Zurückbehaltungsrecht

Zurückbehaltungsrecht; Mietkaution; Kaution; Nachforderung von Betriebskosten

Dem Vermieter steht grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution zu, wenn die - regelmäßig sechsmonatige - Prüfungsfrist nach Mietvertragsbeendigung abgelaufen ist. Ausnahme hiervon ist das Zurückbehaltungsrecht wegen einer voraussichtlichen Betriebskostennachforderung, das für einen Abrechnungszeitraum von einem vollen Jahr auf die Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zu beschränken ist.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch bis zur Höhe von 1.340,60 DM fällig, auch wenn dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist einzuräumen ist, um ihm Gelegenheit zu geben, zu prüfen, ob und welche Ansprüche ihm noch zustehen. Diese Frist ist nach einem Zeitraum von sechs Monaten jedoch in der Regel abgelaufen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 254). Die angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist ist nach alledem auf jeden Fall zum Schluß der mündlichen Verhandlung am 1.2.1996 abgelaufen.

In Höhe weiterer 200 DM ist der Kautionsrückzahlungsanspruch allerdings noch nicht fällig, da der Bekl. berechtigt ist, einen Teil der Kaution für mögliche Nachzahlungsbeträge aus der noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1995, hier den Zeitraum 1.1. bis 30.6.1995 einzubehalten. Denn die Abrechnung kann erst im Jahre 1996, nach Ablauf des Abrechnungsjahres 1995, erstellt werden. Da der Vermieter nicht zu einer Zwischenabrechnung über die Betriebskosten verpflichtet ist, sondern erst nach Beendigung der Verbrauchsperiode abzurechnen braucht, kann er einen angemessenen Teil der Kaution zur Sicherheit für seine Betriebskostenforderung einbehalten, obwohl es sich hierbei um einen noch nicht fälligen Anspruch handelt (OLG Hamburg NJW-RR 1988, 651; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 1349).

Die Höhe des Einbehalts ist für ein ganzes Jahr auf drei bis vier Vorauszahlungsbeträge zu begrenzen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 256), d. h. für sechs Monate wie vorliegend auf zwei Vorauszahlungsbeträge, d. h. auf 200 DM, da ausweislich des eingereichten Mietvertrages die monatliche Betriebskostenvorauszahlung 100 DM beträgt. Der Bekl. hat auch nicht angegeben, daß gegebenenfalls mit einem höheren Nachzahlungsbetrag zu rechnen und deswegen ein höherer Einbehalt gerechtfertigt sei.

Der Bekl. kann sich allerdings nicht darauf berufen, daß er den restlichen Kautionsbetrag deswegen zurückbehalten könne, weil der Kl. in 1. Instanz durch Urteil des AG Hamburg - 43 a C 143/95 - v. 12.12.1995 verurteilt worden sei, ab dem 1.12.1994 einer um monatlich 71,11 DM erhöhten Miete zuzustimmen, so daß noch Mietzins- und Kostenerstattungsforderungen zu erwarten seien. Denn zur Zeit kann nicht festgestellt werden, ob gegen den Kl. tatsächlich noch Zahlungsansprüche bestehen. Sie sind jedenfalls hinsichtlich der Mietzinsforderung von monatlich 71,11 DM seit dem 1.12.1994 noch nicht fällig, da der erhöhte Mietzins erst nach Rechtskraft eines die Mietzinshöhe ändernden Urteils zu zahlen wäre, vgl. § 894 ZPO, und hinsichtlich einer (vorläufigen) Kostenerstattungsforderung noch nicht beziffert. Insoweit hat der Bekl. bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung am 1.2.1996, d. h. sieben Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, mit eventuellen Gegenforderungen nicht aufrechnen können.

Ob und wann der Bekl. Gegenansprüche geltend machen kann, bleibt unklar. In dieser Situation - sieben Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und keine aktuell bestehenden Gegenforderungen - ist der Vermieter zur Kautionsrückzahlung verpflichtet. Ein Einbehalt für einen längeren Zeitraum als sechs Monate, in dem spätestens über die Kaution abzurechnen ist, ist nicht gerechtfertigt. Insoweit ist der Bekl. darauf zu verweisen, so ihm später doch noch Gegenforderungen gegen den Kl. zustehen, sie dann geltend zu machen. Anerkanntermaßen steht dem Vermieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen noch nicht fälliger - etwa noch nicht bezifferter - Ansprüche zu (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 256).