Zurückbehaltungsrecht bei verschleppter Mangelbeseitigung

1. Behauptet der Vermieter, der Mangel sei schon beseitigt oder er werde beseitigt sein, kommt es bei der Frage, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter zur Mangelbeseitigung auszuüben, auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an.

2. Solange nicht einmal beim Vermieter Sicherheit über den Erfolg von monatelang andauernden Mangelbeseitigungsarbeiten besteht, verfehlt das Zurückbehaltungsrecht nicht seinen Zweck.

3. Das Befahren des Grundstückes durch den Mieter mit einem Fahrzeug zum Zwecke des Beladens mit Sperrmüll trägt weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. (Mieter) hatten mit dem Kl. (Vermieter) aufgrund eines Wasserschadens eine Minderung vereinbart und zusätzlich über einen Zeitraum von acht Monaten einen Betrag von 4.132 € als Druckmittel zurückgehalten. Nach Durchführung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen erklärte der Kl. mit Schreiben vom 12. Juli 2019, dass er die Mangelbeseitigung als abgeschlossen ansehe und keine Arbeiten mehr durchführen würde. Mit Schreiben vom 18. September 2019 kündigte der Kl. fristlos wegen Zahlungsverzugs und wies darauf hin, dass an eben diesem Tag ein Sachverständiger vor Ort gewesen sei, der die Feuchtigkeit nochmals genauer untersucht und erklärt habe, dass nach seinem Dafürhalten die Gebäudesubstanz getrocknet sei. Die Bekl. wenden ein: Wenn der Kl. so sicher gewesen wäre, dass seine Mängelbeseitigung erfolgreich abgeschlossen wurde, hätte es eines solchen Sachverständigen für feuchte Messung 2 Monate später nicht bedurft. In seinem Antwortschreiben vom 4. Oktober 2019 benannte der Kl. weitere Pflichtverletzungen der Bekl. und erklärte wegen dieser nochmals fristlos, hilfsweise fristgerecht die Kündigung des Mietverhältnisses. Das AG hat die Bekl. auf der Grundlage der Kündigung vom 18. September 2019 zur Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung und zum Ersatz der außergerichtlichen Kosten des Kl. verurteilt. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

a) Die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung vom 18. September 2019 hat das Mietverhältnis weder fristlos nach §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, noch fristgemäß nach §§ 542, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

aa) Die fristlos ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnraummietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen; ein solcher liegt unter anderen dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht; ein nicht unerheblicher Zahlungsrückstand liegt vor, wenn der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigt.

Die offenen Zahlungen, auf die der Kl. die Kündigung stützt, entspricht hinsichtlich der Höhe und der Dauer zwar den vorgenannten Voraussetzungen.

Die Bekl. befanden sich bis zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 18. September 2019 jedoch noch nicht in Zahlungsverzug, denn das ihnen zustehende und von ihnen ausgeübte Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB war (noch) nicht entfallen.

Ein solches Zurückbehaltungsrecht stand den Bekl. neben der kraft Gesetzes eingetretenen Mietminderung zu. Auch nach dem Vortrag des Kl. verliefen die von ihm geschuldeten Mangelbeseitigungsarbeiten schleppend. Die Mängel waren dem Kl. mit Schreiben vom 21. Februar 2018 angezeigt worden; sie waren Ende des Jahres noch immer nicht abgeschlossen. Die Unzuverlässigkeit der vom Kl. beauftragten Handwerker ist ersichtlich kein Umstand, den der Mieter sich entgegenhalten lassen muss. Er ist - mangels rechtlicher Grundlage - weder geeignet, die Mietminderung entfallen zu lassen, noch steht er der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes nach § 320 Abs. 1 BGB entgegen.

Dass die Bekl. vor dem Hintergrund der schleppenden Mangelbeseitigung Anfang 2019 von ihrem Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB Gebrauch machten, um den Kl. zur effektiven Beseitigung der Mängel anzuhalten, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Kl. übersieht in diesem Zusammenhang auch die mit der zögerlichen Ausführung der Arbeiten einhergehenden Belastungen für die Bekl. als Mieter. Diese haben stets unkompliziert und ohne dem Kl. ihre Rechte, unter anderem aus § 555a Abs. 2 BGB entgegenzuhalten, den vom Kl. beauftragten Handwerkern Zugang zur Mietsache gewährt, waren ausweislich des in Auszügen vorgelegten WhatsApp-Verkehrs stets zu nahezu jeder Tages- und Abendzeit für den Kl. und seine kurzfristigen Ankündigungen erreichbar.

Die Leistungsverweigerung nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Es besteht - dem Wortlaut der Regelung nach - grundsätzlich gegenüber der gesamten Gegenleistung (ebenso: BGH, Urt. V. 17.6.2015 - VIII ZR 107/12, nach juris Rn. 50 [ein offensichtliches Fehlzitat: Tatsächlich gemeint ist die Entscheidung des BGH vom 17.06.2015 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 19/14, GE 2015, 1089); Beschränkungen ergeben sich aus § 320 Abs. 2 BGB.

Im Ansatz zutreffend erkennt der Kl., dass dem Tatrichter bei der Bemessung der Höhe des Einbehaltes ein Beurteilungsermessen eingeräumt ist. Dieses ist dann überschritten, wenn es schematisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen Minderungsbetrag bemessen wird (BGH, Urt. V. 17.6.2015 - VIII ZR 19/14, GE 2015, 1089 nach juris Rn. 60).

Diese Situation ist hier ersichtlich nicht gegeben, weder in zeitlicher Hinsicht noch der Höhe nach. Es hat - wie der Gang der Ereignisse zeigt - eben auch genau die Wirkung erzielt, die seinem Zweck entspricht. Der Kl. zeigte sich motiviert, die Mangelbeseitigung voranzutreiben.

Wiederum nur im Ausgangspunkt zutreffend geht der Kl. weiter davon aus, dass das Zurückbehaltungsrecht nach den vom BGH entwickelten Maßstäben unter anderem dann seinen Zweck verfehlt und daher entfällt, wenn der Mangel (inzwischen) beseitigt wurde (vgl. BGH, Urt. 10.04.2019 - VIII ZR 39/18, nach juris Rn. 23).

Anders verhält es sich bereits, wenn der Vermieter - wie hier der Kl. in seinem Schreiben vom 12. Juli 2019 - behauptet, der Mangel sei schon beseitigt oder - wie der Kl. - er werde beseitigt sein; in diesen Fällen kommt es auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter auszuüben (vgl. insoweit BGH, Urt. 10.4.2019 - VIII ZR 39/18, GE 2019, 725, nach juris Rn. 24 f.).

Schon das ist hier zu bejahen.

Der Mangel war auch nach dem Vorbringen des Kl. - anders als angekündigt - eben nicht am 15. Juli 2019 beseitigt. Die Gründe dafür, sind mit Blick auf die Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht aus Mietersicht ohne Belang. Es ist einzig und allein der Vermieter, der dafür Sorge zu tragen hat, dass die Mietsache frei von Sachmängeln ist.

Dem inhaltlich unbestrittenen WhatsApp-Verkehr der Parteien lässt sich entnehmen, dass die Bekl. weiterhin großzügig auf Zuruf und ohne auf Ankündigungsfristen oder persönlichen Verhinderungen zu beharren, dem Kl. selbst und den vom ihm beauftragten Handwerker Zugang zur Wohnung gewährten, damit die vom Kl. - entgegen seiner Erklärung vom 12. Juli 2019 - weiterhin nicht abgeschlossenen Mangelbeseitigungsarbeiten fortgeführt und beendet werden können. Vor dem Hintergrund der unzutreffenden Ankündigung des Kl. in dem vorgenannten Schreiben lässt sich die Herbeiführung der von ihm damit gewünschten Rechtswirkungen bereits nicht feststellen. Im Zeitpunkt des Ablaufes der von ihm gesetzten Zahlungsfrist bis zum 16. Juli 2019, etwa für die Nachzahlung der Miete für Juli 2019 in ungeminderter Höhe, war unstreitig die Mangelbeseitigung gerade nicht abgeschlossen.

Unabhängig davon, dass die vom Kl. im Schreiben vom 12. Juli 2019 erklärte (Ankündigung der) Mangelbeseitigung unzutreffend war, dies aus Gründen, die nicht einmal ansatzweise dem Verantwortungsbereich der Bekl. zuzuordnen sind, sondern im Gegenteil, durch ihr kooperatives Verhalten abgemildert wurden, kommt hier entscheidend hinzu, dass der Kl. selbst - der Aufstellung über die „Historie“ des Sachverhaltes gemäß nicht zum ersten Mal - unsicher war, ob die Wände nunmehr tatsächlich trocken waren, der Mangel demnach beseitigt ist. Er selbst wollte sich Sicherheit verschaffen und deshalb - erneut - Zugang zur Wohnung in Begleitung eines Spezialisten, des Trocknungsspezialisten B. Dafür gab es - ausweislich seiner Darstellung in der Replik auf die Klageerwiderung - auch Anlass, denn die Feuchtigkeit zeigte sich immer wieder an neuen Stellen, wie etwa im März 2019 unterhalb der Steckdosen in der Wohnküche. Auch hier ist wiederum mit Blick auf die Mieter ohne jeden Belang, dass es (vom Kl. zu früherer Zeit) beauftragte Handwerker waren, die - so seine Einlassung - Beschädigungen herbeigeführt haben.

Solange nicht einmal beim Vermieter Sicherheit über den Erfolg der monatelang andauernden Mangelbeseitigungsarbeiten besteht, verfehlt das Zurückbehaltungsrecht daher mitnichten seinen Zweck. Denn es ist immer das gegenteilige Ergebnis denkbar, das die Fortsetzung der Mangelbeseitigungsarbeiten erforderlich macht.

Vor diesem Hintergrund konnte - nach den Maßstäben des BGH - erst nach dem vom Kl. gewünschten Termin mit dem vom Kl. beauftragten Trocknungsspezialisten, dem die Bekl. ebenso bereitwillig wie dem Kl. erneut Zugang zu den an sie vermieteten Räumlichkeiten gewährten, die Beseitigung des Mangels feststehen mit der Folge, dass das Zurückbehaltungsrecht entfiel.

Ausweislich des Vorbringens des Kl. in der Klageschrift (S. 3) und der bindenden Feststellungen im Tatbestand der amtsgerichtlichen Entscheidung veranlasste der Bekl. zu 1) unmittelbar am Folgetag der Besichtigung, dem 18. September 2019 die Zahlung von 4.332 € und 66,18 € an den Kl., eine Zahlung, die die im Schreiben vom 12. Juli 2019 genannten Beträge überstieg.

Vor dem Hintergrund der unzutreffenden Erklärung im Schreiben vom 12. Juli 2019 und der Beauftragung des Trocknungsspezialisten B. durch den Kl., von dessen terminlichen Belangen die gemeinsame Begehung ausweislich des WhatsApp-Verkehrs der Parteien abhing und die darauf zurückzuführen war, dass der Kl. selbst sicher sein wollte, dass die Mangelbeseitigung abgeschlossen war, müssen die Bekl. sich nicht an dem - inhaltlich unzutreffenden - Schreiben des Kl. vom 12. Juli 2019 festhalten lassen. Es ist der Kl., der durch sein an die Bekl. herangetragenes Ansinnen, letzte Sicherheit über die Mangelbeseitigung zu gewinnen, eine Zäsur herbeigeführt hat. Die Bekl. konnten nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB, den Wunsch des Kl. mit „seinem“ Trocknungsspezialisten vorbeizukommen, nicht anders verstehen als dahin, dass die im Schreiben vom 12. Juli 2019 (unzutreffend) angekündigte Mangelbeseitigung erst danach als feststehend anzusehen ist.

2. Auch die verhaltensbedingt ausgesprochene Kündigungen vom 4. Oktober 2019, wiederholt in der Klageschrift vom 1. September 2020, haben das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet. […]

Das eingeräumte Befahren des Grundstückes mit dem Fahrzeug zum Zwecke des Beladens mit Sperrmüll trägt die Kündigung nicht. Im Übrigen tragen die Bekl. unbestritten vor, dass der Kl. in dem seit 2005 andauernden Mietverhältnis das Abstellen des Pkw auf dem Grundstück geduldet habe; selbst dann, wenn die Nutzung nicht mietvertraglich vereinbart war, unterlag der Widerruf der Duldung bzw. Gestattung den Einschränkungen des § 242 BGB (vgl. KG, Urt. v. 14.12.2006 - 8 U 83/06, juris Rn. 4), also zumindest eines sachlichen Grundes, für den sich hier nichts ergibt.

Im Übrigen haben die Bekl. nach ihrem insoweit unbestrittenen Vorbringen vom Kl. in der Vergangenheit geduldete, sodann beanstandete Nutzungen unmittelbar eingestellt. Soweit der Kl. dies in Abrede stellen möchte, muss er die Behauptung der Pflichtverletzungen konkret vortragen und unter Beweis stellen.

Behauptet der Vermieter, der Mangel sei schon beseitigt, kommt es bei der Frage, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter zur Mangelbeseitigung auszuüben, auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an. Jedenfalls solange nicht einmal beim Vermieter Sicherheit über den Erfolg von monatelang andauernden Mangelbeseitigungsarbeiten besteht, verfehlt das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck nicht. Das Befahren des Grundstückes durch den Mieter mit einem Fahrzeug zum Zwecke des Beladens mit Sperrmüll trägt weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung.

Die Mieter hatten mit dem Vermieter aufgrund eines Wasserschadens in ihrer Wohnung eine Minderung vereinbart und zusätzlich über einen Zeitraum von acht Monaten einen Betrag von 4.132 € als Druckmittel zurückgehalten. Die Mangelbeseitigungsmaßnahmen schleppten sich über mehrere Monate.

Mit Schreiben vom 12. Juli 2019 sah der Vermieter die Mangelbeseitigung als abgeschlossen an. Mit Schreiben vom 18. September 2019 kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, weil die Mieter weiterhin ihr Zurückbehaltungsrecht ausgeübt hatten. Der Vermieter hatte aber noch am Tag der Kündigung mittels sachverständiger Hilfe untersuchen lassen, ob noch Feuchtigkeit vorhanden oder die Gebäudesubstanz getrocknet war. Später schob der Vermieter noch eine weitere Kündigung nach, u. a., weil die Mieter ohne Erlaubnis auf das Grundstück gefahren waren, um Sperrmüll aufzuladen. Das AG verurteilte die Mieter aufgrund der ersten Kündigung zur Räumung. Das LG wies in der Berufung die Klage komplett ab.

Die fristlos und zum Teil fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen seien allesamt unwirksam.

Die offenen Zahlungen, auf die der Kläger die Kündigung stütze, seien zwar der Höhe nach kündigungsrelevant, doch hätten sich die Beklagten bis zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 18. September 2019 noch nicht in Zahlungsverzug befunden, denn das ihnen zustehende und von ihnen ausgeübte Zurückbehaltungsrecht sei noch nicht entfallen gewesen.

Der Kläger hätte selbst eingeräumt, dass die von ihm geschuldeten Mangelbeseitigungsarbeiten schleppend verliefen. Die Mängel seien dem Kläger im Februar 2018 angezeigt worden und am Jahresende noch immer nicht abgeschlossen gewesen. Die Unzuverlässigkeit der vom Kläger beauftragten Handwerker sei kein Umstand, den der Mieter sich entgegenhalten lassen müsse.

Die Beklagten hätten aufgrund der schleppenden Mangelbeseitigung ab Anfang 2019 zu Recht von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht, auch der Höhe nach. Die zögerliche Ausführung der Arbeiten sei auch eine Belastung für die Beklagten gewesen, die ihrerseits stets unkompliziert den vom Kläger beauftragten Handwerkern Zugang zur Mietsache gewährt hätten; sie waren ausweislich des in Auszügen vorgelegten WhatsApp-Verkehrs stets zu nahezu jeder Tages- und Abendzeit für den Kläger und seine kurzfristigen Ankündigungen erreichbar.

Zwar entfalle nach der Rechtsprechung des BGH das Zurückbehaltungsrecht und verfehle seinen Zweck u. a. dann, wenn der Mangel inzwischen beseitigt wurde. Hier sei der Mangel – anders als vom Kläger angekündigt – eben nicht Mitte Juli 2019 beseitigt worden.

Der Kläger habe sich sachverständig durch einen Spezialisten beraten noch einmal am 18. September (dem Tag der Kündigung) Sicherheit über den Erfolg der Maßnahmen verschaffen wollen. Solange aber nicht einmal beim Vermieter selbst Sicherheit über den Erfolg von monatelang andauernden Mangelbeseitigungsarbeiten bestehe, verfehle das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck nicht. Deshalb habe erst nach der Besichtigung am 18. September 2019 festgestanden, dass die Mängel beseitigt waren mit der Folge, dass das Zurückbehaltungsrecht entfiel. Am Folgetag hätten die Beklagten den zurückbehaltenen Betrag ausgeglichen.

Auch die verhaltensbedingten Kündigungen vom 4. Oktober 2019 hätten das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet. Das Befahren des Grundstückes mit dem Fahrzeug zum Zwecke des Beladens mit Sperrmüll trage die Kündigung nicht. Im Übrigen habe der Kläger unbestritten in dem seit 2005 andauernden Mietverhältnis das Abstellen des Pkw auf dem Grundstück geduldet; selbst dann, wenn die Nutzung nicht mietvertraglich vereinbart gewesen sei, habe der Widerruf der Duldung bzw. Gestattung nach Treu und Glauben eines sachlichen Grundes bedurft.