % des Mietzinses, der nicht zu zahlen ist. Damit schuldet der Bekl. bereits mehr als zwei Monatsmieten, da Rückstände für insgesamt 15 Monate bis zur Kündigung aufgelaufen sind. Außerdem ist das Zurückbehaltungsrecht auch der Höhe nach beschränkt, denn die Höhe des Zurückbehaltungsanspruches kann nicht generell mit einem Mehrfachen des Minderungsbetrags angesetzt werden, sondern muß vielmehr nach objektiven Kriterien bestimmt werden (vgl. LG München I NZM 2000, 87). Die zu berücksichtigenden Mängel dürften keine Beseitigungskosten von rund 10.000 DM auslösen. Darauf kommt es letztlich aber nicht an. Denn in jedem Fall bestand wegen der verbleibenden 25 %igen Zahlungsverpflichtung für 15 Monate ein kündigungsbegründender Rückstand.

Der Mieter kann zusätzlich zur Minderung auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages. Dies allerdings nicht unbegrenzt.

Der Mieter beanstandete mangelhafte Trittschalldämmung, Schimmelpilzbildung und Heizungsgeräusche. Da er auch noch andere Ansprüche zu haben glaubte, stellte er die Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum (15 Monate) ein, woraufhin der Vermieter fristlos kündigte.

In seinem Urteil vom 20. Oktober 2000 bestätigte das Landgericht Berlin die bisherige Rechtsprechung, wonach neben dem Minderungsrecht dem Mieter auch (ohne sich ausdrücklich darauf zu berufen) ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zusteht mit der Folge, daß der Mieter dann nicht in Verzug kommt und eine Kündigung des Vermieters ausgeschlossen ist. Die 64. Kammer betont aber - soweit ersichtlich erstmals -, daß das Zurückbehaltungsrecht über einen längeren Zeitraum nicht einschränkungslos ausgeübt werden kann. Übersteigt die einbehaltene Miete die Beseitigungskosten, entfällt auch für die Zukunft das Zurückbehaltungsrecht.

Zwar kam es für die Entscheidung auf die Begrenzung der Höhe des Zurückbehaltungsrechts auf die Höhe der Mängelbeseitigungskosten nicht an, weil ohnehin der Mieter mit dem verbleibenden Rest der zu zahlenden Miete in Verzug war, was eine Kündigung rechtfertigte. Gerade deshalb läßt sich den Ausführungen der 64. Kammer aber entnehmen, daß sie sich in zukünftigen Fällen der Auffassung anschließen wird, wonach ein Zurückbehaltungsrecht nicht unbeschränkt über einen längeren Zeitraum ausgeübt werden darf (vgl. auch Beuermann GE 2000, 1585).