Zurechnung der Mangelkenntnis des Wohnungseigentumsverwalters

Zurechnung der Mangelkenntnis des Wohnungseigentumsverwalters; Instandsetzungsverpflichtung

Die Mängelkenntnis des WEG-Verwalters wird analog § 31 BGB der Wohnungseigentümergemeinschaft zugerechnet, unabhängig davon, wann ein Gutachten über die Feststellung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums in einer Eigentümerversammlung thematisiert und damit den Wohnungseigentümern bekannt gemacht wird.

(Leitsatz der Redaktion)

In tatsächlicher Hinsicht wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen in dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. August 2012 - 72 C 49/12 - Bezug genommen.

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl. als Verband der Wohnungseigentumsanlage die Bekl. als frühere Miteigentümerin von Einheiten in dieser Wohnanlage und ihre Komplementärin mit der Klage vom 16. Mai 2012 auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Mängeln an der Statik und an der Abdichtung einer Tiefgarage und von Kellerräumen im Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage (vgl. den Lageplan, vgl. die Aufteilungspläne in der geschlossenen Grundakte Amtsgericht Charlottenburg, Grundbuch von Stadt‑Charlottenburg [...] nach der Durchführung von Arbeiten seitens der Bekl. in den Jahren 1993/1994 und 2001/2002 in Höhe von 135.000 € zuzüglich 20.000 € Nebenkosten, insgesamt somit von 155.000 €, in Anspruch genommen.

Nach der Abweisung der Klage durch das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. August 2012 - 72 C 49 112 - verfolgt die Kl. den Anspruch in der Berufungsinstanz weiter.

Die Kl. beantragt in der Berufungsinstanz, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. August 2012 - 72 C 49/12 - die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl. 155.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Berufung der Kl. zurückzuweisen.

Im landgerichtlichen Termin am 16. August 2013 hat das Berufungsgericht den amtierenden Verwalter zu Ill. sowie die Miteigentümerin persönlich angehört. Wegen der Themen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminsprotokoll Bezug genommen. [...]

II. 1. a) Die Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. August 2012 - 72 C 49/12 - ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und nach §§ 511 Abs. 2, 513, 517 ZPO zulässig. Die Frist zur Begründung der Berufung gemäß § 520 Abs. 2 ZPO ist gewahrt worden (vgl. die gerichtliche Verfügung vom 26. September 2012).

b) Die in Streit stehende Forderung ist von der Gemeinschaft als insoweit rechtsfähigem Verband (vgl. den Beschluss des BGH vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 -) geltend zu machen, da die Zahlungsforderung das Gesamthandsvermögen der Gemeinschaft betrifft (vgl. die Urteile des LG Berlin vom 9. Januar 2009 - 85 S 15 /08 WEG -, und vom 27. April 2012 - 85 S 43/11 WEG -).

Die Gemeinschaft hat in der Eigentümerversammlung (ETV) vom 5./7. April 2011 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 7 und 8 die gerichtliche Inanspruchnahme der Bekl. unter Beauftragung eines Rechtsanwalts auf Schadensersatz wegen der Ausführung von Arbeiten durch die Bekl. als frühere Miteigentümerin am Gemeinschaftseigentum beschlossen.

Der amtierende Verwalter zu Ill. ist zur Vertretung der Gemeinschaft befugt.

c) Die Bekl. zu 11.2. haftet als Komplementärin der Bekl. zu II.1. neben dieser als früherer Miteigentümerin gesamtschuldnerisch gegenüber der Kl.

2. Die Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. August 2012 - 72 C 49/12 - ist jedoch unbegründet, so dass die Berufung zurückzuweisen war.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein durchsetzbarer Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Mängeln an der Statik und an der Abdichtung der Tiefgarage sowie von Kellerräumen im Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage nach der Durchführung von Arbeiten seitens der Bekl. in den Jahren 1993/1994 und 2001/2002 in Höhe von 135.000 € zuzüglich 20.000 € Nebenkosten, insgesamt somit von 155.000 €, zu.

Im Einzelnen gilt:

a) Schadensersatz für die Beseitigung von Mängeln an der Statik und an der Abdichtung der Tiefgarage und von Kellerräumen nach § 280 Abs. 1 BGB

aa) (1) Ein möglicher Anspruch der Kl. gegen die Bekl. ergibt sich nach der Auffassung des Berufungsgerichts nicht schon aus einem Bauträger- oder Kaufvertrag betreffend die Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum.

Zwar hat die Bekl. zu II.1. als teilende Eigentümerin mit der Teilungserklärung (TE) vom 12. Juni 1984 (UR-Nr. 483/1984 des Notars ... in Berlin; geschlossene Grundakte Fol. 70-91) Wohnungs- und Teil-Eigentum an dem zuvor ungeteilten Grundstück ... Berlin begründet.

Im Zuge der Begründung von Wohnungs- und Teil-Eigentum an dem Grundstück ... Berlin sind jedoch keine Mängel im Bereich von Kellerräumen oder der Tiefgarage festgestellt worden; ferner sind zu diesem Zeitpunkt keine Arbeiten im Bereich der Statik sowie der Abdichtung der Tiefgarage und der Kellerräume durchgeführt worden.

Nach dem Akteninhalt sind erstmals im Jahr 1989 Mängel betreffend den Zustand der Tiefgarage festgestellt worden (vgl. das Gutachten des Gutachters ... vom März 1989 und in einem Nachtrags-Gutachten desselben Gutachters vom August 1989 die Kosten für eine Sanierung auf 180.000 DM beziffert worden.

(2) Ein möglicher Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Mängeln an der Statik und an der Abdichtung der Tiefgarage und von Kellerräumen im Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage nach der Durchführung von Arbeiten seitens der Bekl. in den Jahren 1993/1994 und 2001/2002 kann sich nach der Auffassung des Berufungsgerichts allein aus § 280 Abs. 1 BGB nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung in Verbindung mit dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben.

(a) Bei dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis handelt es sich um ein Schuldverhältnis zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft, aus denen sich wechselseitige Rechte und Pflichten ergeben können, deren schuldhafte Verletzung wiederum Sekundär-Ansprüche auslösen kann (vgl. dazu allgemein Niedenführ-Kümmel, WEG, 10. Aufl. 2012, § 10 WEG Rn. 6).

(b) Im vorliegenden Fall wurde das zwischen der Bekl. zu II.1. als früherer Eigentümerin von Wohnungs- und Teil-Eigentumseinheiten in der Wohnanlage Berlin ohnehin bestehende wohnungseigentumsrechtliche Gemeinschaftsverhältnis konkretisiert durch die spätere notarielle Urkunde vom 27. März 1992 (UR-Nr. 131/92 des Notars in Berlin, BI. 1/12-23 = 1/247-251), in der sich die Bekl. zu II.1. nicht als teilende Eigentümerin, sondern als gleichberechtigte Miteigentümerin gegenüber den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtete, die jeweils im Gemeinschaftseigentum stehende Tiefgarage des Gebäudes und die angrenzenden Kellerräume samt der zur Tiefgarage hinführende Rampe und der Hofdecke zu sanieren, wofür der Bekl. zu II.1. im Gegenzug Sondereigentum an einigen Kellerräumen sowie Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in der Tiefgarage eingeräumt wurden (vgl. Konkretisierung des wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses bei der Gestattung eines Dach-Ausbaus: Kammergericht, Beschluss vom 2. Oktober 2012 - 24 W 86/10 -).

bb) Die Bekl. hat die ihr aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis obliegenden Verpflichtungen bei der Durchführung von Arbeiten in den Jahren 1993/1994 und 2001/2002 schuldhaft im Sinne von §§ 276, 278 BGB verletzt.

(1) Ausweislich der im Jahr 1989 eingeholten Gutachten des Gutachters war die Konstruktion der Tiefgarage der Wohnanlage derart marode, dass eine Sanierung der Tiefgarage deren Abriss und Neubau gleich gekommen wäre (Gutachten des Gutachters ... vom März 1989).

In dem Nachtrags-Gutachten desselben Gutachters von August 1989 wurden die Kosten für die Sanierung der Tiefgarage auf 180.000 DM geschätzt.

(2) Die Arbeiten, die die Bekl. unter dem 18. August 1993 an das Unternehmen ... zur Sanierung der Tiefgarage und der sich anschließenden Kellerräume vergeben hat und in deren Verlauf im Kellergeschoss sowie in der Tiefgarage vorhandene Trennwände entfernt wurden, sind sowohl in Bezug auf die Art als auch auf die Qualität der Ausführung nicht fachgerecht durchgeführt worden. Denn die Firma hatte sowohl im Bereich der Tiefgarage als auch im Bereich der an die Tiefgarage angrenzenden - Kellerraume Trennwände ersatzlos entfernen lassen; ferner war die Hofdecke oberhalb der Tiefgarage nicht als begehbare Stahlbeton-Konstruktion, sondern als Weichdach mit Bitumen-Pappe hergestellt worden.

Dabei kann dahinstehen, auf wessen Veranlassung die Entfernung von Trennwänden und Pfeilern im Bereich der Tiefgarage und der angrenzenden Kellerräume erfolgt ist, da die Bekl. zu II. sich ein diesbezügliches schuldhaftes Verhalten von beauftragten Handwerker-Firmen im Verhältnis zu der Kl. zu I. nach § 278 BGB zurechnen lassen müssen.

Es bestehen auch Bedenken, ob die später in den Jahren 2001/2002 von der Firma ausgeführten Arbeiten mangelfrei waren, die nach dem Konkurs der Firma ... nach der Feststellung erster Mängel noch im Bereich der Tiefgarage und der angrenzenden Kellerräume durchgeführt worden sind, nachdem die Gemeinschaft in dem Rechtsstreit AG Charlottenburg (71) 70 II 38/00 die hiesige Bekl. auf die Herstellung einer begehbaren Betondecke oberhalb der nicht überbauten Teile der Tiefgarage und der angrenzenden Kellerräume in Anspruch genommen und verpflichtet hatte (Beschluss des AG Charlottenburg vom 17. Juli 2000 - [71] 70 1138/00 -, Bl. I/46-51 II/50-53 11/78-83).

Denn nach der Durchsetzung des Anspruchs auf Wiedererstellung einer begehbaren Betondecke im Zwangsvollstreckungsverfahren AG Charlottenburg - (71) 70 II 38/00 - hat die Bekl. zu II.1. die Arbeiten der Firma unter dem 26. Juni 2002 ohne Beteiligung der übrigen Miteigentümer und des Verwalters zu III. abgenommen, obwohl zum Beispiel die im Bereich der Tiefgarage und der angrenzenden Kellerräume entfernten Trennwände nicht wieder errichtet worden waren.

(3) Die Mangelhaftigkeit der von der Bekl. zu II.1. in den Jahren 1993/1994 beauftragten Arbeiten und der in den Jahren 2001/2002 durchgeführten weiteren Maßnahmen ergibt sich ferner zum einen aus dem von der Kl. im Jahr 2009 eingeholten Partei-Gutachten der Privat-Sachverständigen [...]. Danach waren in der von der Bekl. zu II.1. zur Sanierung veranlassten, neu hergestellten Hofdecke die Spannweiten zu groß und die Stahlträger zu klein dimensioniert, wobei die gemauerte Außenwand als Stützwand nicht tragfähig war. Ferner wurde festgestellt, dass für die neu hergestellte Betondecke weder ein statischer Nachweis noch eine Baugenehmigung vorlagen.

Zum anderen ergibt sich die Mangelhaftigkeit der auf Veranlassung der Bekl. zu Il.1. im Bereich der Tiefgarage und der angrenzenden Kellerräume neu hergestellten Konstruktionen und Bauteile aus dem Gerichts-Gutachten des ... vom 4. Oktober 2010 - S 287/091 -, das auf Antrag der Kl. vom 28. August 2009 in dem selbständigen Beweis-Verfahren AG Charlottenburg - 74 H 2/09 - erstellt worden ist (Beweis‑Beschlüsse vom 26. November 2009, vom 14. Dezember 2009 und vom 28. Dezember 2009, Beiakte AG Charlottenburg - 74 H 2/09 -). Nach diesem Gerichts-Gutachten war die Standsicherheit der Tiefgarage nebst angrenzender Kellerräume nicht nachgewiesen, so dass eine Einsturzgefahr nicht ausgeschlossen werden konnte, da Stahlträger zu klein dimensioniert und Spannweiten zu groß bemessen waren, was auch eine Folge der entfernten und nicht wieder hergestellten Stützwände war. Auch die Standsicherheit der Außenwand im Bereich der Zufahrtsrampe wurde als nicht ausreichend angesehen. Aufgrund der vorhandenen Risse in der Abdichtung wurde diese als nicht funktionstüchtig bezeichnet.

In dem Gerichts-Gutachten des Dr. Ing. ... vom 4. Oktober 2010 - S 287109.1 - werden die Kosten für die Sanierung der von der Firma ... bearbeiteten Decke oberhalb der Tiefgarage nebst angrenzenden Kellerräumen mit 135.000 € zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 20.000 € angegeben.

Die vorgenannten Bewertungen gelten auch dann, wenn die Bekl. in dem Verfahren AG Schöneberg (71) 70 II 38/00 durch den Beschluss vom 17. Juli 2000 nur zur Herstellung einer begehbaren Hofdecke verpflichtet worden ist, ohne dass in diesem Beschluss statische Fragen problematisiert wurden.

cc) Der dem Grunde nach bestehende Anspruch der Kl. gegen die Bekl. zu II.1. auf Zahlung der Kosten für die Sanierung der Tiefgarage und anschließender Kellerräume im Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage ist aber in seiner Durchsetzung nach § 214 Abs. 1 BGB gehemmt.

(1) Zwar haftet die Bekl. zu II.1. weiterhin als frühere Miteigentümerin von Einheiten in der Wohnungseigentumsanlage ... gegenüber der Kl., auch wenn die Bekl. zu Il.1 bereits im Jahr 2006 aus dieser Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist, weil sie bis zu diesem Zeitpunkt alle ursprünglich in ihrem Eigentum stehenden Einheiten an Erwerber veräußert hatte.

Denn die Haftung aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis für etwaige schuldhafte Pflichtverletzungen während der Zugehörigkeit zu der Gemeinschaft wirkt fort, auch wenn der Wohnungs- oder Teil-Eigentümer in der Zwischenzeit aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist (vgl. Kammergericht, Beschluss vom 28. Februar. 2000 - 24 W 8820/98 - und - 24 W 2976/99 -, zitiert nach juris).

(2) Der Anspruch der Kl. gegen die Bekl. aus § 280 Abs. 1 BGB ist aber gemäß § 214 Abs. 1 BGB in seiner Durchsetzung wegen der bereits eingetretenen und als Einrede geltend gemachten Verjährung gehemmt.

(a) Die Bekl. haben im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16. Juli 2012 die Einrede der Verjährung in Bezug auf den streitgegenständlichen Anspruch erhoben.

(b) Im vorliegenden Rechtsstreit berechnet sich der Lauf der Verjährungsfrist wie folgt:

(aa) Die Verjährungsfrist bemisst sich nach der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nach § 638 BGB, sondern nach den gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Vorschriften der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB n. F., da die seitens der Bekl. zu II.1. begangene Pflichtverletzung ihren Rechtsgrund nicht im Bauträger-Vertragsrecht, sondern im wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis findet (s. o. lI.2.a]aa][2]).

Eine Bemessung der Verjährungsfrist nach den Vorschriften §§ 197 Abs. 1 Nr. 3, 201 BGB vor dem Hintergrund des Verfahrens AG Charlottenburg (71) 70 II 38/00 (vgl. den rechtskräftigen Beschluss vom 17. Juli 2000, BI. 1/46-51 11/50-53 = 11/78-83) kommt nicht in Betracht, da in diesem Verfahren nur ein bereits bestehender Anspruch der Kl. erneut tituliert wurde.

bb) Die Verjährungsfrist begann im vorliegenden Fall gemäß § 199 Abs. 1 BGB zum Ende des Jahres 2002 zu laufen.

(a) Der frühere Prozessbevollmächtigte der Kl., Herr Rechtsanwalt ..., teilte in dem Zwangsvollstreckungsverfahren AG Charlottenburg (71) 70 II 38/00, das sich an das WEG-Verfahren AG Charlottenburg - 70 II 38/00 - betreffend die Verpflichtung der Bekl. zu II.1. zur Instandsetzung der Hofdecke oberhalb der Tiefgarage anschloss, in dem Schreiben vom 17. Dezember 2002 gegenüber dem damaligen Rechtsanwalt der Bekl. zu II.1., Herrn Rechtsanwalt ..., mit, dass die von der hiesigen Bekl. geschuldeten Bauarbeiten ausgeführt worden sind; ferner erklärte er den Antrag im Zwangsvollstreckungsverfahren für erledigt.

Daraufhin erging in dem Zwangsvollstreckungsverfahren AG Charlottenburg 70 II 38/00 WEG unter dem 3. Februar 2003 ein instanzbeendender Kosten-Beschluss.

Diese Bewertung, wonach aufgrund der Mitteilung des Rechtsanwalts ... vom 17. Dezember 2002 von einer Ausführung der geschuldeten Arbeiten seitens der Bekl. auszugehen ist, muss auch deshalb gelten, weil die Bekl. in dem Verfahren AG Schöneberg (71) 70 II 38/00 durch den Beschluss vom 17. Juli 2000 nur zur Herstellung einer begehbaren Hofdecke verpflichtet worden ist, ohne dass in diesem Beschluss statische Fragen problematisiert wurden. [...]

(b) Der Beginn des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB bereits zum 31. Dezember 2002 gemäß § 199 Abs. 1 BGB ist deshalb anzunehmen, weil nach der Auffassung des Berufungsgerichts davon auszugehen ist, dass die Kl. bzw. die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits am 17. Dezember 2002 Kenntnis von den baulichen Mängeln an der Konstruktion der Hofdecke oberhalb der Tiefgarage, der Tiefgarage und den sich anschließenden Kellerräumen hätten haben müssen (vgl. zur grob fahrlässigen Unkenntnis bzgl. Baumängel: OLG Köln, Urteil vom 23. März 2007 - 19 U 162/06 -, zitiert nach juris; LG München I, Beschluss vom 21. August 2009 - 36 T 11136/08 -, zitiert nach juris).

Zwar findet auf den vorliegenden wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsstreit die in Bausachen entwickelte „Symptom-Rechtsprechung" nach der Auffassung des Berufungsgerichts keine Anwendung, wonach bei Kenntnis von Erscheinungen eines Mangels zum Zweck der Beweis-Erleichterung auch auf die Kenntnis von dem Mangel selbst geschlossen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 1989 - VII ZR 334/87 -, zitiert nach juris).

Im vorliegenden Fall war ausweislich des Schreibens des Prozessbevollmächtigten der Wohnungseigentümer in dem Zwangsvollstreckungsverfahren AG Charlottenburg 70 II 38/00, Rechtsanwalt ... vom 17. Dezember 2002, bekannt, dass auch nach der Durchführung von Arbeiten durch die Bekl. zu II.1. im Bereich der Hofdecke oberhalb der Tiefgarage Mängel vorhanden waren; diese Mängel waren von außen auch sichtbar.

Diese Bewertung ergibt sich aus den in dem Schreiben vom 17. Dezember 2002 von dem damaligen Prozessbevollmächtigten Rechtsanwalt ... vorbehaltlos gewählten Formulierungen, wonach „sich jedoch nach kurzer Zeit wiederum Schäden am Estrich gezeigt haben, was jedoch zunächst nichts daran ändert, dass die Arbeiten einmal ausgeführt und abgeschlossen wurden".

Nach der Auffassung des Berufungsgerichts war es der Kl. bzw. den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Verwalters bereits zum damaligen Zeitpunkt möglich und zuzumuten, von den sichtbaren Mängeln auf der Oberseite der neu hergestellten Hofdecke in Form von Rissen im Bereich des Estrichs Rückschlüsse auf die Dichtigkeit und die Statik der darunter gelegenen Konstruktionen zu ziehen.

Aus der Sicht des Berufungsgerichts stellt es ein grob fahrlässiges Verhalten der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, es in Anbetracht der auf der Oberseite der Hofdecke sichtbaren Mängel zu unterlassen, die neu hergestellte Konstruktion der Hofdecke insgesamt und nicht nur von außen, sondern auch von innen auf ihre Mängelfreiheit hin zu untersuchen (vgl. zum Begriff der groben Fahrlässigkeit bei § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Kammergericht, Beschluss vom 2. Oktober 2012 - 24 W 86/10 -). Diese Bewertung gilt auch dann, wenn eine Miteigentümerin und damit die Gemeinschaft erst im Jahr 2006 anlässlich der Veräußerung von im Kellerbereich gelegenen Räumen volle Kenntnis von der baulichen Situation im Bereich der Tiefgarage und den angrenzenden Kellerräumen erhielten [...].

(c) Der Kenntnisstand - und somit auch eine grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB - des im Dezember 2002 amtierenden Verwalters ist der Gemeinschaft innerhalb dieser Vorschrift zuzurechnen (vgl. zur Zurechnung des Wissens des Verwalters an die Gemeinschaft: Kammergericht, Beschluss vom 2. Oktober 2012 - 24 W 86/10 -; Kammergericht, Urteil vom 22. August 2012 - 21 U 84/11 -, zitiert nach juris; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09 -, zitiert nach juris).

(d) Folglich begann die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB nicht erst am 15. April 2009 zu laufen, als die Kl. durch das Partei-Gutachten der Privat-Sachverständigen ... davon erfuhren, dass Bauteile im Bereich der Tiefgarage und in angrenzenden Kellerräumen in erheblichem Umfang instandsetzungsbedürftig sind.

(cc) Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB, die gemäß § 199 Abs. 1 BGB zum Ende des Jahres 2002 zu laufen begann, lief am 31. Dezember 2005 ab.

(dd) Folglich ist durch das von der Kl. unter dem 28. August 2009 eingeleitete selbständige Beweisverfahren vor dem AG Charlottenburg - 74 H 2/09 WEG - keine Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB mehr erfolgt.

(c) Nach der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Geltendmachung der Einrede der Verjährung durch die Bekl. im vorliegenden Rechtsstreit nicht wegen Treuwidrigkeit ausgeschlossen (§ 242 BGB).

Auch wenn die übrigen Miteigentümer und der Verwalter im Jahr 2002 keinen Zugang zu der Tiefgarage und den angrenzenden Kellerräumen hatten ..., so wäre es möglich gewesen, die im Auftrag der Bekl. zu II.1. an der Hofdecke in den Jahren 1993/1994 und 2001/2002 durchgeführten baulichen Maßnahmen näher auf mögliche Mängel zu untersuchen und sich ggf. auch den Zutritt zu den Innenbereichen der Tiefgarage und der Kellerräume zu verschaffen. Im Fall der Verweigerung von jedwedem Zutritt zum Zweck der Untersuchung hätte die Gemeinschaft andere, geeignete Maßnahmen zur Sicherung ihrer Rechtsposition ergreifen müssen.

Im Übrigen wird die in Bezug auf die Frage der Treuwidrigkeit der Geltendmachung der Verjährungseinrede zu treffende Abwägung bereits im Rahmen von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorgenommen bei der Beantwortung der Frage, ob eine Unkenntnis der Kl. von den bestehenden Mängeln im Bereich der Tiefgarage und der angrenzenden Kellerräume samt der Hofdecke nach den von der Bekl. zu II.1. veranlassten Bauarbeiten grob fahrlässig war oder nicht.

b) Schadensersatz für die Beseitigung von Mängeln an der Statik und an der Abdichtung der Tiefgarage und von Kellerräumen nach anderen Anspruchsgrundlagen

Andere Anspruchsgrundlagen, die den von der Kl. gegen die Bekl. geltend gemachten Schadensersatz-Anspruch zu stützen vermögen, sind nicht ersichtlich.

aa) Andere Ansprüche aus schuldrechtlichen Sonderverbindungen zwischen den Parteien sind - unabhängig von der Frage einer anzunehmenden Verjährung weiterer vertraglicher Ansprüche - mangels des Vorliegens von weiteren vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht ersichtlich.

bb) Die Kl. kann den geltend gemachten Schadensersatzanspruch auch nicht auf § 823 Abs. 1 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit einem Schutzgesetz stützen.

Die Bekl. zu II.1. war nach der notariellen Urkunde vom 27. März 1992 (UR-Nr. 131/92 des Notars ...) berechtigt und nach dem Verfahren AG Charlottenburg (71) 70 II 38/00 auch verpflichtet, in den Bestand der Hofdecke und der Kellerräume der Wohnanlage einzugreifen.

Eine mangelhafte Herstellung von Bauteilen im Bereich des Gemeinschaftseigentums stellt keine Verletzung des von § 823 Abs. 1 BGB geschützten Rechtsguts Eigentum dar.

c) Schadenshöhe

Wegen der fehlenden Durchsetzbarkeit von Ersatzansprüchen der Kl. gegen die Bekl. zu II. infolge der von den Bekl. wirksam erhobenen Einrede der Verjährung nach § 214 Abs. 1 BGB erübrigen sich Ausführungen zu der Höhe eines möglichen Schadensersatzes, der in dem Gerichts-Gutachten des Dr. Ing. ... vom 4. Oktober 2010 - S 287/09.1 - mit 135.000 € zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 20.000 € für die Sanierung der von der Firma ... überarbeiteten Decke oberhalb der Tiefgarage nebst angrenzenden Kellerräumen angegeben wird.

Im Übrigen sind die streitgegenständlichen Bauteile in der Zwischenzeit von der Gemeinschaft auf deren Kosten instand gesetzt worden [...].

3. a) Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Kl. hat die Kosten des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz zu tragen, da die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. August 2012 - 72 C 49 I 12 - (Bl. II/3-11) unbegründet ist.

b) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

c) Die Entscheidung über die nicht erfolgte Zulassung der Revision, die vom Berufungsgericht gesondert in den Tenor des vorliegenden Urteils aufgenommen worden ist, folgt aus § 62 Abs. 2 WEG n. F. in Verbindung mit §§ 543 Abs. 1, 544 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor, da der vorliegende Rechtsstreit nicht eine Rechtssache mit grundsätzlicher Bedeutung betrifft; ferner ist ein Streit zwischen Obergerichten betreffend die für den vorliegenden Rechtsstreit maßgeblichen Rechtsfragen nicht erkennbar.

Verjährungsbeginn nach Kenntnis des WEG-Verwalters von Mängeln des Gemeinschaftseigentums.

Die teilende Eigentümerin verpflichtete sich im Jahre 1992 gegenüber den bereits vorhandenen übrigen Wohnungseigentümern, Mängel an der Statik und an der Abdichtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage zu beseitigen. In den Jahren 1993/94 nahm die teilende Eigentümerin Arbeiten vor. Im Jahr 2000 wurde sie durch Gerichtsbeschluss dazu verpflichtet, die von ihr nicht vertragsgerecht ausgeführte Decke der Tiefgarage mit einer begehbaren Betondecke auszustatten. Dieser rechtskräftig festgelegten Verpflichtung kam die teilende Eigentümerin erst nach Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach. Danach erklärte die Gemeinschaft das Zwangsvollstreckungsverfahren mit dem Hinweis für erledigt, dass sich zwar nach kurzer Zeit wiederum Schäden am Estrich gezeigt hätten, dies aber nichts daran ändere, dass die Arbeiten inzwischen ausgeführt und abgeschlossen worden.

Im Jahr 2006 erlangte die Gemeinschaft Kenntnis von erheblichen Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage. Ein von der Gemeinschaft im Jahre 2009 zur Schadensfeststellung beauftragtes Privatgutachten ergab, dass die Abdichtung sowie die Statik der Tiefgarage (wegen Überschreitung der zulässigen Deckenspannweiten) mangelhaft waren. Daraufhin leitete die Gemeinschaft gegen die teilende Eigentümerin ein selbstständiges Beweisverfahren ein und erhob anschließend im Jahr 2012 Klage in Höhe von 155.000 €.

Das AG hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Ohne Erfolg! Im Rahmen einer Vereinbarung zwischen den damaligen Wohnungseigentümern ist die Beklagte verpflichtet, die Tiefgarage des Gebäudes und die angrenzenden Kellerräume samt der zur Tiefgarage hin führenden Rampe und der Hofdecke zu sanieren. Die teilende Eigentümerin hatte ihre aus der gesonderten Vereinbarung liegenden Verpflichtungen schuldhaft im Sinne einer positiven Forderungsverletzung nicht erfüllt. Die Mangelhaftigkeit der durchgeführten Arbeiten ist nach dem selbstständigen Beweisverfahren festgestellt. Der Anspruch ist jedoch (wegen Verjährung) gehemmt. Von einer Ausführung der übernommenen Arbeiten ist auszugehen, weil das Zwangsvollstreckungsverfahren für erledigt erklärt worden ist. Der Lauf der dreijährigen Verjährungsfrist begann am 31. Dezember 2002, denn zuvor am 17. Dezember 2002 erhielt die Gemeinschaft bzw. deren Mitglieder Kenntnis von den baulichen Mängeln bzw. war ihre Unkenntnis grob fahrlässig. Durch das Anwaltsschreiben vom 17. Dezember 2002 war bekannt, dass auch nach Durchführung von Arbeiten im Bereich der Hofdecke oberhalb der Tiefgarage Mängel vorhanden waren. Der Kenntnisstand des am Dezember 2002 amtierenden Verwalters ist der Gemeinschaft nämlich zuzurechnen. Die dreijährige Verjährungsfrist lief demgemäß am 31. Dezember 2005 ab.

Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt daran, dass nicht aus den individuellen Erwerbsverträgen auf Mängelbeseitigung geklagt wird, sondern aus einer besonderen Vereinbarung der teilenden Eigentümerin mit allen übrigen bereits eingetragenen Erwerbern. Für die jetzige Klage auf Beseitigung der verbliebenen Mängel kam es auf die Frage der Verjährung an. Für die anzuwendende Verjährungsfrist musste die Kenntnis von den trotz Nachbesserung verbliebenen Mängeln geprüft werden. In diesem Zusammenhang war die Kenntnis des amtierenden Verwalters der Gemeinschaft zuzurechnen. Selbstverständlich hätte der Verwalter die Wohnungseigentümer über seine Erkenntnis zeitnah aufklären müssen. Die Verjährungsfrist war somit abgelaufen.

Zur Zurechnung der Verwalterkenntnis hat der BGH jüngst (Urteil vom 23. Januar 2014 - III ZR 436/12 -, GE 2014, 327) eine kuriose Entscheidung getroffen: Ein ungetreuer Verwalter mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften verschiebt zwischen diesen Gelder und leitet diese anschließend teilweise an sich selbst weiter. Eine entreicherte Gemeinschaft klagt gegen eine empfangende Gemeinschaft. Da der identische Verwalter der empfangenden Gemeinschaft bösgläubig ist, wird dieser Umstand der Gemeinschaft zugerechnet mit der Folge, dass sie sich auf den Wegfall der Bereicherung nicht berufen darf. Da es sich um denselben Verwalter handelt, müsste dessen Kenntnis von der Geldverschiebung eigentlich ebenfalls der leistenden Gemeinschaft zugerechnet werden mit der Folge, dass für diese die Verjährungsfrist abgelaufen war. Dennoch hat der BGH entschieden, dass ausnahmsweise eine zurechenbare Kenntnis der zahlenden Gemeinschaft nicht anzunehmen ist, weil davon auszugehen ist, dass der Verwalter die Gemeinschaft von seiner Veruntreuung natürlich nicht unterrichtet.