Zur Pflicht des WEG-Verwalters zum Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen in der Jahresrechnung

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass der WEG-Verwalter in der Jahresrechnung die haushaltsnahen Dienstleistungen gesondert ausweist; die Ausweisung ist allerdings keine Regelleistung des Verwalters im Rahmen üblicher Verwaltervergütung, so dass die Eigentümergemeinschaft auf diese Zusatzleistung verzichten kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer vermieteten Wohnung; der Antragsgegner verwaltet die Anlage. Der Antragsgegner hat die Wohnungseigentümer über die neue Regelung zur Absetzbarkeit haushaltsnaher Dienstleistungen informiert. Die Wohnungseigentümer haben sich geeinigt, dass jedenfalls für das Jahr 2006 kein rückwirkender Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen in der Jahresrechnung erfolgen soll. Die Jahresrechnung 2006 nebst Einzelabrechnungen wurde einstimmig genehmigt. Die Antragstellerin möchte den Antragsgegner zur Ergänzung der Jahresabrechnung 2006 verpflichten und begehrt die Feststellung, dass die in der Wohnungseigentümerversammlung getroffene Einigung, für 2006 keinen Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen vorzunehmen, unwirksam ist. Das AG Bremen hat die Anträge zurückgewiesen. Die Beschwerde der Antragstellerin blieb ohne Erfolg, weil kein über 750 € liegender Beschwerdewert erreicht wurde. In einem obiter dictum vertrat das LG Bremen die Ansicht, dass auch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg bestanden hatte.

2. Darüber hinaus hätte die Beschwerde auch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Die Entscheidung des AG ist richtig. Die Kammer geht mit dem AG und dem AG Neuss (NZM 2007, 736) davon aus, dass jedenfalls für die rückwirkende Ausweisung der haushaltsnahen Dienstleistungen kein Anspruch der Wohnungseigentümer auf kostenlose Ergänzung besteht. Die Abrechnung entsprach im Übrigen der ordnungsgemäßen Rechnungslegung und ist einstimmig als genehmigt beschlossen worden. Daran ändert auch die Nichtausweisung der haushaltsnahen Dienstleistungen nichts. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Ausweisung der gesonderten Leistungen, allerdings ist dies keine Regelleistung des Verwalters im Rahmen der üblichen Verwaltervergütung. Daraus folgt zugleich, dass es der Eigentümergemeinschaft unbenommen bleibt, auf diese Zusatzleistung zu verzichten.

Der WEG-Verwalter muss, wenn ihn die Wohnungseigentümer beauftragen, in der Jahresabrechnung die haushaltsnahen Dienstleistungen ausweisen. Die Arbeit stellt allerdings keine Regelleistung dar, die im Rahmen der üblichen Verwaltervergütung abgegolten ist; sie muss gesondert bezahlt werden. Deshalb kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch darauf verzichten, einen Verwalter damit zu beauftragen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte sich darauf geeinigt, für das Jahr 2006 in der Jahresabrechnung keinen rückwirkenden Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen vorzunehmen. Die Abrechnung wurde einstimmig genehmigt. Eine Wohnungseigentümerin, die ihr Sondereigentum vermietet hatte, nahm den WEG-Verwalter noch auf Ergänzung der Abrechnung 2006 um die haushaltsnahen Dienstleistungen in Anspruch und begehrte außerdem ergänzend die Feststellung, dass die gegenteilige Einigung (Verzicht auf gesonderten Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen) durch die Eigentümerversammlung unwirksam war - in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Das Landgericht Bremen wies die Beschwerde der Antragstellerin deshalb zurück, weil der notwendige Beschwerdewert nicht erreicht war. Allerdings hätte diese Beschwerde auch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg gehabt, meinte das LG. Der WEG-Verwalter müsse zwar die haushaltsnahen Dienstleistungen ausweisen, wenn die Eigentümer das wünschten. Dies sei jedoch keine Regelleistung, die mit der üblichen Verwaltervergütung abgegolten sei. Und den Wohnungseigentümern bleibe es unbenommen, auf diese Zusatzleistung zu verzichten.