Zurückbehaltungsrecht

Zurückbehaltungsrecht; Minderungsrecht; Ausschluß; Formularmietvertrag; AGB

Ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen neben der Aufrechnung mit nicht anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen die "Zurückbehaltung von Mietbeträgen bzw. Mietteilbeträgen" ausgeschlossen, bleibt es dem Mieter gleichwohl unbenommen, wegen des Vorhandenseins von Mängeln des Mietobjekts den vereinbarten Mietzins zu mindern.

Mit Vertrag vom 28.5.1993 vermieteten die Kl., die sich zu einer GbR zusammengefunden haben, der Bekl. im Untergeschoß des S.-Hauses in D. gewerbliche Räume in einer Größe von ca. 756 qm zur Nutzung als gastronomischer Betrieb für die Dauer von zehn Jahren, beginnend am 15.7.1994. Der monatliche Mietzins einschließlich Betriebs- und Heizungskostenvorauszahlung wurde mit 31.752 DM zzgl. MwSt., insgesamt also 36.514,80 DM vereinbart. Im Vertrag heißt es:

"§ 6 Nr. 5. Die Zurückbehaltung von Mietbeträgen bzw. Mietteilbeträgen sowie von Nebenkostenvorauszahlungen sowie die Aufrechnung mit Forderungen, soweit diese nicht vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind, ist unzulässig.

Im vorliegenden Rechtsstreit machen die Kl. gegenüber der Bekl. rückständigen Mietzins sowie restliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 827.192,58 DM zzgl. Zinsen für die Zeit bis Juni 1997 geltend. Die Bekl. hat mit der Begründung Klageabweisung beantragt, wegen des Vorhandenseins zahlreicher Mängel des Mietobjekts (u. a. Nichtermöglichung der vertraglich vereinbarten Außenbewirtschaftung, unzureichende Entlüftung, Ungezieferbefall, unvollständige Vermietung der angrenzenden Lokale, Aufenthalt von Obdachlosen und damit verbundene Unannehmlichkeiten, Wassereinbrüche im Dach- und Kellerbereich, unzureichende Dimensionierung der Abwasserleitungen, Verletzung des Konkurrenzschutzes) zu weiteren als den bereits geleisteten Zahlungen nicht verpflichtet zu sein. Dem eingehenden Vorbringen der Bekl. zum Vorhandensein und zum Umfang der von ihr behaupteten Mängel sind die Kl. in ebenso eingehender Weise entgegengetreten, indem sie deren Vorliegen bestritten oder ihre Verantwortlichkeit in Abrede gestellt haben.

Durch das angefochtene Urteil hat das LG der Klage bis auf einen geringfügigen Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs in vollem Umfang stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte insoweit Erfolg, als sie zur Zurückverweisung der Sache an das LG führt.

1. Das landgerichtliche Verfahren leidet an einem wesentlichen Mangel i. S. des § 539 ZPO. Das landgerichtliche Urteil beruht auf einem bis dahin erörterten rechtlichen Gesichtspunkt und stellt sich daher als eine gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoßende Überraschungsentscheidung dar, zu deren Grundlagen die Parteien vorher nicht Stellung nehmen konnten (vgl. hierzu z. B. Zöller-Gummer, ZPO, 20. Aufl., § 539 Rdnr. 12 m. w. Nachw.). [...]

2. Die in Rede stehende Klausel kann nach dem Verständnis des Senats nicht dahin aufgefaßt werden, daß ein Minderungsrecht der Bekl. gem. § 537 BGB ausgeschlossen wäre. Dies ergibt sich einmal daraus, daß ein Minderungsrecht nicht ausdrücklich erwähnt wird. Vielmehr ist lediglich von Zurückbehaltung die Rede. In AGB enthaltene Rechtsbegriffe sind indes i. d. R. entsprechend ihrer juristischen Fachbedeutung zu verstehen (so z. B. Palandt-Heinrich, BGB, 57. Aufl., § 5 AGBG Rdnr. 7). Hinzu kommt, daß sich Zurückbehaltungsrecht und Minderungsrecht wesentlich unterscheiden: Während ersteres lediglich ein vorläufiges Leistungsverweigerungsrecht darstellt, bis die Gegenseite die Voraussetzungen dafür schafft, daß diese Leistung zu bewirken ist, führt eine Minderung zur endgültigen Leistungsreduzierung. Darüber hinaus ist der Ausschluß eines Zurückbehaltungsrechts im Falle des Bestehens eines Minderungsrechts in Fällen der vorliegenden Art durchaus sinnvoll. Die Zurückbehaltung kann sich nämlich, weil die Leistung der Gegenseite erzwungen werden soll, auf ein Mehrfaches eines etwaigen Minderungsbetrags erstrecken. Bei Mietzinszahlungen der hier in Rede stehenden Höhe ist es dementsprechend durchaus angebracht, vorsorglich Mietteilbeträge zu erwähnen, ohne daß dies als Erstreckung des vertraglich vereinbarten Ausschlusses auch auf eine Mietzinsminderung gedeutet werden könnte. Dem vorstehend dargelegten Verständnis entspricht es, daß in der mit einem Minderungsausschluß befaßten höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. z. B. BGH NJW 1981, 2405; NJW-RR 1993, 519) die Begriffe der Aufrechnung, der Minderung und der Zurückbehaltung nebeneinander genannt werden. Auch dies zeigt, daß in der mietrechtlichen Praxis ein Bedürfnis dafür besteht, zwischen Zurückbehaltung und Minderung wegen des unterschiedlichen Gehalts zu differenzieren, so daß ein erweiterndes Verständnis nicht in Betracht kommt. ...

Schließlich zeugt auch das Verhalten der Kl. in der Vergangenheit von einem Verständnis der Ausschlußklausel in dem vorstehend dargelegten Sinne. Wären sie davon ausgegangen, daß ein Minderungsrecht der Bekl. vertraglich ausgeschlossen worden wäre, hätte es zumindest nahegelegen, sich darauf in erster Linie zu berufen und lediglich vorsorglich das Vorbringen der von der Bekl. behaupteten Mängel und ihre darauf beruhende Einstandspflicht zu bestreiten. Statt dessen haben sie sich auf ein derartiges Bestreiten beschränkt und sich auf einen Minderungsausschluß nicht einmal andeutungsweise berufen.