Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Veräußerers bei fehlender Mängelbeseitigung

Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Veräußerers bei fehlender Mängelbeseitigung; Übergang zu Vermieterstörung; Grundstücksveräußerung; Mietrückstand; Wasser- und Schimmelflecken

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern.

1 Die Kl. war Eigentümerin und Vermieterin einer von der Bekl. seit dem 1. November 2000 gemieteten Wohnung. Für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 war eine Nettokaltmiete von 809,45 € vereinbart. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der Wohnung gewährte die Kl. eine Minderung von 15 %, so daß die Nettokaltmiete noch 688,03 € betrug. Die Bekl. zahlte darauf von Dezember 2002 bis September 2003 monatlich jeweils 568,48 €.

2 Im Dezember 2003 ließ die Kl. Arbeiten an dem Wasser- und Schimmelfleck vornehmen. Am 29. Juni 2004 ist das Eigentum an der vermieteten Wohnung auf die D. Aktiengesellschaft in B. übergegangen.

3 Mit der Klage hat die Kl. unter anderem restliche Miete für Dezember 2002 bis September 2003, - nach Abzug von weiteren Minderungsbeträgen für andere, im Januar 2003 beseitigte Mängel - insgesamt 1.067,65 € nebst Zinsen, begehrt. Die Bekl. hat demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Wasserflecks geltend gemacht, der nach ihrem Vortrag bereits kurze Zeit nach den von der Kl. veranlaßten Mangelbeseitigungsarbeiten erneut aufgetreten sei, wie sie dieser mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 auch mitgeteilt habe.

4 Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der restlichen Miete für Dezember 2002 bis September 2003 nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht unter Zurückweisung der Berufung im übrigen das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Bekl. uneingeschränkt zur Zahlung der rückständigen Miete von 1.067,65 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Bekl. mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur dauerhaften Beseitigung des Wasserflecks geltend macht.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - veröffentlicht in WuM 2006, 145 - ausgeführt: 7 Der Kl. stehe für den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschließlich Oktober 2003 (richtig: September 2003) gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein restlicher Mietanspruch in Höhe von 1.067,65 € zu. Die Bekl. könne sich gegenüber der Kl. nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 BGB berufen, weil die Kl. seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigentümerin der Wohnung sei. Mit dem Eigentumsübergang sei die D. gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandsetzungsansprüche stünden der Bekl. nach § 566 BGB nur noch gegenüber der neuen Vermieterin zu. Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht sei der synallagmatische Zusammenhang zwischen dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf der anderen Seite. Daran fehle es im Verhältnis zum alten Vermieter. Dieser habe nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen; darum handele es sich bei dem Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs jedoch nicht. Der Mieter verliere daher das bis zur Veräußerung dem Vermieter gegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht und müsse die bis dahin einbehaltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermieter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht richte sich nun nur noch gegen den Erwerber.

II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß der Bekl. gegenüber dem Anspruch der Kl. aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mietrückstände von 1.067,65 € für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB bis zur Beseitigung des nach der Behauptung der Bekl. erneut aufgetretenen Wasserflecks in der Wohnung nicht zusteht.

9 Der von der Bekl. mit dem Leistungsverweigerungsrecht geltend gemachte Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist zwar ein echter Erfüllungsanspruch, der neben den Gewährleistungsrechten nach den §§ 536 ff. BGB besteht und grundsätzlich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 4; BGHZ 84, 42, 44 ff.). Das Berufungsgericht ist jedoch zutreffend davon ausgegangen, daß die Bekl. Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Kl. nach § 566 BGB nicht mehr fordern kann und daß der an die Stelle dieser Forderung getretene Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber der neuen Eigentümerin und Vermieterin der Bekl. nicht das Recht gibt, die Zahlung der Miete zu verweigern, die sie der Kl. für die Zeit vor dem Eigentumsübergang schuldet.

10 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a m. w. N.).

11 Zu den erst nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig werdenden Ansprüchen in diesem Sinne gehört auch der Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand. Das gilt entgegen der Ansicht der Revision unabhängig davon, ob ein nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Eigentumsübergang entstanden ist (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 38; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1311). Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hinsichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend geschuldete Miete darstellt. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache deshalb unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, WM 2003, 984 = NZM 2003, 472 unter II 2 und 3). Entsprechend trifft bei einer Veräußerung der Mietsache gemäß § 566 Abs. 1 BGB die Erhaltungspflicht und damit die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs den Erwerber der Mietsache, auch wenn der Mangel schon vor dem Eigentumsübergang vorhanden war.

12 Der Erwerber wird "anstelle des (bisherigen) Vermieters" verpflichtet, das heißt, der auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gegen den Veräußerer geht unter (Senatsurteil, BGHZ 51, 273, 274; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 350; Erman/Jendrek, aaO., § 566 Rdnr. 13). Insofern gilt für die Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes als für die Gebrauchsüberlassung, die der Mieter ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ebenfalls nur noch von dem Erwerber verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 566 Rdnr. 20).

13 2. Da die Kl. danach nicht mehr zur Beseitigung des von der Bekl. behaupteten Mangels verpflichtet ist, fehlt es für ein Leistungsverweigerungsrecht der Bekl. gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Kl. an einem - damit synallagmatisch verbundenen (§ 320 BGB) oder dazu im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden und auf demselben Lebensverhältnis beruhenden (§ 273 BGB) - Gegenanspruch der Bekl. (Schenkel, NZM 1998, 502, 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO.; a. A. Gellwitzki, WuM 2006, 126, 129 f.; Kinne, Mängel in Mieträumen, 4. Aufl., § 536 Abs. 1 Rdnr. 140). Einen Schaden wegen Nichterfüllung der Mangelbeseitigungspflicht durch die Erwerberin, für den die Kl. als ehemalige Vermieterin nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB wie eine Bürgin einzustehen hätte, macht die Bekl. nicht geltend. Der nunmehr gegenüber der Erwerberin und neuen Vermieterin bestehende Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt die Bekl. weder gemäß § 320 BGB noch gemäß § 273 BGB zur Zurückhaltung der Miete, die sie der Kl. für die Zeit vor dem Eigentumsübergang schuldet.

14 Eine Fortdauer des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters gegenüber dem Veräußerer über den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs hinaus ist entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb geboten, damit sich der durch § 566 Abs. 1 BGB angeordnete Vermieterwechsel nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Die Regelung des § 566 BGB bezweckt zwar grundsätzlich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch den Verkauf des Mietobjektes vorbeugen (BGHZ 141, 239, 247). Sie bewirkt diesen Schutz aber dadurch, daß der Erwerber mietrechtlich an die Stelle des Veräußerers tritt und letzterer - vorbehaltlich der sich aus § 566 Abs. 2 BGB ergebenden Schadensersatzpflicht - aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Soweit damit ein Nachteil des Mieters verbunden ist, weil er ein ihm bis zum Eigentumsübergang zustehendes Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungsverlangen des Veräußerers verliert, ist dies die notwendige Folge davon, daß nach diesem Zeitpunkt im Interesse des Mieters anstelle des Veräußerers der Erwerber für alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten einzustehen hat. Der Mieter kann deshalb bis zu der nunmehr von dem Erwerber geschuldeten Mängelbeseitigung die von diesem zu fordernde Miete zurückhalten. Allein auf diese Weise erfüllt das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB seinen Zweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen (BGHZ 127, 245, 253).

15 Das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bleibt unabhängig davon auch im Verhältnis zum Veräußerer dadurch gewahrt, daß eine schon vor dem Eigentumsübergang wegen des Mangels nach § 536 BGB eingetretene - hier einvernehmlich erfolgte - Mietminderung diesem gegenüber fortbesteht. Es ist deshalb entgegen der Auffassung der Revision nicht aus Billigkeitsgründen geboten, dem Mieter darüber hinaus so lange ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungsverlangen des Veräußerers zu gewähren, bis der vertragsgemäße Zustand der Mietsache - durch den Erwerber - hergestellt worden ist.

Nach Veräußerung der vermieteten Eigentumswohnung hat der Mieter keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr gegen seinen aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, sondern nur noch gegen den Erwerber/neuen Vermieter, dem gegenüber er die diesem zustehende Miete zurückbehalten darf, bis die Mängel von diesem beseitigt worden sind.

Die vermietete Eigentumswohnung wurde veräußert. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters minderte der Mieter - über die vom Vermieter gewährte Minderung hinaus - die vereinbarte Miete. Der Vermieter ließ Arbeiten an dem Wasser- und Schimmelfleck vornehmen. Dann veräußerte er die Wohnung. Gegenüber der Klage des veräußernden Vermieters auf restliche Miete aus der Zeit vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch machte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen des seinem Vortrag nach bereits kurze Zeit nach den von dem Vermieter veranlaßten Mängelbeseitigungsarbeiten erneut aufgetretenen Wasserflecks geltend. Das Amtsgericht gab der Klage nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks statt und wies sie im übrigen ab. Auf die Berufung des Vermieters verurteilte das Landgericht den Mieter uneingeschränkt zur Zahlung der rückständigen Miete.

Die dagegen gerichtete - zugelassene - Revision wies der BGH zurück. Zwar sei der Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ein echter Erfüllungsanspruch, der neben den Gewährleistungsrechten (Minderung usw.) bestehe und grundsätzlich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages rechtfertigen könne. Der Mieter könne jedoch nach der Veräußerung von seinem früheren Vermieter nicht mehr Mängelbeseitigung verlangen, weil dieser Anspruch gegen den Veräußerer mit dem Eigentumsübergang auf den in das Mietverhältnis eintretenden Erwerb untergehe. Denn dieser sei ab diesem Zeitpunkt "anstelle des (bisherigen) Vermieters" verpflichtet. Dies gelte unabhängig davon, ob der Mangel vor oder nach dem Eigentumsübergang entstanden sei. Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mängel zu beseitigen, handele es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hinsichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten seien, in die Zukunft gerichtet sei und die Gegenleistung für die laufend geschuldete Miete darstelle.

Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung die von der ZK 63 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 21. Oktober 2005 - 63 S 37/05 - GE 2006, 127) vertretene Auffassung, daß nach Veräußerung der Mietsache der Mieter Instandsetzungsansprüche nicht mehr gegenüber dem ausgeschiedenen ehemaligen Vermieter, sondern nur noch gegen den nach § 566 BGB neu eingetretenen Erwerber/jetzigen Vermieter hat. Das bloße objektive Bestehen dieses Leistungsverweigerungsrechts verhindert in dem Umfang, in dem es besteht, daß der Mieter mit seiner Mietzahlung gegenüber dem neuen Vermieter in Verzug gerät (BGHZ 84, 42, 44; BGH NJW 1992, 557 = NJW-RR 1992, 518; BGH WuM 1997, 488; LG Berlin GE 1994, 403; LG Berlin, Urteil vom 18.6.1999 - 64 S 63/99 -; Kokemüller WuM 1999, 201, 202 m. w. Nachw.), ohne daß der Mieter sich auf das Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts zu berufen braucht. Da der Mieter sich vielmehr gegenüber einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch für die Vergangenheit darauf berufen kann, daß er wegen seines Leistungsverweigerungsrechts wegen dieser Mängel nicht in Verzug geraten ist (BGHZ 84, 42, 44 = NJW 1982, 2242), ist die fristlose Kündigung unwirksam, wenn die rückständigen Mieten den zu Recht einbehaltenen Betrag nicht übersteigen (vgl. dazu näher Kinne GE 1999, 218).

Der Mieter kann dieses Leistungsverweigerungsrecht neben dem Minderungsrecht ausüben. Der Mieter darf bei der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts auch über den Betrag der anerkannten Minderungsquote hinausgehen, weil ihm ein Druckmittel gegen den Vermieter zugebilligt wird, um diesen zur Mängelbeseitigung zu veranlassen. Dieses Druckmittel ist jedoch nicht unbegrenzt zulässig. Als Faustregel ist davon auszugehen, daß etwa der drei- bis fünffache Betrag der fiktiven Minderung zurückbehalten werden darf (BGH ZMR 2003, 416-418 = NZM 2003, 437 f. = GE 2003, 804; Beuermann, GE 1994, 360; Kinne, GE 1999, 218, 221; Gellwitzki, WuM 1999, 10, 14).

Dieses Leistungsverweigerungsrecht kann aber nur so lange ausgeübt werden, wie der Mangel besteht (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.4.1999 - 24 U 110/97 -, ZMR 1999, 628). Nach Beseitigung des Mangels kommt der Mieter mit dem einbehaltenen Betrag, soweit er den Minderungsbetrag übersteigt, zumindest nach Ablauf einer ihm zuzubilligenden kurzen Prüfungsfrist in Verzug.

Die Begrenzung dieses Zurückbehaltungsrechts auf das Drei- bis Fünffache des jeweils zur Reparatur erforderlichen Betrages kann dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter zuzumuten ist, die Reparatur - nach erfolgloser Fristsetzung - selbst auszuführen (BGH GE 2003, 804; LG Berlin GE 2000, 1688).