Zurückbehaltungsrecht gegenüber Mieterhöhungsverlangen

Zurückbehaltungsrecht gegenüber Mieterhöhungsverlangen; Zurückbehaltungsrecht/des Mieters; Mängel/Zurückbehaltungsrecht des Mieters; Mieter/Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel der Mietsache; Mieterhöhungsverlangen/Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln der Mietsache; Mietsache/Mängel als Zurückbehaltungsgrund

Dem Mieter steht wegen der in seiner Wohnung unstreitig vorhandenen Mängel ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB auch gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG zu.

Die Kl. sind Vermieter, der Bekl. ist Mieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung auf dem Grundstück ... in Berlin ... Bereits bei Beginn des Mietverhältnisses waren 12 Scheiben des Fensters im Wohnzimmer verätzt. Spätestens im November 1988 trat ein erheblicher Wasserschaden in der Wohnung des Bekl. ein, der erst im Mai/Juni 1989 beseitigt wurde.

Die Kl. verlangten unter dem 25. Januar 1989 die Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung des Mietzinses auf 786,01 DM. Der Bekl. teilte den Kl. mit Schreiben vom 29. März 1989 mit, er sei gerne bereit, eine höhere Miete zu zahlen, sobald die Schäden behoben seien.

In der mündlichen Verhandlung vom 30. Juni 1989 hat der Bekl. wegen der Beseitigung der Wasserschäden in der letzten Maiwoche den Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses anerkannt.

Die Kosten des Verfahrens waren gemäß § 93 ZPO den Kl. aufzuerlegen. Die vom Bekl. in der mündlichen Verhandlung erklärte Zustimmung zum Erhöhungsverlangen war ein sofortiges Anerkenntnis im Sinne dieser Vorschrift, da dem Bekl. wegen der in seiner Wohnung unstreitig vorhandenen Mängel ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB gegenüber dem Erhöhungsverlangen zustand. Gründe, die für den Ausschluß des Zurückbehaltungsrechts sprechen könnten, sind nicht gegeben. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses und der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln beruhen auf einem "innerlich zusammenhängenden einheitlichen Lebensverhältnis", nämlich dem Mietvertrag, so daß die erforderliche Konnexität der Ansprüche gegeben ist. Der Anspruch auf Zustimmung sowie der Mängelbeseitigungsanspruch bestehen zwischen denselben Personen. Beide Ansprüche sind voll wirksam und fällig. Da weder gesetzliche noch vertraglich vereinbarte Ausschlüsse für das Zurückbehaltungsrecht ersichtlich sind, käme ein Ausschluß des Zurückbehaltungsrechts lediglich aus der Natur des Schuldverhältnisses in Frage. Dazu reicht es nicht aus, daß der Mieter sich im Prozeß über die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Miete nicht auf Mängel berufen kann. Damit ist nicht zwangsläufig ein Ausschluß des Zurückbehaltungsrechts verbunden. Zumindest bei unstreitig bestehenden Mängeln, bei denen also feststeht, daß der Vermieter seine vertraglichen Pflichten seinerseits nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, besteht auch aus dem Gesichtspunkt der Prozeßökonomie kein Grund, dem Mieter nicht eine aufschiebende Einrede gegenüber dem an sich berechtigten Erhöhungsverlangen bis zur Beseitigung der Mängel zuzugestehen.

Der Bekl. hat in deutlicher Weise die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes angekündigt, so daß er keine Veranlassung zur Klage gegeben hat. ...

Anmerkung: Bestätigt durch Beschluß des LG Berlin - 63 T 107/89 - v. 29.9.1989; a.A. LG Berlin - 61. ZK - in GE 84, 489 = WM 85, 331.