Zurückbehaltungsrecht

Gegenüber dem Kautionszahlungsanspruch und dem Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend machen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist seit dem 1.10.2007 Mieterin des im Urteilstenor näher bezeichneten Einfamilienhauses des Kl. Im schriftlichen Mietvertrag, wegen dessen Inhalts auf die Anlage zum Protokoll vom 11.1.2010 Bezug genommen wird, waren u. a. die Zahlung eines monatlichen Mietzinses in Höhe von 600 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 70 € sowie die Zahlung eines Kautionsbetrages in Höhe von 1.200 € vereinbart worden.

Die Bekl. hat einen Teil des vereinbarten Kautionsbetrages in Höhe von 800 €, den Saldo aus der Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 496,86 € sowie den Mietzins für Oktober 2007 in Höhe von 670 € brutto nicht gezahlt. Der Kl. hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.9.2009 ordentlich zum 31.12.2009 gekündigt. Die Bekl. beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die behaupteten Mängel.

Die Klage ist begründet.

Das Vorbringen der Bekl. ist gegenüber den mit der Klage verfolgten Ansprüchen unerheblich. Ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kaution sowie der mit Zugang fällig gewordenen Forderung des Kl. auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2008 (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, Rn. 160 zu § 556 BGB) besteht nicht.

Einem Mieter steht zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) noch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie durch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) ausreichend geschützt. Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen der Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht entgegen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., Rn. 67 zu § 551 BGB m. w. N.; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159; OLG Celle, ZMR 1998, 272 f.; OLG München, ZMR 2000, 528; KG, GE 2003, 525).

Gleiches gilt nach Auffassung des Gerichts bezüglich einer Forderung des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten.

Ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Miete für Oktober 2007 besteht ebenfalls nicht, da der Rückstand aus der Zeit vor dem Anzeigen von Mängeln herrührt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, Rn. 8 zu § 556 b BGB).

Gegenüber dem Kautionszahlungsanspruch und dem Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung kann sich der Mieter nicht auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen vorhandener Mängel berufen.

Der Mieter machte verschiedene Mängel geltend, zahlte deshalb nur einen Teil der vereinbarten Kaution und den Saldo aus der Nebenkostenabrechnung überhaupt nicht.

Das Amtsgericht Wetter (südwestlich von Dortmund, LG-Bezirk Hagen, OLG-Bezirk Hamm) gab der Zahlungsklage des Vermieters statt, weil „Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters" der Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht entgegenstünden und „Gleiches" für die Forderung des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung gelte.

Soweit es den Kautionszahlungsanspruch angeht, steht die Entscheidung des Amtsgerichts im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (vgl. nur Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 255/04 - GE 2007, 710).

Allerdings findet sich in dem am 15. Febru­ar 2010 verkündeten Urteil des AG der Hinweis, dass das Mietverhältnis vom Vermieter zum 31. Dezember 2009 gekündigt worden sei.

Zwar soll der Vermieter auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses Zahlung der Kaution verlangen können (vgl. z. B. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Mai 2005 - I-10 U 196/04 - GE 2006, 1295); Voraussetzung ist aber, dass dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen; in einem solchen Fall ist kein Rechtsgrund ersichtlich, den Vermieter auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen, während der Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des Vertrages keiner weiteren Begründung bedarf; anderenfalls wäre der Vermieter schlechter gestellt als er gestanden hätte, wenn der Mieter seiner Verpflichtung nachgekommen wäre (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79 - GE 1981, 621).

Soweit es den Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung angeht, stellt sich dieser nicht als Teil der „Miete" i. S. d. § 535 Abs. 2 BGB dar (vgl. OLG Koblenz, RE vom 26. Juli 1984 - 4 W-RE 386/84 - GE 1985, 247), so dass eine Minderung wegen Mängeln nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB und ein hierauf bezogenes Zurückbehaltungsrecht schon von daher nicht in Betracht kommen (unabhängig von der Frage, ob hier die Miete und damit auch die Nebenkostenvorschüsse während der Abrechnungsperiode wegen eines damals vorliegenden Mangels gemindert waren).

In Betracht kam aber ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 273 Abs. 1 BGB, weil der Vermieter seiner Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung nicht (vollständig) nachgekommen war. Wenn auch ein Zusammenhang der beiderseitigen Ansprüche anzunehmen war, schied ein Zurückbehaltungsrecht hier doch wegen des zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnisses aus: Sinn und Zweck der aus § 320 BGB folgenden Einrede ist es, den Schuldner „unter Druck" zu setzen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., Vor § 536 Rn. 14); dieses Ziel lässt sich nach Beendigung des Vertrages gerade nicht mehr erreichen, so dass ein Zurückbehaltungsrecht nicht mehr in Betracht kommt.