Zurückbehaltungsrecht bei Nichterteilung einer Dauerrechnung

1. Ansprüche können im Urkundsprozess und im ordentlichen Verfahren im Wege der objektiven Klagehäufung i.S.d. § 260 ZPO nebeneinander geltend gemacht werden.

2. Die Erteilung einer Dauerrechnung, die allein zur Vorlage vor den Finanzbehörden zur Geltendmachung steuerlicher Ansprüche dient, ist nicht Bestandteil der Erfüllung der in § 535 BGB bestimmten Hauptpflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, sondern nur eine Nebenpflicht, gegenüber der nur ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 besteht.

3. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Mietsache weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten.

4. Voraussetzungen einer Zug-um-Zug-Verurteilung im Urkundsprozess.

1a. Dem Mietzahlungsanspruch der Kl. und damit auch dem Verzug mit diesem kann der Bekl. nicht mit Erfolg ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichterteilung einer Dauerrechnung betreffend die Umsatzsteuer entgegenhalten, weil die Einrede erst mit Schriftsatz vom 30.1.2013 erhoben worden ist.

Die Erteilung einer Dauerrechnung, die allein zur Vorlage vor den Finanzbehörden zur Geltendmachung steuerlicher Ansprüche dient, ist nicht Bestandteil der Erfüllung der in § 535 BGB bestimmten Hauptpflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, sondern nur eine Nebenpflicht. Der Mieter kann auch ohne Vorliegen einer solchen Rechnung von der Mietsache uneingeschränkt Gebrauch machen. Als Nebenpflicht unterliegt die Rechnungslegung nicht dem Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, sondern demjenigen aus § 273 BGB. Dieses aber entfaltet seine Wirkung erst mit Erhebung der Einrede des Zurückbehaltungsrechtes und hat somit keine rückwirkende Hinderung des Verzuges zur Folge (Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 286 Rn. 11; LG Aachen, Urt. v. 9.3.2016, 8 O 355/15, ZMR 2016, 779; OLG Köln, Beschl. v. 17.10.2017, 22 U 60/16, zit. nach juris).

Ob der Bekl. eine solche Rechnungslegung gegenüber den Rechtsvorgängern der Kl. bereits angemahnt hatte, kann der Senat dahinstehen lassen, denn die Kl. muss sich dies nicht über § 566 BGB zurechnen lassen. Zum einen ist ein Zurückbehaltungsrecht nur gegenüber demjenigen wirksam ausgeübt, den der Vorwurf einer Vertragspflichtverletzung trifft und kann somit nicht gemäß § 566 BGB übergehen (BGH, Urt. v. 19.6.2006, VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 = GE 2006, 1034). Zum anderen kann jeder Erwerber der Mietsache für sich entscheiden, ob er zur Umsatzsteuerpflicht optieren möchte und somit überhaupt ein Anspruch auf Zahlung von Umsatzsteuer gegenüber dem Mieter entstehen kann. […]

Gegenüber den geltend gemachten Mietrückständen wird u. a. ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterteilung der Mietdauerrechnung eingewendet: Entfällt damit der Verzug, und zwar rückwirkend, oder wirkt das Zurückbehaltungsrecht erst ab Geltendmachung? Antwort hierauf gibt das OLG Rostock.

Weil der Beklagte, der in den gemieteten Räumen ein Sushi-Restaurant betrieben hatte, seit Februar 2012 die Miete wegen behaupteter Mängel um die Hälfte gekürzt hatte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im November 2012 fristlos und verlangte Rückgabe der Mieträume. Im nachfolgenden Rechtsstreit berief sich der Beklagte u. a. darauf, dass die Klägerin bisher keine Dauerrechnung erteilt habe.

Das OLG Rostock wies die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Rostock zurück. Die Erteilung einer zur Vorlage beim zuständigen Finanzamt bestimmten Dauerrechnung sei nicht Bestandteil der Gebrauchsüberlassungsverpflichtung des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB, sondern nur eine Nebenverpflichtung, deren Verletzung (nur) zu einem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB führen könne. Dieses wirke – anders als das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB – erst ab Geltendmachung. Weil der Beklagte sich erst im Januar 2013 hierauf berufen habe, könne das Zurückbehaltungsrecht dem zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Mietverzug nicht entgegengehalten werden.