Zur ordnungsgemäßen Geltendmachung eines Renovierungsanspruches.

Eine ordnungsgemäße Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung setzt eine Spezifizierung der durchzuführenden Arbeiten voraus, um einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zum Entstehen zu bringen.

Die weiter zur Aufrechnung gestellten Ansprüche des Beklagten gemäß seinem Schriftsatz vom 31.8.1994 stehen dem Beklagten nicht zu, so daß dieselben auch nicht widerklagend geltend gemacht werden können. Hinsichtlich der Mietzinsforderungen ab März bis August 1995 erübrigt sich nunmehr jegliche Ausführung, da der Beklagte insofern in der mündlichen Verhandlung vom 14.7.1995 die zunächst hilfsweise erklärte Aufrechnung mit den Mietzinsforderungen fallengelassen hat und den Mietzinsen auch nicht durch Erweiterung seiner Widerklage Rechnung getragen hat. Hinsichtlich der geltend gemachten Renovierungskosten in Höhe von 8.770,55 DM steht dem Beklagten lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Kosten zu, die für die Verlegearbeiten wegen des Teppichbodens im Wohnzimmer gemäß der Rechnung der Firma H. entstanden sind. Dies sind insgesamt 545,80 DM, d. h. für die Entfernung des alten Teppichbodens Kosten in Höhe von 155,40 DM, für die Entsorgung desselben Kosten in Höhe von 62,40 DM, für die Verlegung und Verklebung des neuen Teppichbo dens Kosten in Höhe von 328,00 DM. Ein diesbezüglicher Anspruch ergibt sich aufgrund von positiver Vertragsverletzung wegen Verletzung der mietvertraglichen Obhutspflicht durch den Kläger. Unstreitig hat dieser im Verlaufe der Mietzeit durch Zigaretten Brandlöcher im Teppichboden verursacht, deren Beseitigung in zumutbarer Weise nur durch Neuverlegung möglich ist, da bei Herausschneiden und Ersetzen von Teppichstücken vom Vermieter nicht hinnehmbare Farbunterschiede entstehen. Gemäß § 249 Satz 1 BGB ist da mit die Neuverlegung die einzige Maßnahme, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, so daß die daraus resultierenden Kosten klägerseits zu ersetzen sind. Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den neuen Teppich ist hingegen nicht geben. Eine diesbezügliche Renovierungspflicht ergibt sich nicht aus § 15 Ziffer 1 des Mietvertrages, wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat. Ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung scheitert daran, daß beklagtenseits der Wert des ursprünglichen Teppichs nicht dargetan worden ist, weshalb Grundlagen für den Abzug "neu für alt" und damit für die Ermittlung der Schadenshöhe fehlen. Anhaltspunkte für eine Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO sind der Kammer nicht ersichtlich. Der Anspruch auf Ersatz der Kosten, die für die Verlegearbeiten entstanden sind, ist auch nicht gemäß § 558 Abs. 2 BGB verjährt. Der Beklagte hat die Mietsache erst mit Auszug der Zeugin P. zurückerhalten, und dies war jedenfalls zu einem Zeitpunkt, wonach zur Zeit der (Wider-) Klageerhebung Verjährung noch nicht eingetreten sein konnte, denn noch im April 1994 wohnte die Zeugin in der Wohnung, wonach die Zeugin jedenfalls noch im April 1994 in der Wohnung wohnte, der Beklagtenschriftsatz mit Aufrechnung und Widerklageantrag ging dem Klägervertreter bereits am 8.9.1994 zu. Am 6.2.1994 bzw. 5.2.1994 (Besichtigung der Wohnung) ist entgegen der Ansicht des Klägers Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB nicht erfolgt. Insofern ist nämlich keine Besitzveränderung zugunsten des Beklagten eingetreten, wie sie der Begriff des Zurückerhaltens voraussetzt (vgl. dann Palandt/Putzo, BGB, 54. Auflage, München 1995, Rdnr. 11 zu § 558 BGB). Zumindest der mittelbare Besitz blieb weiterhin bei dem Kläger, der unmittelbare Besitz wurde der Zeugin P eingeräumt. Der Kläger blieb nämlich ausgehend von der Aussage der Zeugin P. Hauptmieter, da danach zu keinem Zeitpunkt eine dreiseitige Einigung über

raussetzt (vgl. dann Palandt/Putzo, BGB, 54. Auflage, München 1995, Rdnr. 11 zu § 558 BGB). Zumindest der mittelbare Besitz blieb weiterhin bei dem Kläger, der unmittelbare Besitz wurde der Zeugin P eingeräumt. Der Kläger blieb nämlich ausgehend von der Aussage der Zeugin P. Hauptmieter, da danach zu keinem Zeitpunkt eine dreiseitige Einigung über den Austausch des Vertragspartners zustande gekommen ist. Der Beklagte ist auch nicht aufgrund treuewidrigen Verhaltens so zu behandeln, als sei er ab dem 5. oder 6.2.1994 Vermieter der Zeugin P. geworden. Darin, daß er mit der Zeugin P. ein Mietverhältnis nicht eingegangen ist, kann ein treuewidriges Verhalten nicht gesehen werden. Zum einen wollte die Zeugin P. wegen der im Mietvertrag vorhandenen Renovierungsklausel gar nicht in den Mietvertrag einsteigen, zum anderen mußte der Beklagte diese Zeugin, die unstreitig Zahlungsschwierigkeiten hatte, nicht als neue Mietpartei akzeptieren.

Die restlichen Renovierungskosten stehen dem Beklagten nicht zu. Insofern schließt sich die Kammer der Ansicht des Amtsgerichts an, daß es an der Voraussetzung einer ordentlichen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Sinne des § 326 Abs. 1 BGB mangels Spezifizierung der zu beseitigenden Mängel fehlt (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Köln 1988, Rdnr. 442 zu II). Eine klägerseits erklärte Bereitschaft, die Renovierung durchzuführen, würde den Beklagten, selbst wenn sie erklärt worden sein sollte, nicht davon entbinden, die Mängel zu spezifizieren. Dies war schon deshalb nötig, da der Kläger unstreitig Malerarbeiten durchgeführt hatte, so daß ihm sodann mitzuteilen war, was noch beanstandet wurde. Daß die §§ 27 und 15 des Mietvertrages von einer Mängelbezeichnung entbunden haben sollten, ist gleichfalls nicht zu erkennen. Gemäß § 27 Ziffer 10 des Mietvertrages beinhaltet die "schriftliche Mahnung" das Erfordernis der Mängelauflistung (vgl. Sternel a. a. O.). Der in § 15 Mietvertrag festgelegte Anspruch auf Durchführung der Renovierungsarbeiten nach Auszug bedurfte zu seiner Umwandlung in einen Geld-, d. h. Schadensersatzanspruch der Erfordernisse des § 326 Abs. 1 BGB. Daß der Kläger nunmehr mit Schriftsatz vom 1.8.1995 bis zum 17.8.1995 zu Renovierungsarbeiten aufgefordert worden ist, ist für diesen Rechtsstreit nicht mehr von Relevanz, da der diesbezügliche Schriftsatz nicht nachgelassen war und aus diesem Grunde auch nicht zu einer Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO führt.