Zur Nachmietergestellung

Zur Nachmietergestellung; kein Schadensersatz für vertragsgemäße Parkettabnutzung

1. Für den Vermieter besteht nur dann eine Rechtspflicht den Mieter vorzeitig gegen Gestellung geeigneter Ersatzmieter zu entlassen, wenn das besondere Interesse des Mieters einer Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters an der Erfüllung des Mietvertrages erheblich übersteigt.

2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, zwangsläufig infolge vertragsgemäßen Gebrauches entstehende Schäden zu ersetzen (hier: Parketteindrücke durch Damenschuhe bei erwiesener Unzulänglichkeit der Versiegelung).

Das Amtsgericht hat mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen die Verpflichtung der Beklagten zu Zahlung des Mietzinses bis Vertragsende festgestellt. Auch nach dem Vorbringen der Beklagten ist nicht davon aus zugehen, daß es zu der angebotenen vorzeitigen Aufhebung des Vertrages gekommen ist, weil sie die Bedin gungen des Angebots vom 8.4.1993 (auch in Form des Schreibens vom 28.6.1993) nicht erfüllt hat. Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Aufhebung nicht nur von einer Neuvermietung abhängig gemacht, sondern auch von Renovierungs- und Wiederherstellungsarbeiten. Letztere sind unstreitig nicht erfolgt. Danach kann aber auch von einer gesonderten vertraglichen Verpflichtung der Kläger, einen Nachmieter zu akzeptieren, keine Rede sein. Dasselbe gilt für die allgemeine Verpflichtung aus dem Mietvertrag. Grundsätzlich kann einem Vermieter nicht ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden, wenn er den vorzeitig räumenden Mieter bis zum Ende der vertraglichen Mietzeit auf Zahlung des Mietzinses in Anspruch nimmt. Nur bei Stellung eines geeigneten Nachmieters und einem besonderen Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung, das dasjenige des Vermieters am Festhalten am Vertrag erheblich übersteigt, besteht eine Verpflichtung zur Entlassung auf dem Vertrag (OLG Hamm - Rechtsentscheid vom 23.8.1995 - WuM 95, 577). Für eine solche Fallgestaltung hat die Beklagte nichts vorgetragen. So fehlt es schon an konkreten Angaben zur Notwendigkeit des Wohnungswechsels, dasselbe gilt für die Nachmietergestellung und insbesondere die konkrete Bereitschaft zum Abschluß eines Mietvertrages in bezug auf die hier in Rede stehende Wohnung. Dabei ist darauf hinzuweisen, daß der Vortrag der Beklagten auch widersprüchlich ist. So ist im Schreiben vom 31.3.1993 noch ausgeführt, daß es keine Schwierigkeiten bereiten dürfte, die Wohnung zu einem deutlich höheren Mietzins zu vermieten, während im Schriftsatz vom 7.12.1993 den Klägern vorgeworfen wird, sie hätten eine höhere Miete von potentiellen Nachmietern verlangt. Es ist im übrigen auch nicht zu beanstanden, wenn die Kläger sich darum bemühten, die Wohnung an eine alleinstehende Person zu vermieten. Das entsprach dem Vertrag mit den Beklagten. Letztlich bedarf dies keiner weiteren Vertiefung, weil bei der Abwägung jedenfalls zu berücksichtigen ist, daß die Beklagte ein nicht unangemessenes Entlassungsangebot nicht akzeptiert hat und letztlich die Schlüssel erst am 23.8.1993 zurückgegeben hat, so daß ohnehin nur noch wenige Monate bis zum vertraglichen Ende der Mietzeit in Rede standen.

Hinsichtlich der Kosten für die Beseitigung des Wanddurchbruchs gehen die Angriffe der Berufung fehl. Die Beweisaufnahme hat nicht die Behauptung der Beklagten bestätigt, der von ihr gewünschte und veranlaßte Durchbruch habe eine einvernehmliche Veränderung der Mietsache vor Vertragsschluß dargestellt, was in der Tat eine Rückbauverpflichtung entfallen ließe.

Wäre eine Einigung in Gegenwart der Zeugin erfolgt, so hätte diese nach der glaubhaften Bekundung der Zeugin in den Vertrag gefunden. Als Beweismittel für eine spätere Einigung steht danach nur die Bekundung der Klägerin zur Verfügung, daß diese den Vortrag der Beklagten nicht bestätigt hat, bedarf keiner weiteren Ausführungen. Damit bleibt es bei der allgemeinen Regel, daß der Mieter die von ihm vorgenommene Veränderung der Mietsache wieder zu beseitigen hat. Vor diesem Hintergrund gewinnt auch das Aufbewahren der Tür wesentliche Bedeutung. Es ist kein Grund ersichtlich, warum die Kläger für einen von ihnen ins Auge gefaßtem Rückbau die Kosten übernehmen sollten. Daraus folgt, daß die Berufung auch insoweit erfolglos bleibt, als durch das angefochtene Urteil Kosten für Malerarbeiten im Bereich des Mauerdurchbruchs zugesprochen wurden.

Die Berufung bleibt weiter ohne Erfolg, soweit es um die Kosten der Entfernung für zurückgelassene Gegenstände geht. Da die Beklagte die Einbauküche von der Vormieterin übernommen hat, trifft sie die Entfernungsverpflichtung. Auch durch eine Mehrfachübernahme wird die Küche nicht zum Bestandteil der Wohnung Sie stand nie im Eigentum der Kläger. So hat es auch die Vormieterin gesehen, die - nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten - eine Ausgleichszahlung von der Beklagten verlangte. Unter Berücksichtigung des danach gegebenen Umfangs der zu entfernenden Gegenstände erscheint der vom Amtsgericht zugesprochene Betrag angemessen (§ 287 ZPO).

Dagegen kann die Kammer dem Amtsgericht nicht folgen, soweit die Beklagte zum Ersatz der Kosten für das Abschleifen und Versiegeln des Parketts verurteilt wurde. Unstreitig war das Parkett beim Mietbeginn nicht neu hergerichtet, so daß § 27 des Mietvertrages nicht maßgeblich ist der von einer Übernahme einer völlig renovierten Wohnung ausgeht, und zwar auch für das Parkett, was sich aus den Worten "das gleiche gilt auch für das Parkett" ergibt. Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts ebenfalls nicht (vgl. Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung, Rdnr. 197 zu §§ 535, 536 BGB). Von dieser Rechtsauffassung geht auch das Amtsgericht aus, wenn es die Schadensersatzpflicht aus übermäßiger Abnutzung herleitet. Eine solche ist jedoch weder nach dem Vorbringen der Kläger noch aus den vorgelegten Lichtbildern ersichtlich. Insoweit ist von entscheidender Bedeutung, daß die in Rede stehenden Beschädigungen von Absätzen von Damenschuhen herrühren. Es kann nicht zweifelhaft sein, daß auch das Begehen mit Schuhen zur ordnungsgemäßen Nutzung einer Wohnung gehört. Wenn es dabei zu deutlichen Eindrücken im Parkett kommt, spricht alles dafür, daß die Ursache im Parkett bzw. in dem Zustand der Versiegelung zu suchen ist. Hier ist einmal von Bedeutung, daß der Parkettboden bei Mietbeginn nicht neu versiegelt war, was dafür spricht, daß es deshalb im Laufe der Zeit mangels entsprechenden Schutzes zu den ungewöhnlichen Eindrücken gekommen ist. Zum anderen fällt auf, daß laut der Rechnung vom 26. Oktober 1993 der Firma das Parkett 4 x versiegelt wurde, während in § 27 des Mietvertrages von 2 x Versiegeln die Rede ist. Das spricht dafür, daß das Parkett ursprünglich nur 2 x versiegelt war und dies offenbar (zumindest nach Meinung der Fachfirma) nicht ausreichte.