Zurückbehaltungsrecht an Mietkaution

Zurückbehaltungsrecht an Mietkaution; Kostenerstattungsanspruch

Der Vermieter kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution wegen eines prozessualen Kostenerstattungsanspruchs erst dann ausüben, wenn dieser Anspruch zumindest vorläufig vollstreckbar tituliert ist.

(...) Der Bekl. ist berechtigt, mit seinem Anspruch auf Rückerstattung der Kaution von 10.000 DM nebst 2 % Zinsen für die Zeit vom 1. Januar 1998 bis 27. Juli 2000 in Höhe von 515 DM aufzurechnen. Seit Beendigung des Mietverhältnisses (und Räumung) ist ausreichend Zeit verstrichen, innerhalb der der Kl. in der Lage gewesen wäre, über die Kaution abzurechnen. Daß er noch weitere Ansprüche aus dem zum 1. September 1999 beendeten Mietverhältnis hat, hat er nicht behauptet. Auf Mietschulden aus anderen Mietverhältnissen kommt es nicht an, da die Kaution vertragsgebunden ist.

Zu Unrecht beruft sich der Kl. darauf, zur Abrechnung noch nicht verpflichtet zu sein, weil die Kaution auch der Sicherung des Kostenerstattungsanspruchs aus vorliegendem Rechtsstreit dient. Zwar trifft es grundsätzlich zu, daß eine Mietsicherheit auch einen prozessualen Kostenerstattungsanspruch des Vermieters absichern soll. Es kann sich hierbei auch um einen künftigen bzw. bedingten Anspruch handeln. Vorauszusetzen ist aber, daß schon ein Titel - sei es auch nur ein vorläufig vollstreckbarer - vorliegt; denn anderenfalls ist ein solcher Anspruch noch nicht existent, und zwar noch nicht einmal als künftiger Anspruch. Dieses Verständnis steht nicht im Gegensatz zu der vom Kl. zitierten Entscheidung des OLG Hamburg (4 U 181/98) vom 15. April 1999. In jener Entscheidung hatte das OLG dem dortigen Bekl. Prozeßkostenhilfe für die Berufungsinstanz u. a. mit der Begründung versagt, der Bekl. könne sich nicht auf die Verrechnung der Kaution berufen, weil der Kl. jenes Rechtsstreits wegen seines Kostenerstattungsanspruchs noch nicht verpflichtet sei, über die Kaution abzurechnen. Im dortigen Verfahren lag aber bereits ein Titel und damit eine Kostenentscheidung zugunsten des Kl. vor. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des OLG München ZMR 1995, 20, 22 und den Ausführungen bei Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdn. V B, 295 c. Eine gegenteilige Auffassung würde vielmehr dazu führen, daß der Vermieter im laufenden Prozeßverhältnis die Geltendmachung des Kautionsrückzahlungsanspruchs ebenso wie die Aufrechnung gegenüber etwaigen eigenen Gegenforderungen unterlaufen könnte.

Bei der Kautionsabrechnung kann der Vermieter grundsätzlich alle eigenen Ansprüche berücksichtigen; nach überwiegender Auffassung auch zukünftige. Für einen Anspruch auf Erstattung von Prozeßkosten gelten aber Einschränkungen.

Der Vermieter hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses erhebliche Mietrückstände eingeklagt; der Mieter rechnete unter anderem mit einem Rückzahlungsanspruch wegen der nicht abgerechneten Kaution auf. Der Vermieter meinte, er sei zur Abrechnung noch nicht verpflichtet gewesen, da die Kaution auch der Sicherung des Kostenerstattungsanspruchs aus dem anhän-gigen Prozeß diene.

In seinem Urteil vom 24. Oktober 2000 erklärte das Landgericht Hamburg die Aufrechnung des Mieters für wirksam, da ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an der Kaution nicht bestehe. Für Kostenerstattungsansprüche müsse gefordert werden, daß ein zumindest vorläufig vollstreckbarer Titel vorliege; anderenfalls sei ein solcher Anspruch noch nicht existent.