Zurückbehaltungsrecht gegenüber Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung

Zurückbehaltungsrecht gegenüber Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung; Einsichtsrecht des Mieters in Wärmelieferungsvertrag

Der Mieter hat ein Einsichtsrechts in den Wärmelieferungsvertrag, den der Vermieter mit einem Fernwärmelieferanten abgeschlossen hat. Solange ihm dieses Recht nicht gewährt wird, hat der Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückhaltungsrecht.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbehaltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlungen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.

2 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, GE 1979, 237 = NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.

3 Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zugrunde liegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, GE 2010, 1534 = WuM 2010, 630 Rn. 3, 5).

4 Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten.

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der oben genannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Dem Bekl. steht gegen den Kl. hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kl. dem Bekl. keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt.

6 Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leitsatz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung geltend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO. Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 = NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts anderes.

Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für Betriebskosten zu nehmen. Zu den Abrechnungsunterlagen gehören auch Verträge des Vermieters mit Dritten, beispielsweise auch ein Wärmelieferungsvertrag. Solange dem Mieter das Einsichtsrecht nicht gewährt wird, darf er die Zahlung von Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ebenso verweigern wie die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen. Dies geht aus einer neuen Entscheidung des BGH hervor.

Das Landgericht ließ die Revision wegen der Frage zu, ob der Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten hat und ihm deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbehaltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlungen zusteht. Die Revision legte der Vermieter ein.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die zugelassene Revision des Vermieters durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor. Der BGH habe bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zustehe, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermögliche. Dazu gehöre die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen (GE 2006, 502 und 844). Zu diesen gehörten auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese erforderlich sei. Das gelte insbesondere auch bei einem Wärmelieferungsvertrag (GE 1979, 237).

Der Mieter müsse vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungs- und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.

Das Zurückbehaltungsrecht gelte gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht gewährt habe (GE 2010, 1534). Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg, weil dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht zustehe.

Erfolglos bleibe auch die erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist abgewiesen. Der Ausschluss betreffe nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgingen (GE 2008, 327). Nach Ablauf der Abrechnungsfrist könne der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteige. Dies gelte namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis – wie vorliegend – ein Guthaben des Mieters sei.

Die Ausführungen des BGH dürfen nicht missverstanden werden: Das Einsichtsrecht des Mieters in den Wärmelieferungsvertrag bedeutet nicht, dass der Mieter auch das Recht hat zu erfahren, wie sich der in Rechnung gestellte Wärmepreis kalkulatorisch zusammensetzt. Die zitierte Entscheidung aus dem Jahr 1978 besagt vielmehr, dass der Wärmelieferant nicht verpflichtet ist, dem Mieter über die Gestehungskosten der Wärmeherstellung und -lieferung Rechnung zu legen. Dem Fall lag damals eine preisgebundene Wohnung zugrunde. Der Mieter hatte auf Veranlassung des Vermieters mit dem von diesem bezeichneten Versorgungsunternehmen einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen. Nach BGH ist auf diesen Vertrag das Mietpreisrecht nicht – auch nicht entsprechend – anwendbar. Somit hat der Mieter nur das Recht zu überprüfen, ob der Vermieter in seiner Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf den geschlossenen Wärmelieferungsvertrag richtig abgerechnet hat. Der Vermieter muss dazu das Preisgefüge des Wärmelieferungsvertrages nicht aufschlüsseln – was er auch gar nicht kann (vgl. auch BGH, Beschluss vom 8. Februar 2011 - VIII ZR 145/10, GE 2011, 609).

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Der BGH hat zu VIII ZR 39/11 und 40/11 gleichermaßen entschieden.