Zurückbehaltungsrecht bei Mietmängeln

Ein Mieter kann wegen Mängeln in seiner Wohnung die Mietzinszahlung in Höhe des Drei- bis Fünffachen der wegen dieser Mängel angemessenen Mietminderung bis zur Beseitigung des Mangels monatlich zurückhalten. Dieses Recht wegen des Anspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes entfällt auch dann nicht, wenn das Recht auf Mietminderung verwirkt sein sollte. Geht ein Gericht bei Annahme einer verwirkten Mietminderung auf das Zurückbehaltungsrecht nicht ein, verletzt es das Recht auf rechtliches Gehör. (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Beschwerdeführer war seit 15. September 1999 Mieter einer knapp 50 qm großen Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. (...)

Mit Schreiben vom 16. November 2000 monierte der Beschwerdeführer gegenüber der Beteiligten zu 2) (Vermieterin) u. a. folgende Wohnungsmängel: Die Heizung im Wohnzimmer funktioniere nicht. Die Balkontüren seien altersbedingt undicht, so daß kalte Luft einströme. Am Wohnzimmerfenster habe sich Schimmel gebildet. Er begehrte Mängelbeseitigung bis zum 30. November 2000. Er drohte andernfalls Mieteinbehalt und Mietminderung an, ohne diese zu beziffern. Mit Schreiben vom 24. Januar 2001 teilte der Beschwerdeführer mit, er beanspruche nach Rücksprache mit dem Mieterverein Mietminderung in Höhe von 50 % der Nettokaltmiete seit dem 16. November 2000 und werde die übrige Miete erst nach Beseitigung der mehrfach gerügten Mietwohnungsmängel zahlen. Die Beteiligte zu 2) kündigte darauf den Mietvertrag fristlos mit Schreiben vom 28. März 2001. Mit Schreiben vom 10. April 2001 wies der Berliner Mieterverein in Vertretung des Beschwerdeführers die Kündigung zurück und teilte der Beteiligten zu 2) mit, dem Beschwerdeführer stehe wegen der geltend gemachten Mängel während der Heizperiode eine Mietminderung von 50 % der Bruttokaltmiete, für die übrige Jahreszeit eine Mietminderung in Höhe von 20 % zu. Außerdem stehe dem Beschwerdeführer monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von mindestens dem Drei- bis Fünffachen des Mietminderungsbetrages zu. Das Zurückbehaltungsrecht könne jeden Monat erneut und ohne Ankündigung ausgeübt werden.

Nach einer weiteren fristlosen Kündigung vom 10. Oktober 2001 erhob die Beteiligte zu 2) am 8. April 2002 Räumungs- und Zahlungsklage. Der Beschwerdeführer trat der Klage entgegen. Er habe ab Februar 2001 die Miete um 50 % gemindert. Selbst wenn die Minderungsquote zu hoch gewesen sein sollte, habe ihm ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden, das in Höhe des Drei- bis Fünffachen des monatlichen Minderungsbetrages geltend gemacht werden könne. Daraus ergebe sich, daß im Kündigungszeitpunkt kein fälliger Mietzinsrückstand vorhanden gewesen sei. (...)

Das Amtsgericht Schöneberg erhob Beweis über das Vorhandensein, den Umfang und den Beginn der vom Beschwerdeführer behaupteten Mängel. Es verurteilte den Beschwerdeführer zur Räumung. (...)

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts erhob der Beschwerdeführer Berufung. (...)

Durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 16. März 2004 wurde die Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg abgeändert und neu gefaßt. Der Beschwerdeführer wurde verurteilt, die Wohnung zu räumen. (...)

Dem Beschwerdeführer habe wegen der Heizungsmängel, des Auftretens von Schimmel und der Undichtigkeit der Balkontür ein Minderungsrecht nicht zugestanden. Die Beweisaufnahme habe ergeben, daß sämtliche Mängel seit Winter 1999/2000 bestanden hätten. Bei der Minderungsankündigung vom 24. Januar 2001 sei das Minderungsrecht gemäß § 539 BGB a. F. analog bereits mangels Durchführung der Minderung verwirkt gewesen. Die erste Mängelanzeige des Beschwerdeführers stammte vom 16. November 2000, sei daher erst in der zweiten Heizperiode erfolgt.

Auf das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht ging das Landgericht nicht ein.

Gegen das Urteil des Landgerichts wendet sich der Beschwerdeführer mit der Verfassungsbeschwerde. Er rügt die Verletzung des Willkürverbots gemäß Art. 10 Abs. 1 VvB sowie einen Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB. (...)

II. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und begründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Recht auf Gehör vor Gericht aus Art. 15 Abs. 1 VvB.

Der in der Verfassung verbürgte Anspruch auf rechtliches Gehör ist eine Folgerung aus dem Rechtsstaatsgedanken für das gerichtliche Verfahren. Es gewährleistet dem Betroffenen nicht nur, sich vor einer Entscheidung, die ihn betrifft, zur Sach- und Rechtslage zu äußern, sondern dem Äußerungsrecht der Beteiligten entspricht auch die Verpflichtung des Gerichts, das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in seine Erwägungen einzubeziehen (Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [116]). Allerdings spricht grundsätzlich eine Vermutung dafür, daß ein Gericht der Verpflichtung, Parteivorbringen zur Kenntnis zu nehmen, auch nachgekommen ist. Auch ist ein Gericht nicht gehindert, Vortrag der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unbeachtet zu lassen (Beschluß vom 18. Mai 2000 - VerfGH 117/98 -), was namentlich dann gilt, wenn das Gericht einen Vortrag nicht für ausreichend substantiiert oder sonst aus Rechtsgründen für unerheblich hält (Beschluß vom 14. Oktober 1999 - VerfGH 115/98 -). Das Gericht muß sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr spricht auch insoweit grundsätzlich eine Vermutung dafür, daß es seiner Verpflichtung zur Kenntnisnahme und Erwägung des Parteivortrags nachgekommen ist. Eine Verletzung des Berücksichtigungsgebots kann daher vom Verfassungsgerichtshof nur festgestellt werden, wenn sich diese aus den Umständen des einzelnen Falles eindeutig ergibt. Ein solcher Umstand liegt vor, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von entscheidungserheblicher Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [117]; Driehaus, in: Driehaus [Hrsg.], Verfassung von Berlin, Rdn. 8 zu Art. 15 VvB).

So liegt der Fall hier. Der Beschwerdeführer hat gegenüber dem Landgericht in seiner Berufungsschrift vom 2. September 2003 (S. 6) für sich ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Mietzahlungen in Höhe von mindestens dem Dreifachen des monatlich gerechtfertigten Minderungsbetrages in Anspruch genommen und dies auch bereits gegenüber dem Amtsgericht (Schriftsatz vom 9. Juli 2002, S. 4) sowie vorprozessual (Schreiben des Mietervereins vom 10. April 2001, S. 2) geltend gemacht. Indem das Landgericht diesen Vortrag begründungslos ignorierte, hat es den Beschwerdeführer in seinem Anspruch auf Gehör vor Gericht verletzt.

Nach gefestigter, auch höchstrichterlicher Rechtsprechung kann ein Mieter wegen Mängeln in seiner Wohnung die Mietzinszahlung in Höhe des Drei- bis Fünffachen der wegen dieser Mängel angemessenen Mietminderung bis zur Beseitigung des Mangels monatlich zurückhalten (BGH GE 1997, 1096; BGH NJW 1982, 2242; LG Berlin GE 1990, 705). Dieses Recht wegen des Anspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann nicht, wenn das Recht auf Mietminderung verwirkt sein sollte (BGH NJW 1997, 2674 [2675]; NJW 1989, 3222 [3224]; NJW 1982, 2242).

Geht man vorstehend mit dem Amtsgericht von einer Minderungsquote in Höhe von 20 % nur der Nettokaltmiete aus und unterstellt man ein Zurückbehaltungsrecht lediglich in Höhe des jeweils Dreifachen dieser Quote während der Heizperiode, so ergibt sich seit der erstmaligen Rüge der Wohnungsmängel durch das Schreiben des Beschwerdeführers vom 16. November 2000 zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung der Wohnung durch die Beteiligte zu 2) am 28. März 2001 mindestens ein Zurückbehaltungsrecht der Miete von (...). Danach ist nicht auszuschließen, daß das Gericht bei sachgerechter Würdigung des Vortrags des Beschwerdeführers sowohl in der Frage der Wirksamkeit der Kündigung vom 28. März 2001 als auch bezüglich der Fälligkeit der Mietzinsforderungen zu einer dem Beschwerdeführer günstigeren Entscheidung gelangt wäre. (...)

Wegen vorhandener Wohnungsmängel kann ein Mieter nicht nur die Miete mindern, sondern wegen der Miete auch ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen der angemessenen Mietminderung geltend machen. Selbst wenn das Recht der Mietminderung verwirkt sein sollte, entfällt das Zurückbehaltungsrecht nicht. Das Fachgericht verletzt das Recht auf rechtliches Gehör, wenn es das Zurückbehaltungsrecht bei einem Räumungsurteil nicht in seinen Erwägungen berücksichtigt.

Wegen aufgetretener Wohnungsmängel minderte der Mieter die Miete in Höhe von 50 %. Nach Ansicht des Vermieters war das überhöht. Er erhob Räumungsklage wegen aufgelaufener Mietrückstände. Das AG verurteilte zur Räumung. Das hatte in der Berufung Bestand, weil das Minderungsrecht verwirkt sei. Auf ein Zurückbehaltungsrecht, auf das sich der Mieter berufen hatte, ging die Berufungskammer nicht ein. Das führte zur Verfassungsbeschwerde.

Der Berliner VerfGH hob ein Urteil des LG auf und verwies die Sache zurück. Die Kammer hätte zu dem geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht Stellung nehmen müssen und habe so den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Unter Berücksichtigung des Zurückbehaltungsrechtes sei es nicht ausgeschlossen, daß der aufgelaufene Mietrückstand nicht zur Kündigung berechtigt habe und demgemäß die Räumungsklage abzuweisen gewesen sei.