Zur Verkehrssicherungspflicht des Verwalters

Zur Verkehrssicherungspflicht des Verwalters; Übertragung der Streupflicht auf Hausmeisterfirma; Umfang der Streupflicht; zur Berechnung des Haushaltsführungsschadens (maßgeblicher Zeitaufwand)

1. Die dem Verwalter durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht.

2. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen, so bedient er sich zur Erfüllung seiner Streupflicht des Dritten und haftet gemäß § 278 BGB für dessen Verschulden.

3. Die Räum- und Streupflicht bezieht sich bei einer Wohnanlage nicht nur auf die zu dieser gehörenden Wege, sondern auch auf den Personenzugang zur Tiefgarage.

4. Der Berechnung des Schadens wegen unfallbedingter Verminderung häuslicher Arbeitsleistung ist nicht der Arbeitsaufwand zugrunde zu legen, den der Geschädigte nach seinem Vortrag selbst vor dem Unfall betrieben hat. Maßgeblich ist vielmehr, welche Zeit eine jüngere und gesunde Hilfskraft gebraucht hätte, um die objektiv erforderlichen, aber auch hinreichenden Hausarbeiten im Haushalt des Geschädigten zu verrichten.

(Leitsätze des Einsenders)

I. Die Kl. nimmt die Bekl. wegen einer Verletzung der Streupflicht auf Schadensersatz in Anspruch. Die im Jahr 1938 geborene Kl. wohnt in einer Mietwohnung in einer Wohnanlage in S. Die aus drei Häusern bestehende, Ende 2001 fertiggestellte Gesamtanlage hat eine Tiefgarage, in die man - von der Straße und einem in die Wohnanlage führenden Privatweg kommend - über eine abschüssige Rampe gelangt. Der obere Teil der Rampe liegt im Freien und ist nicht überdacht. Der untere Teil der Rampe, der durch ein Rollgitter und eine für den Durchgang von Personen bestimmte Gittertür von dem oberen abgetrennt ist, befindet sich im Gebäude. Im mittleren Bereich der Gittertür ist ein Blech angebracht. Etwa zwei Meter hinter dem Rollgitter und der Gittertür trifft die Rampe auf den Boden der Tiefgarage; dort ist eine querverlaufende Birkorinne installiert.

Die Wohnungseigentümer haben einen Verwaltervertrag mit der Bekl. zu 2) abgeschlossen, nach dem diese im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun hat, "was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist"; die Bekl. zu 2) war unter anderem beauftragt und berechtigt, einen Hausmeister auszuwählen und mit diesem einen Vertrag abzuschließen. Die Bekl. zu 2) hat mit der Bekl. zu 1) einen Vertrag über Hausmeistertätigkeiten abgeschlossen. Nach diesem Vertrag hatte die Bekl. zu 1) nach Bedarf Schnee zu räumen und abstumpfende Mittel zu streuen. [...]

II. Die Berufung ist zulässig und überwiegend begründet.

Der Verkehrssicherungspflichtige muss - wie das Landgericht insoweit noch zutreffend angenommen hat - den Zugang zu einem Gebäude bei Eisglätte streuen. Dies gilt auch für den Zugang zu der Tiefgarage. Die Kl. ist auf einer nicht abgestreuten Eisfläche ausgerutscht, als sie auf der abschüssigen Rampe durch die geöffnete Gittertür gegangen ist. Nicht nur ihr Ehemann, sondern auch ein zu Hilfe gekommener Nachbar und die beiden Rettungssanitäter haben bekundet, dass es dort "vereist", "rutschig", "spiegelglatt"war. Die Sanitäter hatten Probleme, die Kl. vom Boden aufzuheben und auf die Trage zu legen, weil es dort so glatt war. Das Landgericht ist der Ansicht, dass die Bekl. zu 1) nicht zum Streuen des Türbereichs verpflichtet war, weil die Wege der Wohnanlage und der obere Teil der Rampe frei von Eis und Schnee waren und eine vereinzelte Glatteisfläche keine Streupflicht begründe. Dabei wird verkannt, dass es nach dem vorgelegten Wettergutachten am Vortag geregnet und geschneit hatte, dass es in der ersten Tageshälfte des 12.3.2006 anhaltenden Schneefall und ab Mittag einzelne Schneeschauer gegeben hatte und - bei einer Temperatur von - 2 °C - verbreitet Glätte durch Eis und Schnee herrschte. Die Bekl. zu 1) hat sich denn auch gar nicht darauf berufen, dass die Witterungsverhältnisse keinen Anlass zum Schneeräumen und Streuen geboten hätten. Sie hat vielmehr vorgetragen, dass Herr P. an diesem Tag zweimal - morgens und am Nachmittag - Schnee geräumt und gestreut habe. Wer zwar die Wege einer Wohnanlage räumt und streut, den Personendurchgang zur Tiefgarage aber ungestreut lässt, genügt seiner Verkehrssicherungspflicht gerade nicht. Auch hier zu streuen war fraglos geboten und zumutbar. Gerade der Umstand, dass die Wege der Anlage und der obere Teil der Rampe frei von Eis und Schnee waren, verleitete einen Fußgänger zu der Annahme, dass er auch in die Tiefgarage gehen könne, ohne Schaden zu nehmen. Warum der ehemalige Mitarbeiter der Bekl. zu 1) im Bereich der Gittertür nicht gestreut hat, ist offen. Herr P. hat bei seiner Zeugenvernehmung angegeben, keine Erinnerung an den 12.3.2006 zu haben. Im Übrigen hat der Zeuge ausgesagt, dass die Tiefgaragenrampe sehr gefährlich sei. Kurz vor oder im Innenbereich an der Schwelle der Personendurchgangstür könne es eine Eisfläche geben. Für seine Ruhe sei es besser gewesen, Salz zu streuen. Es gebe Tage, an denen es nicht schneie und trotzdem glatt sei. In S. habe er 10 bis 15 Objekte machen müssen. Ein Gehweg habe auch einmal eine halbe Stunde länger warten können. Die Rampen zu den Tiefgaragen seien besonders wichtig gewesen, weil speziell sie gefährlich seien. Dies ist unmittelbar einleuchtend: Da Feuchtigkeit und Niederschlag durch die Öffnungen der Gittertür gelangen kann, wird der Bodenbelag der Rampe bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt mit einem Eisfilm überzogen. Selbst wenn - was dem von der Bekl. zu 1) vorgelegten Wettergutachten nicht entnommen werden kann - am Nachmittag des 12.3.2006 in S. auch einmal die Sonne geschienen haben sollte, konnte die Bekl. zu 1) Streumaßnahmen an der späteren Unfallstelle jedenfalls nicht mit der Überlegung unterlassen, dass die - ohnehin nicht in der Sonne liegende - vereiste Stelle auftauen werde.

Die Kl. kann auch die Bekl. zu 2) in Anspruch nehmen. Nach dem Verwaltervertrag hat die Bekl. zu 2) im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist. Die Verpflichtung, alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist, umfasst auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht (BayObLG, GE 2004, 1596 = NZM 2005, 24; OLG München, NZM 2006, 110). Der Mieter ist in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen, durch den der Eigentümer seine Räum- und Streupflicht auf einen Dritten überträgt (BGH, GE 2008, 405 = NJW 2008, 1440). Denn die Sicherung des Zugangs zu dem Haus bei Schnee- und Eisglätte ist Aufgabe des Vermieters, und sie dient vor allem dem Schutz des Mieters. Hätte die Bekl. zu 2) den Vertrag über die Hausmeistertätigkeiten allerdings im Namen der Wohnungseigentümer mit der Bekl. zu 1) abgeschlossen, hätte sie nicht gemäß § 278 BGB für deren Fehlverhalten einzustehen, weil sie die Befreiung von der Verpflichtung zur Vornahme eigener Maßnahmen nicht dadurch erlangt hätte, dass sie für sich einen Dritten beauftragt hat, sondern dadurch, dass eigene Maßnahmen von ihrer Seite nicht mehr erforderlich waren, weil die Wohnungseigentümer selbst alles zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht Erforderliche unternommen haben (BayObLG aaO., OLG München aaO.). Im vorliegenden Fall hat die Bekl. zu 2) den Hausmeistervertrag mit der Bekl. zu 1) aber im eigenen Namen abgeschlossen; sie hat sich der Bekl. zu 1) zur Erfüllung ihrer Streupflicht bedient und haftet daher für deren Verschulden.

Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen, so bedient er sich zur Erfüllung seiner Streupflicht des Dritten und haftet gemäß § 278 BGB für dessen Verschulden.

Als Mieterin in einer Wohnungseigentumsanlage nimmt die Klägerin die von der Verwalterin beauftragte Hausmeisterfirma sowie die Verwalterin persönlich wegen einer Verletzung der Streupflicht auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Anspruch. Der obere Teil der in die Tiefgarage führenden Rampe liegt im Freien, der untere Teil der Rampe befindet sich im Gebäude. Auf dem unteren Teil erlitt die Klägerin am 12. März 2006 einen Glatteisunfall, musste operiert werden und benötigte später einen Rollstuhl bzw. Gehstützen, weshalb sie auch in ihrer Haushaltstätigkeit stark eingeschränkt war.

Die Wohnungseigentümer haben einen Verwaltervertrag mit der beklagten Hausverwaltung (Beklagte zu 2) abgeschlossen, nach dem diese im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun hat, "was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist"; die Beklagte war u. a. beauftragt und berechtigt, einen Hausmeister auszuwählen und mit diesem einen Vertrag abzuschließen. Die Beklagte zu 2) hat mit der Beklagten zu 1) einen Vertrag über Hausmeistertätigkeiten abgeschlossen. Nach diesem Vertrag hatte die Hausmeisterfirma nach Bedarf Schnee zu räumen und abstumpfende Mittel zu streuen.

Die Beklagten wurden vom OLG als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin knapp 4.000 € zu zahlen sowie ein Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 €. Es wurde zudem festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche zukünftigen materiellen Schäden zu ersetzen, die ihr aus dem Glatteisunfall am 12. März 2006 noch entstehen werden. Die Haftung der Hausmeisterfirma ergab sich nach den Zeugenaussagen aus deren schuldhaftem Verhalten. Auch ohne eigenes Verschulden wurde die Verwalterin persönlich haftbar gemacht, weil sie den Hausmeistervertrag nicht als Vertreterin im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern im eigenen Namen abgeschlossen hat.

Der Verwalter gerät hier m. E. aus zwei Richtungen zu Unrecht in die Schusslinie:

1. Die Rechtsprechung nimmt an, dass der Verwalter bereits mit der Übernahme der gesetzlichen Pflichten (hier: "was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist") auch die Verkehrssicherungspflicht anstelle des Verbands übernimmt. Demgegenüber weist Wenzel (ZWE 2009, 57, 61) zutreffend darauf hin, dass dies in erster Linie eine originäre Pflicht der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG) und nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG n. F. des Verbands ist, während der Verwalter nur dafür Sorge zu tragen hat (§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG n. F.), dass die Wohnungseigentümer geeignete Verwaltungsmaßnahmen treffen (Beauftragung einer Hausmeisterfirma), und er lediglich Kontrollpflichten hat, wobei regelmäßig von einer ordnungsgemäßen Ausführung durch die beauftragte Firma auszugehen ist.

2. Es ist auch schwer nachvollziehbar, dass der Verband, den die Verkehrssicherungspflicht originär trifft, diese mit haftungsbefreiender Wirkung (unter Reduzierung auf Überwachungspflichten; vgl. zur Haftungsbefreiung BGHZ 142, 227 = GE 1999, 1211) auf den Verwalter übertragen kann, dieser aber seinerseits mit der Auswahl eines geeigneten Unternehmens nicht mit für ihn haftungsbefreiender Wirkung (unter Reduzierung auf Überwachungspflichten) die Verkehrssicherungspflicht weitergeben können soll, unabhängig davon, ob er im eigenen Namen oder für den Verband handelt. Bezeichnenderweise hat der BGH die deliktische Einstandspflicht lediglich des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten sogar dann angenommen, wenn der Vertrag mit dem primären Verkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist (GE 2008, 405 = NJW 2008, 1440).

3. Die vom OLG Karlsruhe zitierte Entscheidung des BayObLG (GE 2004, 1596 = NZM 2005, 24) führt ausdrücklich aus: Der Verwalter hat seine Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt. Der Verkehrssicherungspflichtige kann nämlich die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen. Ihn trifft dann lediglich die Pflicht zur Überwachung des Dritten. Der Verkehrssicherungspflichtige darf jedoch im Allgemeinen darauf vertrauen, dass der Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, solange nicht konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern (BGHZ 142, 227 = GE 1999, 1211). Auf diesen entlastenden Gesichtspunkt ist das OLG Karlsruhe leider nicht eingegangen, sondern hat den Verwalter als Gesamtschuldner der Hausmeisterfirma verurteilt.

Praxishinweis: Die Lehre aus dem Urteil kann nur sein, dass ein WEG-Verwalter jedenfalls den Hauswartvertrag mit einem Unternehmen nicht im eigenen Namen, sondern immer für den Verband abschließt.