Zur Verwirkung von Betriebskostennachzahlungen bei Mieterwechsel

Zur Verwirkung von Betriebskostennachzahlungen bei Mieterwechsel; Umlegungsmaßstab für Grundsteuer und Stromkosten einer Heizungspumpe; Kaution; Bankbürgschaft

1. Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht verwirkt, wenn die Kaution (Bankbürgschaft) anläßlich eines Mieterwechsels auf Betreiben der Bank zurückgegeben (ausgetauscht) wurde.

2. Auch im Verhältnis von Geschäftsraummietern untereinander kann die gleichmäßige Umlage der Grundsteuer nach Fläche unbillig sein, wenn die Miethöhen erheblich differenzieren.

3. Stromkosten für die Pumpe zur Verteilung der Fernwärme müssen als Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Ohne Erfolg machen die Bekl. geltend, daß die Forderungen der Kl. verwirkt seien. Insbesondere ist das neben dem Zeitablauf erforderliche Umstandsmoment nicht dadurch erfüllt, daß die Kl. aufgrund des Schreibens der K. Bank vom 10.10.1996 im Oktober 1996 die von den Bekl. gestellte Bürgschaft zurückgegeben haben. Zutreffend hat das Landgericht insoweit bereits darauf hingewiesen, daß schon angesichts der zeitlichen Nähe der Rückgabe der Kaution zu dem Mieterwechsel kein Vertrauen dahingehend begründet werden konnte, auf Nachforderungen aus dem gerade erst beendeten Mietverhältnis nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, zumal die Abrechnungsfristen insbesondere für das laufende Betriebsjahr noch gar nicht abgelaufen waren. Die Sachlage ist hier anders als in dem Fall, daß - wie üblicherweise - der Vermieter nach Abschluß einer angemessenen Überlegungsfrist die Kaution auszahlt, so daß dann die Annahme berechtigt sein mag, der Vermieter wolle nun keine weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr erheben. Vorliegend erfolgte die Rückgabe der Kaution dagegen schon aus einem ganz anderen Anlaß, nämlich dem Austausch der Kaution, der im Zuge des Mieterwechsels auf Betreiben der Bank erforderlich geworden war. Der Umstand, daß das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Abrechnung seit längerer Zeit beendet war, reicht für sich genommen ohne das Hinzutreten besonderer Umstände für die Annahme der Verwirkung nicht aus (BGH WuM 1984, 127, 128; so auch in den Fällen OLG Celle ZMR 1990, 412, LG Berlin GE 1992, 209; vgl. auch Senat, Rechtsentscheid vom 14.8.1981 - 8 RE-Miet 2471/81 - GE 1981, 865).

II. Die Betriebskostennachforderungen der Kl. sind für das Jahr 1995 in Höhe von 3.424,91 DM und für das Jahr 1996 in Höhe von 3.161,44 DM begründet.

Außer Ansatz bleiben müssen in beiden Abrechnungen die Positionen Grundsteuer und Strom, da die Kl. insoweit nicht dargelegt haben, daß der von ihnen zugrunde gelegte Abrechnungsmaßstab angemessen ist.

Da in der Vereinbarung über die Umlage der Nebenkosten in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages ein Abrechnungsmaßstab nicht genannt ist, hatten die Kl. insoweit ein Bestimmungsrecht nach §§ 315, 316 BGB, das sie mit der Abrechnung vom 13.12.1996 über die Betriebskosten des Jahres 1994 mit der Maßgabe ausgeübt haben, daß die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Flächen zu verteilen sind. Einwendungen hiergegen sind den Bekl. nicht bereits deshalb abgeschnitten, weil sie die Nachforderung für das Jahr 1994 ohne Vorbehalt beglichen haben. Eine Vereinbarung über den Abrechnungsmaßstab ist durch die einmalige Zahlung mangels entsprechenden Erklärungsbewußtseins nicht zustande gekommen. Der Abrechnungsmaßstab muß der Billigkeit entsprechen, d. h. er muß nach objektiven Kriterien ausgerichtet und möglichst nah am Verbrauch orientiert sein. Grundsätzlich ist die Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen angemessen (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27.9.1983 - 4 RE Miet 14/82 - GE 1984, 223 = WuM 1983, 315). Ein differenzierter Abrechnungsmaßstab kann aber insbesondere bei gemischt genutzten Mietgebäuden geboten sein, wenn das Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch erhöhten Verbrauch hat oder besondere Kosten verursacht. In diesem Fall müssen diese Kosten möglichst genau vorweg erfaßt werden (vgl. Sternel, Mietrecht, III Rn 358). Insoweit bestehen hinsichtlich der Grundsteuer Zweifel, ob die Umlage nach dem Verhältnis der Flächen angemessen war. Eine maßgebliche Größe für den der Bemessung der Grundsteuer nach § 13 GrStG zugrunde liegenden Steuermeßbetrag ist die Jahresrohmiete, d. h. das Gesamtentgelt, das die Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarung im Feststellungszeitpunkt für die Benutzung des Grundstücks zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 S. 1 BewG). Der Anteil einer Mieteinheit an dem Entstehen der Grundsteuer ist also um so höher, je höher der auf ihn entfallende Mietertrag ist. Das kann nicht nur im Verhältnis zwischen Wohnraummietern und Gewerbemietern (vgl. dazu LG Berlin GE 2000,1686, 1687), sondern auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander dazu führen, daß die Umlage allein nach dem Flächenanteil unbillig wäre, nämlich dann, wenn erhebliche Abweichungen bei der Höhe des Mietzinses bestehen. Dazu haben die Bekl. zu Recht darauf hingewiesen, daß für Einzelhandelsflächen im Verhältnis weitaus höhere Mieten zu zahlen sind als für eine Pension. Demgemäß würde der Supermarkt einen höheren Anteil an der Grundsteuerlast verursachen, als dem Verhältnis der Mietflächen entspricht. Dem würde allein die Aufteilung des Jahresrohertrages zwischen den Wohnraummietern und den Gewerberaummietern, während der Steueranteil unter den Gewerberaummietern weiterhin nur nach den Flächen aufgeteilt wird, so wie es in der Abrechnung für 1996 geschehen ist, nicht gerecht. Vielmehr wäre die Grundsteuer nach dem Verhältnis der Mietanteile im Bemessungszeitpunkt aufzuteilen gewesen. Dies wäre in der Erläuterung entsprechend aufzuschlüsseln gewesen.

Hinsichtlich der Stromkosten haben die Kl. zwar angegeben, diese würden sich ausweislich der Bezeichnung auf den Rechnungen der BEWAG mit "HBL" nur auf die Hausbeleuchtung beziehen, da das Haus über Fernwärme versorgt werde und über keine gesonderte Heizungsanlage oder Aufzugsanlage verfüge. Die Bekl. haben dazu aber zu Recht darauf hingewiesen, daß für die Verteilung der Fernwärme eine elektrisch betriebene Pumpe erforderlich ist, durch deren Betrieb nach ihren Angaben nicht unerhebliche Stromkosten entstehen. Die durch den Betrieb der Pumpe verursachten Stromkosten sind solche, die mit dem Betrieb der Heizung verbunden sind und müssen daher als Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Daß die Kosten für den Betrieb der Pumpe gesondert erfaßt würden, konnte die Prozeßbevollmächtigte der Kl. nicht vortragen. In der vorliegenden Heizkostenabrechnung vom 21.7.1997 sind diese Kosten, soweit ersichtlich, nicht erfaßt.

Die Wörter aus der Überschrift sagen es schon: Im Betriebskostenrecht ist man noch mehr im Sumpf des Ungewissen als sonstwo im Mietrecht. Zwei neue Urteile des Kammergerichts helfen ein bißchen weiter.

Im Urteil vom 8. Februar 2001 ging es um die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter. Im Vertrag hieß es, dieser trage alle Betriebskosten direkt mit Ausnahme der Grundsteuer. Das Urteil vom 12. April 2001 hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, was passiert, wenn anläßlich eines Mieterwechsels auf Betreiben der Bank die Bürgschaftsurkunde des ausgeschiedenen Mieters vorbehaltlos zurückgegeben wird. Nachdem später der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet hatte, berief sich der ausgeschiedene Mieter auf Verwirkung. Zu prüfen waren ferner Einzelheiten des Umlegungsmaßstabes. Der Geschäftsraummieter berief sich darauf, daß die Umlage der Grundsteuer nach dem Flächenanteil unbillig sei, da andere Geschäftsraummieter im Hause erheblich höhere Mieten zahlten, so daß der Steuermeßbetrag dadurch auch erhöht war. Ferner seien die Stromkosten für die Pumpe zur Verteilung der Fernwärme nicht gesondert erfaßt worden.

Im ersten Urteil bestätigt das Kammergericht die Rechtsprechung, wonach zur Abwälzung der Betriebskosten klare und eindeutige Regelungen erforderlich sind. Andernfalls bleibt es bei der gesetzlichen Vermutung, daß Betriebskosten vom Vermieter zu tragen sind. Wenn es im Vertrag heißt, daß der Mieter sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Grundsteuer direkt trägt, ist die Abwälzung der Betriebskostenart "Grundsteuer" auf den Mieter jedenfalls nicht eindeutig, so daß der Mieter diese Kosten nicht zu erstatten hat.

Im Urteil vom 12. April 2001 verneinte das Kammergericht eine Verwirkung von Betriebskostennachforderungen bei Rückgabe der Bürgschaftsurkunde anläßlich eines Mieterwechsels. Der Fall liege anders als bei der Rückzahlung der Kaution nach angemessener Überlegungsfrist. Hier könne ein Vorbehalt hinsichtlich der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung erforderlich sein. Von erheblicher praktischer Bedeutung für die Geschäftsraummiete sind die Ausführungen des Senats zur Grundsteuer. Die bisherige Rechtsprechung betraf allein den Fall der Verteilung der Grundsteuer zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummietern. Hier wird von vielen Gerichten angenommen, daß wegen der höheren Gewerbemieten und der sich daraus ergebenden höheren anteiligen Grundsteuer der Vermieter zum Vorwegabzug verpflichtet ist. Nach Auffassung des Kammergerichts gelten diese Grundsätze auch für ein ausschließlich gewerblich genutztes Objekt, wenn die Mieten stark differieren. Dann muß nach dem Verhältnis der Mietanteile abgerechnet werden.

Die Abrechnung wurde auch hinsichtlich der Stromkosten vom Senat beanstandet. Die Vermieter hatten behauptet, diese bezögen sich nur auf die Hausbeleuchtung, während die Mieterin vortrug, darin seien auch nicht gesondert erfaßte Kosten für die Pumpe zur Verteilung der Fernwärme enthalten. Eine Rechnung über die Stromkosten für die Pumpe konnten die Vermieter nicht vorlegen, so daß die Stromkosten insgesamt gestrichen wurden.