Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers bei fehlender Mängelbeseitigung

Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers bei fehlender Mängelbeseitigung; Übergang der Vermieterstellung; Grundstücksveräußerung

Nach Veräußerung hat der Mieter Instandsetzungsansprüche nicht mehr gegenüber dem ausgeschiedenen ehemaligen Vermieter, sondern nur noch gegen den nach § 566 BGB neu eingetretenen Erwerber/jetzigen Vermieter. Dementsprechend steht dem Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers/ehemaligen Vermieters wegen mangelnder Instandsetzung nichts (mehr) zu.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Direktion Berlin, war Eigentümerin und Vermieterin der von der Bekl. (Mieterin) bewohnten Wohnung. Es gab Streit wegen in der Wohnung aufgetretener Mängel. Die Bekl. kam in Mietzahlungsrückstand. Das Objekt wurde sodann von der Kl. an die DEGEWO, Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaus gemeinnützige AG, veräußert. Im vorliegenden Rechtstreit macht die Kl. rückständigen Mietzins für einen Zeitraum bis zur Veräußerung geltend. Die beklagte Mieterin beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf immer noch nicht beseitigte Wohnungsmängel. Sie vertrat die Ansicht, das Zurückbehaltungsrecht bleibe ihr auch nach dem Wechsel des Eigentums gegenüber der früheren Vermieterin/Kl. erhalten.

Der gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz) nunmehr von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vertretenen Kl. steht (...) ein restlicher Mietanspruch in Höhe von (...) zu.

Die Bekl. kann sich gegenüber der Kl. insoweit nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 BGB berufen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig geworden, daß die Kl. seit dem 29.6.2004 nicht mehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks ist.

Mit dem Eigentumsübergang ist die DEGEWO gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandsetzungsansprüche hat die Bekl. mit dem Vermieterwechsel nicht mehr gegenüber dem ausgeschiedenen ehemaligen Vermieter, sondern nur noch gegenüber dem nach § 566 BGB neu eingetretenen Vermieter (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 536 Rn. 350; Schenkel NZM 1998, 502 [504]). Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht ist der synallagmatische Zusammenhang zwischen dem Instandsetzungs- bzw. Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf der anderen Seite. Dieses Synallagma besteht bei Vermieterwechsel nicht mehr gegenüber dem alten Vermieter fort, da es lediglich innerhalb des bisherigen Mietverhältnisses besteht. So hat der alte Vermieter nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen. Ein solcher Fall ist hier aber nicht gegeben, denn das Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängelbeseitigungsansprüche ist kein Schadensersatzanspruch. In der Konsequenz verliert der Mieter damit das bis zur Veräußerung dem Vermieter gegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht ihm gegenüber und muß die bis dahin einbehaltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden "alten" Vermieter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB richtet sich nun gegen den Erwerber (BGHZ 49, 350).

Soweit das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil unter Verweis auf eine in der Literatur vertretene Auffassung ausgeführt hat, daß das Zurückbehaltungsrecht bis zur nachhaltigen Beseitigung ggf. durch den neuen Vermieter bestehen bleibe, ist dem insoweit zu folgen, als sich mit dem Eigentümer- und Vermieterwechsel das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den "neuen" Vermieter und Erwerber richtet. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 25.1.1982 (NJW 1982, 874 f. = ZMR 1983, 62 f. = WuM 1982, 296 = MDR 1982, 573). Dieser Entscheidung hat ein insoweit wesentlich abweichender Sachverhalt zugrunde gelegen, als dort das Mietverhältnis für den Mieter infolge fristloser Kündigung beendet war und er bereits aus diesem Grunde selbst keinen Mängelbeseitigungs- bzw. Instandsetzungsanspruch mehr hatte.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage, ob bei einem Vermieterwechsel das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers infolge fehlender Mängelbeseitigung des veräußernden Vermieters gegen diesen nicht mehr geltend gemacht werden kann, obwohl das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgesetzt wird, nicht nur einen Einzelfall betrifft und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch das Revisionsgericht erfordert.

Nach Vermieter-/Eigentümerwechsel hat der Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers kein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht beseitigter Mängel mehr. Instandsetzung kann er nur von dem neuen Vermieter verlangen.

Das Haus mit der Wohnung der Mieterin wurde veräußert. Zuvor war die Mieterin in Zahlungsrückstand geraten, weil sie die Miete wegen Mängeln in der Wohnung gemindert hatte. Gegenüber dem Zahlungsanspruch der ehemaligen Vermieterin (bis zur Veräußerung) berief sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen immer noch nicht durchgeführter Mangelbeseitigung.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil im Hinblick auf die Zug-um-Zug-Verurteilung ab. Instandsetzungsansprüche habe die beklagte Mieterin mit dem Vermieterwechsel nicht mehr gegenüber dem ausgeschiedenen, sondern nur noch gegenüber dem neu eingetretenen Vermieter. Dementsprechend bestehe auch kein Zurückbehaltungsrecht mehr. Die Kammer hat die Revision zugelassen.