Zurückbehaltungsrecht bei Instandsetzungsmaßnahmen

Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Baumaßnahme können kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB begründen.

[...] II. Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 17.9.2012 Folgendes ausgeführt:

„I. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.

Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

Der Kl. kann gemäß § 265 ZPO Herausgabe an die neue Eigentümerin verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 5.5.2011 beendet. Der Bekl. befand sich seinerzeit wegen der ausstehenden Mieten für April und Mai 2011 in Zahlungsverzug i. S. v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Dabei kann die vom Landgericht angenommene Mietminderung um 20 % zu seinen Gunsten unterstellt werden und dahin gestellt bleiben, ob dem Bekl. bei Abschluss des Mietvertrages der Mangel der Mietsache, nämlich die in der Mietzeit zu erwartenden Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten bekannt waren und deshalb § 536 b BGB einer Minderung entgegen stand. Das Landgericht hat jedenfalls zu Recht darauf hingewiesen, dass der Bekl. vorliegend nicht berechtigt war, über diese Minderung hinaus Miete zurückzubehalten. Ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB kommt nur zur Durchsetzung eines Erfüllungsanspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes in Betracht (BGHZ 84, 24, zitiert nach juris, Tz. 16; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn. VIII 277). Es ist aber nicht ersichtlich, dass im April und Mai 2011 maßgebliche Beeinträchtigungen der Mieträume erfolgten, deren Unterlassung der Bekl. beanspruchen konnte. Bei den vom Bekl. insoweit vorgetragenen Baumaßnahmen (Verputzen der Fassade, Arbeiten in den Treppenhäusern, Betonierung im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) handelte es sich offenbar im Wesentlichen um Instandsetzungsmaßnahmen, die vom Bekl. gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden waren.

Der Bekl. hat auch schuldhaft gehandelt. Laut Klagerwiderung hat er ab Januar 2011 nur eine Mietminderung um 10 % geltend gemacht. Soweit er auf die Mieten für April und Mai 2011 gleichwohl bis zur Kündigung überhaupt nichts gezahlt hat, kann er sich nicht mit dem Hinweis auf ein vermeintliches Zurückbehaltungsrecht entschuldigen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH, NJW 2007, 428; BGH, NJW 2006, 3271; BGH, NJW 2001, 3114). Hiernach hätte dem Bekl. klar werden müssen, dass er vom Kl. nicht schlechthin Unterlassen der Baumaßnahmen verlangen konnte, und dass die Beeinträchtigungen es daher nicht rechtfertigen konnten, die Miete überwiegend (geschweige denn ganz) einzubehalten. Daher lag Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der genannten Mieten vor. [...]"

Bei nicht nur unerheblichen Mängeln der Mietsache kann der Mieter mindern und als Druckmittel zusätzlich Miete zurückhalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Minderung plus Leistungsverweigerung gibt es aber nicht, wenn der Mieter mindert, weil der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen durchführt.

Weil der Vermieter Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchführte, minderte der Beklagte die Miete und zahlte zwei Monate unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht keine Miete. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos.

Die Berufung des Beklagten gegen die Verurteilung zur Räumung hatte keinen Erfolg. Das KG wies darauf hin, dass neben der Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht nur in Betracht komme, wenn ein entsprechender Erfüllungsanspruch bestünde; hieran fehle es aber, wenn es sich um vom Mieter zu duldende Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten handele.

1.: 5. Mai 1982: Mein 38. Geburtstag und der Tag, an dem der BGH zwei Urteile unter der vom KG in der Entscheidung angegebenen Fundstelle („BGHZ 84, 24, zitiert nach juris") verkündet hat. Eines der Urteile des IV b Senats befasst sich mit der interlokalen Zuständigkeit, das andere mit den Voraussetzungen für eine Nichtigkeitsklage, beide jedoch nicht mit § 320 BGB. Was ist geschehen? Hat „juris" versagt? Wenn schon das KG „nach juris" zitiert, wird es nicht mehr lange dauern, wenn auch der BGH zum Zitieren anstelle der ganz weit oben im Regal stehenden NJW aus dem Jahr 1982 auf „juris – Das Rechtsportal. Das Recherchewerkzeug der Richter und Großkanzleien" zurückgreift. Aha, „juris" soll ein Werkzeug sein: wofür denn? Doch nicht dafür, selbst zitiert zu werden: Wie soll das denn gehen, wenn „juris" nichts weiter ist als eine Suchmaschine wie Google oder Wikipedia? Es handelt sich hier doch nur um eine Sammlung gerichtlicher Entscheidungen, die von Mitarbeitern des Unternehmens bestimmten Normen zugeordnet werden. Wer garantiert denn aber dafür, dass diese Zuordnung richtig ist? Nur der Anwender selbst, wenn er die angegebene Fundstelle nachliest! Wieso wendet sich „juris" ausdrücklich an Richter und Großkanzleien? Gibt es denn die nur von einem Anwalt betriebene Kleinkanzlei, deren Erträgnisse die Aufwendungen für einen „juris"-Anschluss ausschließen, nicht mehr? Gut, die Entscheidungen des BGH sind kostenfrei im Internet abrufbar, aber eben nur ab dem 1. Januar 2000. Wie soll der Hausverwalter, der keinen Zugang zu „juris" hat, die maßgebliche Mietrechtsprechung berücksichtigen, wenn – nächster Schritt und so schon geschehen – ohne weitere Fundstelle nur mit Angabe des Aktenzeichens und des Entscheidungsdatums „nach juris" zitiert wird ...

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung 2: Der angesprochene Hausverwalter loggt sich, wenn er pfiffig ist, bei DoReMi, der kostenlosen Datenbank des Grundeigentum-Verlages ein, wo er die Mietrechtsprechung nicht nur des BGH, sondern auch der anderen Gerichte seit dem Jahr 1986 findet. Gut 18.000 Gerichtsentscheidungen kann man dort finden und die meisten davon auch noch in einer leicht verständlichen Kurzfassung, die auch ein juristischer Laie gut versteht. Besuchen Sie uns doch unter http://premium.grundeigentum-verlag.de.