Zurückbehaltungsrecht neben Minderung nur für vertragstreuen Mieter

Zurückbehaltungsrecht neben Minderung nur für vertragstreuen Mieter; Mietrückstand; Einrede des nichterfüllten Vertrags

Der gewerbliche Mieter kann sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nicht berufen, wenn er sich selbst nicht vertragstreu verhält (hier: Mietrückstand mit vier Monatsmieten).

(Leitsatz des Einsenders)

Den Kl. steht aufgrund der berechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses über das Vorderhaus ein Anspruch auf Ersatz ihres Mietausfallschadens in dieser Höhe zu. Insoweit entspricht es ständiger Rechtsprechung, daß dem Vermieter, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 554 BGB vorzeitig kündigt, ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens zusteht. Dieser umfaßt grundsätzlich den vollständigen Gewinn, den der Vermieter bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung erzielt hätte. Der Schaden besteht in dem dem Vermieter bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragszeit entgangenen Nettomietzins unter Berücksichtigung einer Vorteilsausgleichung. Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die zur fristlosen Kündigung führende Vertragsverletzung nicht eingetreten, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre (BGH WuM 1980, 197; NJW 1982, 870; NJW 1984, 2687).

(a) Die fristlose Kündigung der Kl. war gemäß § 554 Abs. 1 BGB berechtigt, denn die Bekl. befanden sich bei Ausspruch der Kündigung hinsichtlich der Miete für das Vorderhaus jedenfalls mit einem Betrag in Verzug, der den Mietzins für zwei Monate erreichte, denn unstreitig haben sie den Nettomietzins von 1.939 DM für diese Zeit nicht bezahlt, so daß der Rückstand für insgesamt fünf Monate 9.695 DM betrug. Selbst wenn mit dem Landgericht zugunsten der Bekl. für die Zeit bis März 1996 eine 20 %ige Minderung berücksichtigt wird, betrug der Mietrückstand immer noch mehr als zwei Monatsmieten.

Der Verzug der Bekl. war auch nicht gemäß § 320 BGB ausgeschlossen. Zwar billigt die Rechtsprechung dem Mieter neben einer berechtigten Minderung ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zu. Der Anwendung des § 320 BGB steht vorliegend jedoch § 8 des Mietvertrages entgegen, wonach der Mieter gegenüber Mietforderungen ein Zurückbehaltungsrecht nur ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Diese Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts erfaßt sowohl das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB als auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB (vgl. Senat, Urt. v. 4.6.1998, 10 U 107/97, rk. gemäß Nichtannahmebeschl. v. 29.11.2000, XII ZR 201/98; a. A. OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.10.1997, NJW-RR 1998, 587 = NZM 1998, 267 = OLGR 1998, 94). Eine wirksame Ankündigung haben die Bekl. nicht mit Anwaltsschreiben vom 29.12.1995 vorgenommen. Zum einen kündigen die Bekl. hiermit lediglich eine Minderung und kein Zurückbehaltungsrecht an, zum anderen ist dieses Schreiben lediglich an die Kl. zu 2) und nicht, wie es erforderlich gewesen wäre, an beide Kl. als Vermieter adressiert.

Selbst wenn aber zugunsten der Bekl. die Anwendung des § 320 BGB nicht ausgeschlossen wäre, so könnten sich die Bekl. hierauf nicht berufen. Insoweit entspricht es einhelliger Auffassung, daß die Einrede des nichterfüllten Vertrages nur dem vertragstreuen Mieter zusteht. Wie den Urteilsgründen des insoweit nicht angefochtenen Urteils zu entnehmen ist, befanden sich die Bekl. aber per 31.12.1995 mit einem Betrag in Höhe von 8.778,82 DM in Verzug, so daß die Anwendung des § 320 BGB nicht in Betracht kommt.

Der Mieter hat ein Minderungsrecht bei Mängeln der Mietsache, darüber hinaus aber auch ein Zurückbehal-tungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages - das gilt allerdings nur für den vertragstreuen Mieter!

Der Mieter war mit seinen Zahlungen in erheblichem Umfang in Verzug; später kündigte der Vermieter fristlos und machte u. a. Mietausfallschaden geltend. Der Mieter wandte nicht nur Mängel ein, sondern ein Zurückbe-haltungsrecht, das den Verzug ausschließe.

Mit Urteil vom 1. März 2001 hielt das OLG Düsseldorf die fristlose Kündigung für gerechtfertigt. Ein Zurück-behaltungsrecht scheitere zum einen daran, daß entgegen der Regelung des konkreten Geschäftsraummietvertrages der Mieter die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht angezeigt habe. Es sei nur von Minderung die Rede gewesen, und das Schreiben sei auch nur an einen der beiden Vermieter gerichtet gewesen. Darüber hinaus scheide aber auch nach "einhelliger Auffassung" ein Zurückbehaltungsrecht deshalb aus, weil der Mieter selbst nicht vertragstreu, sondern mit erheblichen Mietzahlungen in Verzug gewesen sei.