Zurückweisung einer Kündigung, Widerruf der Gestattung einer Nutzung, vertragliche Pflichtverletzung

1. Die Zurückweisung einer Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht nach § 174 BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Zugang der Kündigungsempfänger zu beweisen hat.

2. Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse in einem Mietvertrag einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus ist durch den Vermieter grundsätzlich frei widerruflich.

3. Der Austausch eines Schlosses der Zugangstür zu einer Dachterrasse, dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet worden war, begründet eine nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

(Leitsatz zu 1 von der Redaktion)

Der Bekl. ist Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung der Kl. […]

Unter § 1 des Vertrages („Mieträume“) heißt es u. a.:

„Vermietet wird zu Wohnzwecken die Wohnung L.-Straße, Bremen im 3. Obergeschoss, 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Dusche, 1 WC, 1 Boden, 1 Keller […]“

§ 20 („Sonstige Vereinbarungen“) des gleichen Vertrages lautet auszugsweise:

„Das Betreten der Dachterrasse geschieht auf eigene Gefahr, da die Höhe des Geländers nicht den Bauvorschriften entspricht. Aus statischen Gründen dürfen nicht mehr als 3 Personen gleichzeitig die Dachterrasse betreten. Grillen und offenes Feuer sind dort nicht erlaubt.“

In der Folgezeit entstand zwischen den Parteien eine Meinungsverschiedenheit über die Nutzung bzw. das Ausmaß der Nutzung der Dachterrasse in dem Haus L. Str. durch den Bekl. l. wird von der Bekl. ab sofort wieder Zugang zur Dachterrasse in dem Haus L. Str. in Bremen, in dem der Kl. die streitgegenständliche Wohnung angemietet hat, gewährt.“

Auch der Abschluss dieses Vergleichs beendete in der Folgezeit die Meinungsverschiedenheit der Parteien bezüglich der Nutzung bzw. des Ausmaßes der Nutzung der Dachterrasse nicht.

Unstreitig verschloss der Bekl. jedenfalls zeitweilig den Zugang zur Dachterrasse und nahm sämtliche Schlüssel des Schlosses an sich.

Unter dem 20.5.2019 verfasste die Kl. ein als „Abmahnung!“ bezeichnetes Schreiben an den Bekl. Darin führt die Kl. an, der Bekl. habe Abmachungen zwecks Betretens der Dachterrasse nicht eingehalten. Ein weiteres Schreiben vom 30.5.2019 der Kl. an den Bekl. ist als „Mahnung“ betitelt. Darin führt die Kl. an, der Bekl. habe Gegenstände (u. a. Stühle, Tische, Sonnenschirm) auf der Dachterrasse gelagert und forderte den Bekl. auf, diese zu entfernen.

Die Kl. brachte daraufhin ein Plastikschild mit der Aufschrift „Betreten verboten“ auf der Dachterrasse an.

Mit Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 6.6.2019 wies der Bekl. die Abmahnungen zurück. Er wandte sich insbesondere gegen eine Sperrung der Dachterrasse durch ein Absperrband durch die Kl., da die Dachterrasse dem Bekl. mitvermietet sei und diesem daher zur (alleinigen) Nutzung überlassen sei.

Durch Anwaltsschreiben vom 18.8.2019 erklärte die Kl. die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.11.2019 gegenüber dem Bekl. Darin begründet die Kl. die Kündigung damit, dass der Bekl. - was zwischen den Parteien unstreitig ist - den Zugang zur Dachterrasse verschlossen hat und den Schlüssel an sich genommen hat. Der Zugang des Kündigungsschreibens ist zwischen den Parteien nicht im Streit.

Die Kl. ist der Ansicht, die Dachterrasse sei dem Bekl. nicht mitvermietet worden. Dem Bekl. sei die Mitnutzung lediglich gestattet worden. Folglich stehe ihr ein Kündigungsrecht wegen des fortgesetzten vertragswidrigen Gebrauchs zu. […]

Der Bekl. ist der Ansicht, ihm stehe aufgrund des Mietvertrages das alleinige Nutzungsrecht an der Dachterrasse zu. […] Die im Schreiben vom 18.8.2019 ausgesprochene Kündigung habe er zurückgewiesen, da das Kündigungsschreiben keine Originalvollmacht des Kl.vertreters enthalten habe.

I. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu.

1. Denn jedenfalls ihre im Schreiben vom 18.8.2019 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis, das zwischen den Parteien bestand, wirksam beendet.

a) Die Zurückweisung der Kündigung gem. § 174 Satz 1 BGB wegen der dem Kündigungsschreiben vom 18.8.2019 nicht beigefügten Originalvollmacht verfängt nicht.

Die Zurückweisung ist ebenso wie die Zurückweisung nach § 111 eine empfangsbedürftige Willenserklärung (MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl. 2018, BGB § 174 Rn. 20). Der Kl.vertreter hat hingegen den Zugang des Telefaxes des Urlaubsvertreters des Bekl.vertreters im Schriftsatz vom 16.12.2019 bestritten. Dem ist der Bekl. nicht mehr entgegengetreten; insbesondere wurde kein Zugangsnachweis zur Akte gereicht. Folglich kann eine wirksame, d. h. eine dem Kl.vertreter zugegangene, Zurückweisung der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden (§ 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO).

b) Auch sonst ist das Kündigungsschreiben in formeller Hinsicht wirksam. Bei einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung muss der Vermieter das Verhalten des Mieters hinreichend genau beschreiben und die Zeit, den Ort und die näheren Umstände des Vorfalls („wann, wo, was, wie“) mitteilen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573, Rn. 222). Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

2. Ein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB lag vor. Danach steht dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass vertragliche Pflichtverletzungen im Sinne von § 573 BGB zwar nicht nur unerheblich sein dürfen. Allerdings ist eine ordentliche Kündigung eines Vermieters nicht nur dann möglich, wenn Gründe vorliegen, die ihn auch zu einer fristlosen Kündigung im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB berechtigen würden, sondern bereits bei Pflichtverstößen geringeren Gewichts; es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (BGH, Urteil vom 11.1.2006, VIII ZR 364/04 - GE 2006, 508 = NJW 2006, 1585, Rz. 19 m.w.N.).

Gemessen an diesem Maßstab stellt sich das Gesamtverhalten des Bekl. als erhebliche Pflichtverletzung dar, welche die Kl. zu einer ordentlichen Kündigung berechtigte.

Nach dem Mietvertrag vom 21.4.2006 ist dem Bekl. das „Betreten“ der Dachterrasse „auf eigene Gefahr“ gestattet. Unter § 1 („Mieträume“) des Vertrages wird die Dachterrasse indes nicht aufgelistet. Als Räume des Hauses außerhalb der eigentlichen Wohnung werden lediglich der Kellerraum und der Boden als Mieträume erfasst mit der Folge, dass das ausschließliche Nutzungsrecht für diese Räume dem Bekl. als Nutzer vertraglich zugewiesen wird.

Auch aus dem Wortlaut des Vergleichs vom 3.1.2019 im Verfahren 2 C 24/18 vor dem Amtsgericht Bremen, dort insbesondere Ziffer 1 („gewährt“), ergibt sich, dass dem Bekl. die Nutzung der Dachterrasse durch die Kl. gestattet worden war. Zugleich ergibt sich indes kein Anhaltspunkt dafür, dass die Dachterrasse dem Bekl. auch (entgeltlich) vermietet wurde.

Vermietet der Eigentümer Wohnungen in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Bei der Benutzung der Gemeinschaftsflächen hat der Mieter ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarte Grenzen seines Gebrauchsrechts zu beachten. So dürfen insbesondere zu gemeinschaftlichem Gebrauch mehrerer Mieter dienende Räume oder Flächen (Zugänge, Treppenhaus, Hofflächen) nur in der dafür vorgesehenen Weise benutzt werden (vgl. Kraemer/von der Osten/Schüller, in: Bub/Treier MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 2478 m.w.N.).

Diese Gestattung der Nutzung der Dachterrasse ist durch die Kl. als Vermieterin grundsätzlich frei widerruflich (KG, Urteil vom 1.12.2008 - 8 U 121/08, GE 2009, 1552 = BeckRS 2009, 28275; KG, Urteil vom 14.12.2006 - 8 U 83/06, BeckRS 2007, 1199; BeckOK/H. Schmidt, 1.4.2020, BGB § 535 Rn. 302-309).

a) Dem Widerruf der Gestattung steht auch nicht § 242 BGB entgegen (KG, Urteil vom 14.12.2006 - 8 U 83/06, GE 2007, 291 = BeckRS 2007, 1199). Nach dem Vortrag der Kl. benötigt diese einen dauerhaften, ungehinderten Zugang zur Dachterrasse, um insbesondere Dachreparaturarbeiten durchführen zu lassen. Hierbei handelt es sich um ein berechtigtes Interesse der Kl. Anhaltspunkte dafür, dass dieser Beweggrund nur vorgeschoben sei, sind nicht ersichtlich. Folglich kann auch keine gem. § 242 BGB unzulässige Schikane festgestellt werden.

Vielmehr ist darauf hinzuweisen, dass das Verschließen der Dachterrasse durch den Bekl. eine vertragliche Pflichtverletzung des Bekl. begründet. Ausgangspunkt dieser Handlung mag die vom Bekl. verkannte Rechtslage in Bezug auf die Dachterrasse sein. Diese ist ihm nicht vermietet worden, sondern nach dem Mietvertrag ist lediglich die Nutzung der Dachterrasse in engen Grenzen und nach dem Inhalt des Vergleichs in etwas weiteren Grenzen dem Bekl. gestattet.

b) Auch bestehen keine besonders schützenswerten Interessen des Bekl. Insbesondere ist der Bekl. nicht zwingend auf die Benutzung der Dachterrasse angewiesen, da sich diese Fläche außerhalb der Mietwohnung des Bekl. befindet.

c) Folglich stellt die Nutzung der Dachterrasse durch den Bekl. in dieser konkreten Ausgestaltung, d. h. in der Weise, wie sie vom Bekl. selbst im Schreiben vom 16.7.2019 beschrieben wurde, einen vertragswidrigen Gebrauch und damit eine vertragliche Pflichtverletzung dar. In diesem Schreiben wird u. a. zugestanden, dass der Bekl. die Dachterrasse verschlossen und den Schlüssel an sich genommen hat.

d) Diese Pflichtverletzungen des Bekl. erfolgen auch schuldhaft. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Bekl. möglicherweise in einem rechtlichen Irrtum über die Nutzungsrechte der Dachterrasse handelte. Ein derartiger Irrtum ist anzunehmen, wenn der Mieter aufgrund unzutreffender Tatsachen oder einer fehlerhaften Bewertung der Rechtslage irrig davon ausgeht, dass er zu einem bestimmten Verhalten berechtigt sei. War der Irrtum vermeidbar, so ist Fahrlässigkeit gegeben. Bei einem unvermeidbaren Irrtum entfällt jedes Verschulden. Allerdings setzt dies voraus, dass sich der Mieter mit der gebührenden Sorgfalt über die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten informiert hat. Bei Zweifeln muss der Mieter sachkundigen Rat einholen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573, Rn. 16). Ein etwaiges Verschulden eines rechtlichen Beraters wird dem Mieter zugerechnet. Die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters nicht voraus (BGH NJW 2007, 428).

Zudem ist vorliegend zu beachten, dass die vertragliche Pflichtverletzung dem Bekl. im Termin erläutert worden ist. Der Bekl. hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vehement deutlich gemacht, dass er die Dachterrasse als „seine“ ansieht und die Nutzungswünsche der Vermieterin als Schikane versteht. Auch aufgrund dieser Vehemenz bei der Verkennung der Rechtslage ist nicht damit zu rechnen, dass der Bekl. die vertragswidrige Nutzung der Dachterrasse zukünftig unterlassen wird.

e) Die dem Bekl. zur Last zu legende Pflichtverletzung war auch hinreichend erheblich. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist die Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. Dazu zählen die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin, Urteil vom 28. Mai 2020 - 67 S 21/20 - GE 2020, 874, juris).

Dem Bekl. ist aufgrund mehrerer (handschriftlicher) (Ab-)mahnungen spätestens seit dem 20.5.2019 bekannt, dass eine alleinige Nutzung der Dachterrasse durch den Bekl. von der Kl. nicht geduldet wird. Der jetzige Prozessbevollmächtigte des Bekl. hat mit Schreiben vom 6.6.2019 klargestellt, dass von Seiten des Bekl. die Auffassung vertreten wird, das Nutzungsrecht der Dachterrasse sei aufgrund des Mietvertrages dem Bekl. zugewiesen. Ein „jederzeitiges“ Betreten der Dachterrasse durch die Eigentümerin erfülle den Tatbestand des Hausfriedensbruches nach § 123 StGB. Aus diesem Grund sei dem Bekl. anwaltlich angeraten worden, den Schlüssel zur Dachterrasse an sich zu nehmen.

Deswegen ist die Pflichtverletzung des Bekl. durchaus erheblich. Denn der Bekl. beschränkt die Kl. in ihren Rechten als Eigentümerin (z. B. nach § 903 BGB). Die Kl. hat sehr wohl ein jederzeitiges Betretungsrecht der Dachterrasse als Gemeinschaftsfläche aus den zuvor dargelegten Gründen. Dabei ist die Kl. auch nicht gehalten, dem Bekl. die Gründe für den Wunsch des Betretens zu erläutern oder darzulegen, weshalb ein Betreten der Dachterrasse erforderlich ist.

f) Gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist, da das Mietverhältnis mehr als acht Jahre bestand, um sechs Monate. Die Angabe einer kürzeren als der gesetzlichen Frist führt nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, sondern das Mietverhältnis wird zum nächst zulässigen Termin beendet (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 542, Rn. 22 m.w.N.). Folglich wurde die ordentliche Kündigung der Kl. nicht zum 30.11.2019, sondern zum 30.5.2020 wirksam.

Der Mieter hat an der Mietsache ein ausschließliches Gebrauchsrecht; der Vermieter hat nur bei berechtigtem Interesse ein Zutrittsrecht. Für eine bloße Nutzungsgestattung gilt das nicht: Wird der Vermieter „ausgesperrt“, kann gekündigt werden.

Im Mietvertrag hieß es, dass die im Einzelnen aufgezählten Räume vermietet würden; als sonstige Vereinbarung war angegeben, dass das Betreten der Dachterrasse auf eigene Gefahr geschehe. In einem späteren gerichtlichen Vergleich wurde dem Mieter ausdrücklich der Zugang zur Dachterrasse gewährt. Später entstand Streit über das Ausmaß der Nutzung der Dachterrasse, in dessen Verlauf der Mieter den Zugang verschloss und sämtliche Schlüssel an sich nahm. Nach einer erfolglosen Abmahnung der Vermieterin ließ sie durch ihren Anwalt wegen vertragswidriger Nutzung das Mietverhältnis kündigen; der Anwalt des Beklagten wies die Kündigung mangels Beifügung einer Vollmacht zurück.

Das AG Bremen gab der Räumungsklage statt. Die Zurückweisung der Kündigung sei unwirksam, weil der Zugang von der Gegenseite bestritten worden und ein Zugangsnachweis nicht zur Akte gereicht worden sei. Es liege ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB vor, da der Mieter hier eine erhebliche Pflichtverletzung begangen habe. Die bloße Gestattung der Nutzung der Dachterrasse sei frei widerruflich gewesen, woran sich auch durch den vorangegangenen gerichtlichen Vergleich nichts geändert habe. Das Verschließen der Dachterrasse durch den Mieter, der noch in der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht habe, dass er die Dachterrasse als „seine“ ansehe, sei eine schuldhafte Pflichtverletzung.

Dass Mieter den Zugang von Kündigung/Mieterhöhung bestreiten, der dann später nicht nachgewiesen werden kann, passiert häufig. Für den umgekehrten Fall, dass der Mieter eine Kündigung mangels Beifügung einer Vollmacht zurückweist und der Vermieter den Erhalt dieses Schreibens bestreitet, ist das Urteil des AG Bremen ein seltener Ausnahmefall. Wer eine einseitige Erklärung durch einen Bevollmächtigten erhält, sollte sich bei der Zurückweisung darauf einstellen, notfalls den Zugang nachweisen zu können.