Zurückbehaltung

Zurückbehaltung; Mahnung nach Mängelbeseitigung; Minderungsbetrag

1. Der Mieter ist neben der Minderung zur Zurückbehaltung des Mietzinses bis zum fünffachen Minderungsbetrag solange berechtigt, bis die Mängel beseitigt sind.

2. Auch nach Beseitigung des Mangels kommt der Mieter nicht automatisch mit dem zurückbehaltenen Mietzins in Verzug. Vielmehr bedarf es nach der Mängelbeseitigung bei Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel einer Mahnung des Vermieters, weil § 551 BGB insoweit den Verzug nicht begründet.

Der mangelhafte Zustand des Schlafzimmerfensters rechtfertigt aber eine Minderung des monatlichen Mietzinses um mindestens 3 %. Zudem stand den Bekl. neben dem Minderungsrecht ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB zu, das auf das Drei- bis Fünffache der Minderungsquote zu schätzen ist (LG Hamburg, MDR 1984, 494; AG Tiergarten; MM 1987, 146 f.). Diese den Bekl. zustehende Einrede hinderte den Eintritt des Verzugs, ohne daß sich die Bekl. darauf berufen mußten (RGZ 126, 280, 285; KG, MDR 1974, 319).

Unter Berücksichtigung eines Zurückbehaltungsrechts in Höhe des fünffachen Minderungsbetrags von (22,37 DM x 5 =) 111,85 DM ergibt sich, daß die Bekl. hinsichtlich des um 99,84 DM monatlich nicht gezahlten Mietzinses nicht in Verzug gekommen sind. Zwar wurde dann - nach Durchführung der Reparatur - der einbehaltene Betrag fällig, da das Zurückbehaltungsrecht entfiel. Allein die nur aufgrund des Wegfalls der Einrede des nicht erfüllten Vertrages eintretende Fälligkeit führte aber nicht zum Verzug. Vielmehr hätte es nach Durchführung der Reparaturarbeiten - unabhängig von der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob diese zur Behebung des Mangels geführt hat - einer Mahnung der Kl. bedurft, um Verzug der Bekl. hinsichtlich der Restmietzinsbeträge zu begründen. § 551 Abs. 1 BGB ersetzt in diesem Fall nicht die notwendige Mahnung (§ 284 I 1 BGB), da diese Bestimmung nur die Fälligkeit des laufenden Mietzinses regelt und insoweit als kalendermäßige Bestimmung (§ 284 II 1 BGB) anzusehen ist.

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Verzug, etwa als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung, mit der Mietzahlung setzt grundsätzlich keine Mahnung des Vermieters voraus, da die Leistungszeit für den Mieter kalendermäßig bestimmt ist (am Anfang oder Ende eines jeden Monats). Anders ist es aber nach Auffassung des Landgerichts Berlin, wenn zunächst wegen Mängeln der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hatte.

In seinem Urteil vom 21. März 1995 führt das Landgericht Berlin aus, daß in einem solchen Fall nach Beseitigung des Mangels der Mieter nicht automatisch in Verzug gerät, wenn er weiter die Miete zum Teil einbehält. Hier ist eine Mahnung des Vermieters erforderlich.