Zurückbehaltungsrecht

Zurückbehaltungsrecht; Minderungsrecht; Mietminderung; Mangel; Zahlungsvorbehalt

Der Mieter hat neben dem Recht der Minderung nach § 537 BGB selbständig ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 536 BGB, das in Ausnahmefällen aufgrund der Abwägung nach § 320 Abs. 2 BGB gemäß Treu und Glauben unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 539 BGB ausgeschlossen sein kann. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn der Mieter einen Mangel für die Dauer von elf Jahren ohne Minderung und ohne Zahlungsvorbehalt hinnimmt.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung wird gemäß § 543 ZPO Bezug genommen. Im Ergebnis zutreffend hat das AG (München) ausgeführt, daß die Bekl. nicht "zur Einbehaltung des Mietzinses berechtigt" war. (...)

2. Nach dem Beschluß des BayObLG v. 10.5.1999 (RE-Miet 1/99), Blatt 122/126 d.A. (= WM 1999, 392), ist hinsichtlich der Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320 BGB) - ohne spezielle mietrechtliche Besonderheiten - auf die allgemeine Regelung des BGB und die obergerichtliche Rechtsprechung dazu abzustellen (Seite 6 des Beschlusses [= WM a. a. O. S. 393]).

Demnach steht dem Mieter einer mangelhaften Mietsache neben den Gewährleistungsansprüchen nach §§ 537, 538 BGB ein selbständiger Erfüllungsanspruch nach § 536 BGB zu, der von einem Ausschluß der Mängelansprüche nach § 539 BGB nicht erfaßt wird. Jedoch kann in Ausnahmefällen der Erfüllungsanspruch nach § 536 BGB ausgeschlossen sein oder die gemäß § 320 Abs. 2 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben vorzunehmende Abwägung unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 539 BGB zu einem Ausschluß der Einrede führen (BGH NJW 1989, 3222 [3224]). Ob diese Ausnahmen vorliegen, ist anhand der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden.

II. 1. Der Minderungsanspruch als Gewährleistungsanspruch des Mieters ist hier nach § 539 BGB analog ausgeschlossen, wie das AG zutreffend ausführt, da die Bekl. die Lärmbelästigung ab 1.5.1986 bis 18.9.1997 hingenommen hat, ohne rechtliche Schritte zu unternehmen, und sich auf telefonische und schriftliche Beschwerden seit Anfang der 90er Jahre beschränkt hat. Diese lange Zeitdauer der Hinnahme der Lärmbelästigung, ohne wirksame rechtliche Maßnahmen zu ergreifen, spricht objektiv für einen Verzichtswillen der Mieterin auf Minderung der Miete wegen des Lärmmangels. Zwar sind Rückschlüsse aus dem tatsächlichen Verhalten eines Mieters auf einen Verzichtswillen nur mit Vorsicht zu ziehen, der lange Zeitraum von elf Jahren rechtfertigt jedoch hier diesen Rückschluß. Die Lärmbelästigung hat seit Bezug der ohne Baugenehmigung errichteten neuen Wohnung im Mai 1986 angedauert und nur zu außergerichtlichen Beschwerden und Abhilfegesuchen geführt, die erfolglos blieben. Die Kenntniserlangung der Mieterin vom Vorliegen eines nicht genehmigten Bauwerks hat die tatsächliche Qualität der Lärmbelästigung ab August 1997 nicht mehr verändert, wie das AG zutreffend begründet hat.

2. Aufgrund dieser Ausnahmesituation einer elfjährigen Hinnahme der Lärmbelästigung aus der neu errichteten Wohnung ohne entscheidende rechtliche Schritte (wie z. B. Minderung oder Zahlung unter Vorbehalt) führt die gebotene Abwägung nach § 320 Abs. 2 BGB unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 539 BGB ausnahmsweise zu einem Ausschluß der Ausübung des auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes (also: Schallmangelfreiheit) gerichteten Zurückbehaltungsrechts. Auch ein teilweises Zurückbehalten der zuvor elf Jahre lang vorbehaltlos gezahlten Mieten war bei dieser zeitlichen Entwicklung unzumutbar.