Zurechnung des Verschuldens des Sozialamts

Ein Verschulden des Sozialamts muß sich der Mieter nach § 278 zurechnen lassen, denn für den Zahlungsverzug kommt es nicht auf eigenes Verschulden, sondern lediglich auf das Vertretenmüssen an.

a) Räumung. Der Kl. steht der weiter verfolgte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Bekl. gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn jedenfalls die in der Klageschrift enthaltene Kündigung hat das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung der Kl. ist wirksam.

Die Kündigung ist formal wirksam, da sie ausreichend begründet ist im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB. Der Kündigungsgrund - die rückständigen Mieten - ist im Schreiben durch Ausweisung des Mietkontos für die Jahre 2001, 2002 und 2003 ausreichend individualisiert. Die Kündigung ist auch materiell begründet. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB (n. F.) kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies war der Fall. Der Bekl. war bei Ausspruch der Kündigung bzw. Zugang der Klageschrift mit der Zahlung der Miete für Januar 2001 und Februar 2002 in Verzug.

Soweit der Bekl. Zahlungen des für ihn leistenden Sozialamtes behauptet hat, ändert dies nichts an der rechtlichen Bewertung. Dabei ist zunächst zu beachten, daß die einzelnen Zahlungen zwischen den Parteien an sich nicht im Streit sind. Die vom Bekl. vorgetragenen Zahlungen der Jahre 2001 und 2002 stimmen mit den von der Kl. in ihrer Aufstellung berücksichtigten Zahlungseingängen überein. Diskrepanzen treten deshalb auf, weil die Kl. die Zahlungen anders verrechnet als der Bekl. Dem Vortrag des Bekl. läßt sich zwar die Absicht des Sozialamtes entnehmen, daß es die Mieten stets vorschüssig zahlen will, d. h. gegen Ende eines Monats für den kommenden Monat. Der Vortrag der Kl., wonach die Zahlungen des Sozialamtes immer ohne Tilgungsbestimmung erfolgten, ist der Bekl. nicht entgegengetreten, weshalb von ihm gemäß § 138 Abs. 3 ZPO für die Entscheidung auszugehen ist. Demnach konnte die Kl. die Zahlungen wie vorgenommen verrechnen. Mangels (vorrangig zu berücksichtigender) Tilgungsbestimmung bei der Leistung (§ 366 Abs. 1 BGB) konnte die Kl. die Zahlungen auf den laufenden Monat und danach auf rückständige Mieten verrechnen, ohne daß dies im Hinblick auf § 366 Abs. 2 BGB Bedenken begegnet. Danach hätte es dem Bekl. oblegen vorzutragen, daß die Verrechnung der Kl. unberechtigt erfolgte, weil die Miete für die Monate, auf die die Kl. die Zahlungen verrechnet hat, bereits gezahlt war, weshalb die Verrechnung nicht zum Verbrauch der Forderung geführt habe und die vorschüssige Zahlung die Miete für den nächsten Monat tilgen konnte. So stellt es sich jedoch dergestalt dar, daß der Bekl. zwei Mieten nicht zahlte. Ein etwaiges Verschulden des Sozialamtes muß der Bekl. sich gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Dem steht nicht entgegen, daß nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 (GE 1998, 120-122 = WuM 1998, 85-87) der Mieter sich im Rahmen des 554 a BGB (a. F.) ein Verschulden des Sozialamtes nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muß. Diese Vorschrift setzt ein eigenes Verschulden des Mieters voraus. Anders als § 554 a BGB stellt § 554 Abs. 1 BGB (a. F., jetzt § 543 BGB) nicht auf eigenes (persönliches) Verschulden des Mieters ab. Entscheidend ist allein der Verzug mit der Zahlung des Mietzinses, in dessen Rahmen sich der Mieter auch eines Dritten bedienen kann, dessen Verschulden dann zurechenbar bleibt (LG Berlin GE 2001, 552 = 64 S 334/00).