Zurechenbare Pflichtverletzung des Hauptmieters bei Weitervermietung von Räumen durch Untermieter, Unter-Untervermietung, Untervermietung an Touristen, Betrugshandlungen des Untermieters, Kautionsbetrug

1. Eine Überlassung, auch tageweise, von Zimmern an - bezahlende - Feriengäste ist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt.

2. Der Mieter haftet dem Vermieter gegenüber, wenn der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrags verletzt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. zu 1) und zu 2) sind Mieter einer Wohnung der Kl. Die Bekl. zu 1) und zu 2) haben die 180 m2 große 5-Zimmer-Wohnung 2008 gemietet, aber nie bewohnt, sondern sie dem Bekl. zu 3) untervermietet, der sie wiederum in Teilen an Touristen vermietete und auch in mindestens zwei Fällen zu Betrugshandlungen zur Erlangung von Kautionszahlungen von Mietinteressenten nutzte. Die Kl. hat das Mietverhältnis fristgemäß wegen Pflichtverletzung gekündigt, die Bekl. zu 1) und 2) haben zeitnah nach der Kündigung durch die Kl. ihrerseits dem Bekl. zu 3) gekündigt, der zwischenzeitlich rechtskräftig zur Räumung verurteilt wurde. Während des Berufungsverfahrens sind die Bekl. zu 1) und 2) mit ihren drei Kindern erstmals in die Wohnung eingezogen.

Die Kl. hat auch gegenüber den Bekl. zu 1) und zu 2) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, § 546 Abs. 1 BGB. Die Bekl. haben der Kl. gegenüber kein fortdauerndes Recht zum Besitz an der Wohnung; das Mietverhältnis ist gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542 BGB beendet.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die fristgemäß erklärte Kündigung vom 8.1.2015 mit Ablauf des 31.7.2015 beendet worden, § 573c Abs. 1 BGB. Die Kündigungsfrist zum Ende des übernächsten Monats war um drei Monate verlängert, da das Mietverhältnis seit 2008 bestand und damit im Zeitpunkt der Kündigung länger als 5 Jahre andauerte.

Die Kl. hatte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Die vom Bekl. zu 3) als Untermieter der Bekl. zu 1) und zu 2) vorgenommene weitere Untervermietung, seine - jedenfalls teilweise - vorgenommenen Betrugshandlungen gegenüber Dritten stellten erhebliche Pflichtverletzungen aus dem Mietverhältnis dar. Den Bekl. war eine einer gewerbsmäßigen Untervermietung über eine Internetplattform gleichkommende Besitzeinräumung an wechselnde Dritte nicht gestattet, sondern nur die Untervermietung an einen solventen Untermieter, eine Gebrauchsüberlassung an Dritte war damit nur in Bezug auf den Bekl. zu 3) vertragsgemäß. Dessen systematische Vermarktung der 180 m2 großen Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, die die Bekl. zu 1) und

2) gemeinsam mit ihren Kindern in dem bereits 2008 begründeten Mietverhältnis bis zum Berufungsverfahren nicht bewohnt haben, und die Gebrauchsüberlassung von Teilen der Wohnung an Dritte sowie die Betrugshandlungen zur Erlangung von Kautionszahlungen von Mietinteressenten in mindestens zwei Fällen stellen Pflichtverletzungen dar, die beim Gebrauch der Mietsache - das heißt im Zusammenhang mit der Ausnutzung des unmittelbaren Besitzes an ihr - erfolgten.

Das Vorbringen der Kl. über die Handlungen des Bekl. zu 3) hatten die Bekl. in erster Instanz nicht bestritten. Soweit sie im Schriftsatz vom 19.5.2015 die Betrugshandlungen zugestehen und meinen, dass diese erkennen ließen, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte damit nicht vorgelegen habe, widerspricht das der ersten Verteidigung gegen die Klage, wonach der Bekl. zu 1) wechselnde Gäste in der Wohnung wahrgenommen, aber der Erklärung des Bekl. zu 3), es handele sich um Logierbesuch, womit offenbar ausgedrückt werden sollte, dass es sich nicht um Untermieter des Untermieters handeln sollte, Glauben geschenkt habe.

Eine sachliche Grundlage dafür hatte der Bekl. aber offenbar nicht: Die mit den Fotos aus dem Internetportal dargestellten Räumlichkeiten lassen eine - sparsame - Einrichtung der Zimmer erkennen, geeignet zur Überlassung an Dritte, aber keine verschiedenen Wohnfunktionen entsprechende Möblierung. Damit konnte schon nicht davon ausgegangen werden, dass der Bekl. sein Gästezimmer oder ein Sofa im Wohnzimmer für Besuch von Freunden oder Familienmitgliedern zur Verfügung gestellt hatte.

Eine Überlassung, auch tageweise, von Zimmern an - bezahlende - Feriengäste ist aber nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt (vgl. BGH, Urteil vom 8.1.2014 - VIII ZR 210/13, zit. nach juris). Weder das noch die Ausnutzung der Wohnung zu betrügerischen Zwecken zur Erlangung von Zahlungen muss die Kl. hinnehmen.

Die Bekl. zu 1) und zu 2) können sich nicht auf mangelndes (eigenes) Verschulden in Bezug auf die Handlungen des Bekl. zu 3) berufen. Gemäß §§ 540 Abs. 2, 278 BGB haben sie das dem Bekl. zu 3) zur Last fallende Verschulden beim Gebrauch der Mietsache (wie eigenes vertragswidriges Handeln) zu vertreten, dies auch dann, wenn eine Untervermieterlaubnis erteilt worden ist. Der Bundesgerichtshof hat demgemäß bereits entschieden, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber dafür eintreten muss, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrags verletzt (BGH, Urt. v. 10.5.2000 - XII ZR 149/98, NJW 2000, 3203). Fehlende Kenntnis von dessen Aktivitäten zur Verwendung und Untervermietung der Wohnung schützt sie deshalb nicht.

Die erhebliche Schwere der Vertragspflichtverletzung wird auch durch die zeitnah von den Bekl. am 15.1.2015 erklärte fristlose Kündigung des Untermietverhältnisses nicht (mehr) abgemildert. Die Kl. muss die hier vorgenommene Verwertung der Wohnung keinesfalls hinnehmen.

Den Bekl. ist allerdings, nachdem sie im Vertrauen auf den Bestand der Entscheidung des Amtsgerichts während des Berufungsverfahrens mit ihren drei Kindern erstmals in die Wohnung eingezogen sind, eine Frist zur Räumung einzuräumen, § 721 Abs. 1 ZPO. Die Kammer hat sich dabei vorrangig an den Interessen der von dem Streit tangierten Kinder leiten lassen und die Frist so bemessen, dass ein gegebenenfalls (erneut) erforderlicher Schulwechsel in längeren Ferien erfolgen kann.

Den Bekl. wurde eine Räumungsfrist bis zum 29.2.2016 eingeräumt, Revision wurde nicht zugelassen.

Eine Überlassung, auch tageweise, von Zimmern an – bezahlende – Feriengäste ist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt. Der Mieter haftet dem Vermieter gegenüber, wenn der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrags verletzt.

Die beiden Beklagten zu 1) und zu 2) sind seit 2008 Mieter einer 180 m2 großen 5-Zimmer-Wohnung, die sie aber zunächst nie selbst bewohnt, sondern an einen Untermieter, den Beklagten zu 3) vermietet hatten, der sie wiederum in Teilen an Touristen vermietete und auch in mindestens zwei Fällen zu Betrugshandlungen nutzte, um Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erhalten. Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristgemäß wegen Pflichtverletzung gekündigt, die Beklagten zu 1) und 2) haben zeitnah nach der Kündigung durch die Klägerin ihrerseits dem Beklagten zu 3) gekündigt, der zwischenzeitlich rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden ist. Während des Berufungsverfahrens sind die Beklagten zu 1) und 2) mit ihren drei Kindern erstmals in die Wohnung eingezogen.

Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Mietverhältnis sei durch die fristgemäße und u. a. auf die nicht unerhebliche Pflichtverletzung durch die Beklagten gestützte Kündigung beendet worden.

Den Beklagten sei eine – einer gewerbsmäßigen Untervermietung über eine Internetplattform gleichkommende – Besitzeinräumung an wechselnde Dritte nicht gestattet, sondern nur die Untervermietung an einen solventen Untermieter. Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte sei damit nur in Bezug auf den Beklagten zu 3), den Untermieter, vertragsgemäß gewesen. Eine Überlassung, auch tageweise, von Zimmern an – bezahlende – Feriengäste sei aber nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt. Die systematische Teilvermarktung der 180 m2 großen 5-Zimmer-Wohnung durch den Untermieter sowie die Betrugshandlungen zur Erlangung von Kautionszahlungen von Mietinteressenten in mindestens zwei Fällen stellten Pflichtverletzungen dar, die beim Gebrauch der Mietsache (im Zusammenhang mit der Ausnutzung des unmittelbaren Besitzes an ihr) erfolgt seien.

Die Beklagten zu 1) und zu 2) könnten sich auch nicht auf mangelndes (eigenes) Verschulden in Bezug auf die Handlungen des Beklagten zu 3) berufen. Sie hätten das ihm zur Last fallende Verschulden beim Gebrauch der Mietsache (wie eigenes vertragswidriges Handeln) zu vertreten, dies auch dann, wenn eine Untervermieterlaubnis erteilt worden sei. Der Bundesgerichtshof hat demgemäß bereits entschieden, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber dafür eintreten muss, wenn der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrags verletzt (BGH, Urteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98, GE 2000, 1027). Fehlende Kenntnis von dessen Aktivitäten zur Verwendung und Untervermietung der Wohnung schütze sie deshalb nicht.

Die erhebliche Schwere der Vertragspflichtverletzung werde auch durch die zeitnah erklärte fristlose Kündigung des Untermietverhältnisses nicht (mehr) abgemildert.

Den Beklagten sei allerdings, nachdem sie im Vertrauen auf den Bestand der für sie günstigen Entscheidung des Amtsgerichts – das hatte die Räumungsklage abgewiesen – während des Berufungsverfahrens mit ihren drei Kindern erstmals in die Wohnung eingezogen seien, eine Räumungsfrist einzuräumen, die sich vorrangig an den Interessen der von dem Streit betroffenen Kinder orientiere und so bemessen sei, dass ein ggf. (erneut) erforderlicher Schulwechsel in längeren Ferien erfolgen könne. Das LG bewilligte vier Monate Räumungsfrist.