Zurückbehaltungsrecht bei einverständlicher Reduzierung der Miete wegen eines Mangels

Zurückbehaltungsrecht bei einverständlicher Reduzierung der Miete wegen eines Mangels; fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Schimmelbefall; Gebrauchstauglichkeit

Die einverständliche Reduzierung der Miethöhe wegen eines Mangels schließt insoweit ein Zurückbehaltungsrecht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Klage ist auch begründet. Der Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten, aus dem Tenor ersichtlichen Geschäftsräume verpflichtet. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB wirksame außerordentliche Kündigung vom 1. September 2009 seitdem beendet.

Der Bekl. war zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 1. September 2009, die durch Boten übergeben wurde, mit der vollen Miete für die Monate Juli und August 2009, also mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a Alt. 1 BGB, so dass die außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Denn selbst unter Berücksichtigung des eigenen Vortrags des Bekl. schuldete dieser für die Monate Juli und August 2009 zumindest eine geminderte Miete von 150 € monatlich. Diese war jeweils am dritten Werktag des Monats (§ 15 Abs. 1 des Mietvertrages) fällig - also kalendermäßig bestimmt -, so dass Verzug auch ohne Mahnung eintrat, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Da der Bekl. keinerlei Zahlungen leistete, ist er mit der vollen geschuldeten Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug geraten. [...]

Entgegen der Ansicht des Bekl. hindert auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1 BGB den Verzugseintritt nicht. Zutreffend ist zwar, dass die Einrede des § 320 Abs. 1 BGB wegen der Gegenseitigkeit der wechselseitigen Vertragspflichten den Verzug per se ausschließt, ohne dass sich der Schuldner vorprozessual hierauf ausdrücklich berufen muss.

Vorliegend liegt indes nach der Behauptung des Bekl. gerade eine Einigung auf eine reduzierte Mietzahlung i.H.v. 150 € bis zur Beseitigung des Mangels vor. Darin ist jedenfalls bis zu diesem Betrag ein vorübergehender Verzicht auf die Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu sehen, weil der Bekl. in Kenntnis des Mangels zu einer entsprechenden Zahlung bereit war. Es kann dahinstehen, ob der Bekl. für den Fall, dass sich die Verhältnisse nicht ändern, an diesen Verzicht dauerhaft gebunden ist. Dies ist insbesondere dann zweifelhaft, wenn der Verzicht in der Erwartung baldiger Mängelbeseitigungsarbeiten erklärt wird und diese Erwartung nicht eintritt. Indes ist es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dem Bekl. zumindest verwehrt, sich ohne eine solche Änderung der Verhältnisse - da der Wassereinbruch gestoppt wurde, ist der Schimmelschaden in den Monaten Juli und August 2009 gegenüber den Vormonaten jedenfalls nicht schlimmer geworden - und ohne entsprechende Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nachträglich auf dieses zu berufen. Dies gilt vorliegend umso mehr, als der Bekl. Ende September 2009 die reduzierte Mietzahlung für Juli und August 2009 erbrachte. Damit spricht nämlich auch sein nachfolgendes Verhalten dafür, dass sich die Umstände gegenüber dem Zeitpunkt, als die Vereinbarung über eine reduzierte Mietzahlung getroffen wurde, in keiner Weise geändert haben.

Schließlich hat der Bekl. auch nicht substantiiert dargelegt, dass die bestehenden Mängel die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich vollständig aufhoben und ihm ein weitergehendes vollständiges Minderungsrecht auf Null zustand. Denn sein entsprechender Vortrag, wonach es an sämtlichen Wand- und Bodenflächen zu vollflächiger Schimmelbildung kam, wird durch die eingereichten Lichtbilder nicht gestützt. Denn darauf ist Schimmelbildung nur auf Teilen der Wandflächen zu sehen. Lichtbilder zu Schimmelschäden in der Garage fehlen zudem. In Anbetracht des Schreibens des Bekl. vom 7. September 2009, wonach gerade für die Nutzung der zwei Garagen eine reduzierte Miete gezahlt werden sollte, wäre indes ein substantiierter Vortrag zur Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit auch der Garage erforderlich gewesen.

Bei einverständlicher Mietminderung kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln grundsätzlich nicht in Betracht.

Nachdem Schimmelpilz in der Doppelgarage aufgetreten war, zahlte der Mieter von Oktober 2006 bis Juni 2009 anstelle der vereinbarten Miete von 350 € monatlich nur 150 €. Weil für Juli und August 2009 keine Zahlungen erfolgten, kündigte die Vermieterin fristlos. Der Mieter widersprach u. a. unter Hinweis auf eine mit dem Voreigentümer getroffene Mietreduzierung auf 150 € sowie das ihm zustehende Zurückbehaltungsrecht.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Ob eine Mietreduzierung vereinbart worden sei, könne dahinstehen, weil auch der geminderte Betrag nicht gezahlt worden sei. Auf ein Zurückbehaltungsrecht könne sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht berufen.

Neben der automatisch eintretenden Mietminderung besteht ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB, so dass trotz teilweiser oder vollständiger Nichtzahlung der Miete ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug nicht eintreten kann. Voraussetzung ist aber, dass dem Mieter ein Anspruch auf vertragsgemäße Überlassung, also der aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Erfüllungsanspruch, überhaupt (noch) zusteht. Der besteht z. B. dann nicht, wenn die Parteien bei Vertragsbeginn einen „schlechten" Zustand als vertragsgemäß vereinbart haben. Gleiches muss gelten, wenn – wie hier vom Mieter behauptet – wegen eines später auftretenden Mangels eine Mietreduzierung vereinbart wird: Mit der Minderung ist der Mangel „abgegolten", so dass auch kein Erfüllungsanspruch mehr besteht. Verstärkt sich aber der zum Anlass der Reduzierung genommene Mangel oder tritt ein weiterer hinzu, entsteht insoweit ein weiterer Erfüllungsanspruch, der zur Mietminderung und zum Ausschluss des Verzugs führen kann. § 242 BGB spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.