Zurechnung der Kenntnis des Vertreters beider Parteien

Zurechnung der Kenntnis des Vertreters beider Parteien; Verkauf einer Wohnung ohne Küche

Der Käufer muß sich die Kenntnis seines Abschlußvertreters grundsätzlich auch dann nach § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, wenn der Vertreter zuvor als Verhandlungsführer (und damit als "Wissensvertreter") des Verkäufers aufgetreten ist. Im Einzelfall kann aber die Berufung des Verkäufers auf die dem Käufer zuzurechnende Kenntnis des Vertreters treuwidrig sein.

Mit notariellem Vertrag vom 20. Dezember 1995 erwarben die Kl. von der Bekl. eine vermietete Eigentumswohnung. Für die Kl., die die Wohnung als Kapitalanlage erwarben, handelte als Abschlußvertreter der Kaufmann K., den die Bekl. mit der Vermarktung der Wohnung beauftragt hatte und den die Kl. mit notarieller Vollmacht versehen hatten. Die Wohnung wurde im Dezember 1995 übergeben. Entgegen dem Teilungsplan, auf den im Vertrag Bezug genommen worden war, war - was die Kl. nicht wußten - ein Raum der verkauften Wohnung von etwa 21 qm (im Plan als Küche bezeichnet) nicht innerhalb der Wohnung zugänglich. Er war nur von der Nachbarwohnung zu betreten und wird vom Mieter dieser Wohnung aufgrund Vertrages mit dem früheren Eigentümer genutzt. Die Kl. erklärten vorprozessual zunächst den "Rücktritt vom Kaufvertrag und vorsorglich auch die Anfechtung der Erklärungen". Mit der Klage machen sie Schadensersatz geltend. Im Prozeß haben sie unter Aufrechterhaltung der auf Schadensersatz gerichteten Anträge erneut den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat der auf Rückzahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung, gerichteten Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die Entscheidung über die Höhe hat es dem Betragsverfahren ebenso vorbehalten wie die Entscheidung über zwei Feststellungsanträge dahin, daß sich die Bekl. mit der Annahme der Rückübereignung im Verzug befänden, und daß sie verpflichtet seien, sämtlichen (weiteren) Schaden zu ersetzen. Mit der Revision erstrebt die Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Kl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der Haftung wegen Rechtsmangels dem Grunde nach für gerechtfertigt. Die Haftung sei nicht nach § 439 Abs. 1 BGB ausgeschlossen; denn die Kl. müßten sich die Kenntnis ihres Abschlußvertreters K. von den örtlichen Gegebenheiten der gekauften Wohnung nicht nach § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, da K. "eindeutig im Lager der Bekl." gestanden habe. Das Wahlrecht, Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen, hätten die Kl. weder durch Rücktritt vom Kaufvertrag noch durch Anfechtung verloren. Einen Anfechtungsgrund hätten sie nämlich nicht substantiiert dargetan, und zum Zeitpunkt der ersten Rücktrittserklärung hätten die Voraussetzungen des § 326 BGB noch nicht vorgelegen, während der im Prozeß erklärte Rücktritt bei verständiger Würdigung als Aufrechterhaltung des Schadensersatzbegehrens aufzufassen sei.

II. Diese Ausführungen halten nicht allen Angriffen der Revision stand. (...)

2 a) Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht von einer möglichen Rechtsmängelhaftung der Bekl. ausgeht (§§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB). Den Rechtsmangel sieht es zutreffend darin, daß von der verkauften Eigentumswohnung ein Zimmer an einen Dritten vermietet ist, wobei dieser Mietvertrag gemäß § 571 BGB gegen die Kl. als Erwerber wirkt (vgl. dazu nur Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 434 Rdn. 5). Die Ansicht der Revision, ein Rechtsmangel bestehe nur, wenn der nach § 571 BGB bindende Mietvertrag ungünstigere Konditionen aufweise als der den Kl. bekannte Mietvertrag über die restliche Wohnung, ist unzutreffend. Die gekaufte Eigentumswohnung weist zwei Rechtsmängel auf. Der ihnen beim Kauf bekannte Mietvertrag begründet ebenso einen Rechtsmangel wie der ihnen unbekannt gebliebene über das als Küche bezeichnete Zimmer. Wegen des einen Rechtsmangels scheidet eine Haftung nach § 439 Abs. 1 BGB aus, für den zweiten Rechtsmangel muß die Bekl. einstehen. Das zeigt sich auch darin, daß es für den Eigentümer einen Unterschied bedeutet, ob er mit einem Mieter zu tun hat, der die gesamte Wohnung nutzt, oder mit zwei Mietern, die jeweils Teile der Wohnung beanspruchen. Er kann die Wohnung nicht insgesamt nutzen, ohne sich mit beiden Mietern auseinandersetzen zu müssen. Unerheblich ist es - entgegen der Auffassung der Revision - auch, ob der zweite Mieter jetzt bereit ist, auszuziehen. Innerhalb der Frist des § 326 Abs. 1 BGB war er es nach den fehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe diese Frage offengelassen, mißversteht es diese Feststellungen. Nur für die Zukunft hat das Berufungsgericht offengelassen, ob der Mieter auszugsbereit ist. Darauf kommt es in der Tat nicht an, nachdem die Rechtsfolgen des § 326 Abs. 1 BGB eingetreten sind.

b) Nicht zu folgen ist hingegen der Ansicht des Berufungsgerichts, nur die Bekl. müsse sich die Kenntnis des Kaufmanns K. über die den Rechtsmangel begründenden Umstände zurechnen lassen, da dieser den Vertrag für die Bekl. vorbereitet und eindeutig in deren Lager gestanden habe. Nach § 166 Abs. 1 BGB werden dem Vertretenen Willensmängel seines Vertreters zugerechnet, soweit diese Einfluß auf die Wirksamkeit der Willenserklärung haben. Gleiches gilt für die Kenntnis oder das Kennenmüssen von Umständen, die für die Willenserklärung von Bedeutung sind. Da der Kaufmann K. beim Abschluß des Kaufvertrages bevollmächtigter Vertreter der Kl. war, wirkt dessen Kenntnis vom Rechtsmangel nach dieser Vorschrift grundsätzlich zu Lasten der Kl. und führt damit zum Haftungsausschluß nach § 439 Abs. 1 BGB.

Daß K. zugleich wegen seiner Nähe zur Bekl. als deren Wissensvertreter anzusehen ist, so daß seine Kenntnis auch ihr zuzurechnen ist, ändert daran nichts. Dadurch wird die Vorschrift des § 166 Abs. 1 BGB nicht aufgehoben. Auch der Normzweck erlaubt keine Restriktion. K. war unabhängig von seiner Funktion als Verhandlungsführer der Bekl. Vertreter der Kl. Sie haben die mit der Bevollmächtigung verbundenen Risiken, die sich u. a. in der Regelung des § 166 Abs. 1 BGB konkretisieren, zu tragen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn es der Bekl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist, sich auf die den Kl. zugerechnete Kenntnis des Vertreters zu berufen. Das kommt in Betracht, wenn ein Verkäufer mit dem Vertreter des Käufers bewußt zum Nachteil des Vertretenen zusammengewirkt hat (vgl. MünchKomm-BGB/Schramm, 3. Aufl., § 166 Rdn. 6; Staudinger/Schilken, BGB, 1995, § 166 Rdn. 19, jew. m. w. N.) oder wenn ein Verkäufer dem Käufer seinen Verhandlungsführer als Vertreter aufgedrängt hat, um aus der dann eingreifenden Vorschrift des § 166 Abs. 1 BGB Vorteile zu ziehen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht bislang nicht festgestellt. Ob auf eine derartige Manipulation die - objektiv falsche - Formulierung im Kaufvertrag "der heutige Zustand des Kaufobjekts ist dem Käufer bekannt" hindeuten mag, obliegt der Prüfung durch den Tatrichter. (...)

Die Kläger hatten eine Eigentumswohnung erworben, wobei sie sich durch einen Kaufmann beim Abschluß des notariellen Kaufvertrages vertreten ließen. Eben dieser war auch vom Verkäufer mit der Vermarktung beauftragt worden und wußte, daß entgegen dem Teilungsplan, auf den der Kaufvertrag Bezug nahm, die Wohnung keine frei zugängliche Küche hatte. Diese wurde vielmehr von einem Mieter der Nachbarwohnung genutzt. Damit lag ein Rechtsmangel vor, der die Käufer an sich zum Rücktritt berechtigt hätte. Bei Kenntnis des Käufers vom Rechtsmangel scheidet das allerdings aus (§ 439 BGB), wobei der Käufer sich die Kenntnis des von ihm Bevollmächtigten zurechnen lassen muß. Das war hier der Kaufmann, auch wenn er keineswegs ein neutraler "ehrlicher" Makler war.

Der Bundesgerichtshof meinte in seinem Urteil vom 28. Januar 2000, etwas anderes könne nach Treu und Glauben nur dann gelten, wenn der Verkäufer mit dem Vertreter bewußt zum Nachteil des Käufers zusammengewirkt oder dem Käufer den Vertreter aufgedrängt habe. Läßt sich das nicht feststellen, bleibt es bei der Regel des § 166 Abs. 1 BGB, wonach der Vertretene sich die Kenntnis des Vertreters zurechnen lassen muß. Wer einen Vertrag nicht selbst abschließt, sollte also den Vertreter sorgfältig auswählen und nicht etwa aus Bequemlichkeit eine von der Gegenseite vorgeschlagene Person akzeptieren. Eine mögliche Haftung des Kaufmanns im entschiedenen Fall gegenüber den Käufern bietet nur wenig Ausgleich, wenn dieser zahlungsunfähig ist.