Zur Kostenerstattungspflicht des Grundstückseigentümers bei Scheitern von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Scheitert die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die ohne die Anordnung nach § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB und ohne anderweitige Rechtspflicht des Verfügungsberechtigten bereits eingeleitet worden waren, aus Gründen, die in der Sphäre des Verfügungsberechtigten liegen, steht dem Verfügungsberechtigten ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG hinsichtlich der angefallenen Planungskosten, die zu den nicht rentierlichen Kosten gehört hätten und bei Durchführung der Maßnahmen von der Kostenerstattungspflicht der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und Abs. 5 BauGB erfaßt worden wären, gegen den Eigentümer nicht zu.

Auf den noch von dem Rechtsvorgänger des Bekl. im Sep-tember 1990 gestellten Antrag ist dem Bekl. das Eigentum an dem in B. gelegenen und mit einem Mietwohnhaus bebauten Grundstück durch Be-scheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen L. (AROV II) vom 26. März 1996, der zwischenzeitlich Bestandskraft erlangt hat, rück-übertragen worden. Bis zu der am 1. September 1996 erfolgten Übergabe an den Bekl. stand das Grundstück in treuhänderischer Verwaltung der Kl.

Mit Schreiben vom 6. Dezember 1991 teilte die Kl. dem damaligen Be-vollmächtigten des Rechtsvorgängers des Bekl. mit, daß das Grundstück nach dem Förderprogramm zur Leerstandsbeseitigung des Landes Berlin unter Verwendung von Fördermitteln umfassend saniert werden soll. Von dieser Absicht setzte die Kl. den Bevollmächtigten des Rechtsvorgängers des Bekl. mit Schreiben vom 9. Juni 1993 erneut in Kenntnis, wo-bei sie darauf hinwies, daß das Land Berlin demnächst mit ihr einen För-dervertrag im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG abschließen werde, die Abrechnung und Verteilung der Baukosten sich nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB richte und die förderungsfähigen Bauko-sten (einschließlich Nebenkosten) "ca. 5.600.000 DM" betragen würden. Nachdem die Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH (BSM) unter dem 10. Juni 1993 eine Maßnahmebeschreibung/Bestandsbewertung für das Grundstück D. erstellt und das Bezirksamt F. von Berlin am 5. Juli 1993 eine städtebauliche Stellungnahme für das ModInst-Programm 1993 u. a. zu dem vorbezeichneten Grundstück abgegeben hatte, widersprach der Bevollmächtigte des Rechtsvorgängers des Bekl. mit dem an die Kl. gerichteten Schreiben vom 12. Juli 1993 dem Abschluß eines Fördervertrages mit dem Land Berlin und wies darauf hin, daß der Rechtsvorgänger des Bekl. die Instandsetzung des Gebäudes aus privaten Mitteln beabsichtige. Mit Schreiben vom 1. Oktober 1993 empfahl die BSM der ...bank B. den Abschluß eines Förderungsvertrages mit der Kl. nach dem ModInst-Programm 1993 auf der Grundlage des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG, wobei der Förderungsbetrag auf 3.557.450 DM veranschlagt wurde.

Nachdem es unter dem 5./14. Oktober 1993 zwischen der Kl. und dem Land Berlin zum Abschluß eines Vertrages über die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen (Sozialplanmaßnahmen 1993/94) betreffend das streitgegenständliche Grundstück gekommen war, beauftragte die Kl. den Architekten R. im Jahre 1994 mit der Planung der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes D. sowie mit der Planung der Gewerke Heizung, Sanitär, Elektroarbeiten und mit der Tragwerksplanung für das genannte Gebäude. Über diese Planungsleistungen erteilte der Architekt R. der Kl. seine Schlußrechnungen vom 27. Juli und 2. August 1994, die die Kl. in Höhe einer in Rechnung gestellten Vergütung von 236.285,61 DM anerkannte und bezahlte. Später nahm die Kl. in Absprache mit dem Land Berlin und der ...bank B. das Projekt D. aus der Förderung heraus, so daß die geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben. Die angefallenen Planungskosten wären bei einer Fortsetzung des Modernisierungs- und Instandsetzungsverfahrens vom Land Berlin als sogenannte nicht rentierliche Kosten erstattet worden.

Mit der vorliegenden Klage nimmt die Kl. den Bekl. auf Erstattung der ihr erwachsenen Planungskosten in Anspruch.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

I. Die Berufung bleibt erfolglos. Da das streitgegenständliche Grundstück nach § 30 VermG zur Rückerstattung angemeldet worden war, bestand gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu Lasten der Kl. als der Verfügungsberechtigten grundsätzlich eine Verfügungssperre. Trotz dieser Verfügungssperre war die Kl. jedoch zu bestimmten Rechtsgeschäften (Maßnahmen der Notgeschäftsführung) befugt, die im einzelnen hinsichtlich ihrer Voraussetzungen in § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 VermG geregelt sind und gegebenenfalls eine Kostenerstattungspflicht des berechtigten Eigentümers auslösen konnten. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (ZIP 1997, 1475 = ZOV 1997, 412 = WM 1997, 1851), der der Senat folgt, läßt sich diese Kostenerstattungspflicht des Berechtigten für sämtliche in § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 VermG geregelten Maßnahmen (Befugnisse des Verfügungsberechtigten) aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG herleiten (vgl. auch Wasmuth, VermG, § 3 Rdn. 218). Ein solcher auf § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu stützender Kostenerstattungsanspruch steht der Kl. gegen den Bekl. nicht zu, weil die Voraussetzungen für die Vornahme der nach § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 VermG ausnahmsweise erlaubten Rechtsgeschäfte hier nicht vorlagen. 1. Aufwendungsersatzanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 5 in Verbindung mit Satz 4 VermG Durch das am 29. März 1991 in Kraft getretene Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur För-derung von Investitionen (BGBI. I S. 766 - PrHBG) ist die sich aus § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ergebende Unterlassungspflicht des Verfügungsbe rechtigten auch für solche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchbrochen worden, die ohne die Anordnung nach § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB und ohne anderweitige Rechtspflicht des Verfügungsberechtigten erfolgt sind, soweit dem Verfügungsberechtigten seine Kosten von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und Abs 5 BauGB erstattet werden (§ 3 Abs 3 Satz 5 VermG). Zwar mag hier der Abschluß des Vertrages über die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen (Sozialplanmaßnahmen 1993/94) vom 5./14. Oktober 1993 zwischen der Kl. und dem Land Berlin und die sich daran anschließende Beauftragung eines Architekten mit Planungsleistungen zulässig gewesen sein, weil die Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB unstreitig nicht vorlag und die nach dem Modlnst Programm 1993 vorgesehene Maßnahme der städtebaulichen Modernisierung und Instandsetzung des Grundstücks des Bekl. diente und weil das Land Berlin sich in § 5 Abs. 1 Nr. 1 des vorbezeichneten Vertrages zur Erstattung der durch die "Vorbereitung der städtebaulichen Maßnahme" anfallenden Kosten verpflichtet hatte. Gleichwohl hat der Abschluß dieses Vertrages und die Vergabe von Planungsleistungen eine Kostenerstattungspflicht des Berechtigten, also des Bekl., hinsichtlich der hier angefallenen Planungskosten entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht ausgelöst. a) Zum einen können in entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nur solche Kosten erstattungsfähig sein, die nicht bereits von der Erstattungspflicht des Landes Berlin aufgrund des abgeschlossenen Vertrages vom 5./14. Oktober 1993 oder des noch abzuschließenden Förderungsvertrages erfaßt werden (vgl. Wasmuth a. a. O. Rdn. 260 für den Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG). Nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist der Berechtigte gegenüber dem Verfügungsberechtigten zur Erstattung aufgewendeter Kosten nur

ht des Landes Berlin aufgrund des abgeschlossenen Vertrages vom 5./14. Oktober 1993 oder des noch abzuschließenden Förderungsvertrages erfaßt werden (vgl. Wasmuth a. a. O. Rdn. 260 für den Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG). Nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist der Berechtigte gegenüber dem Verfügungsberechtigten zur Erstattung aufgewendeter Kosten nur insoweit verpflichtet, als diese durch eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung nicht bereits ausgeglichen sind. Entsprechendes muß für den Fall des Ausnahmetatbestandes des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG gelten mit der Folge, daß Kosten, die bereits von der Kostenerstattungspflicht der Gemeinde oder der anderen Stelle im Sinne dieser Bestimmung erfaßt werden, vom Berechtigten nicht zu erstatten sind. Die Duldungsverpflichtung des Berechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG kann überhaupt nur dann eintreten, wenn und soweit die Übernahme der Kosten im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB sichergestellt ist (vgl. KG, 4. ZS, ZOV 1993, 348 f.). Wenn die von der Kl. geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden wären, hätte das Land Berlin der Kl. die sogenannten nicht rentierlichen Kosten erstattet. Zu diesen Kosten gehören unstreitig auch die hier angefallenen Planungskosten. Der Bekl. wäre demgemäß mit diesen Kosten nicht belastet worden. Dadurch, daß hier das beabsichtigte Sanierungsprojekt aus der Förderung herausgenommen wurde und die geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben, konnte eine Erstattungspflicht des Bekl. entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht begründet werden. Der Bekl. kann nicht schlechter gestellt werden, als er stehen würde, wenn die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden wären, zumal das Scheitern dieser Maßnahmen auf Gründen beruhte, die in der Sphäre der als Treuhänderin des Bekl. tätigen Kl. liegen (vgl. hierzu BGH, ZIP 1991, 862).

Die Kl. hat erstinstanzlich vorgetragen, daß wesentlich weniger Fördermittel insgesamt zur Verfügung gestanden hätten, als Sanierungsbedarf für marode Gebäude vorhanden gewesen wäre und daß die Forderung der Sanierung des Grundstücks des Bekl. letztlich daran gescheitert sei, daß der Bekl. bzw. sein Rechtsvorgänger den geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen widersprochen hatte. Bei dieser Sachlage ist das Scheitern der geplanten Modernisierung und Instandsetzung allein darin zu erblicken, daß die Kl. trotz des vorangegangenen Widerspruchs des Bekl. oder seines Rechtsvorgängers überhaupt den Vertrag vom 5./14. Oktober 1993 mit dem Land Berlin abschloß und vorbereitende Maßnahmen einleitete, obwohl die dafür vorgesehenen Fördermittel auch für andere Sanierungsobjekte, bei denen ein ausdrücklicher Widerspruch des Rückerstattungsberechtigten nicht vorlag, hätten eingesetzt werden können. Die Einleitung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren späterer Abbruch lag damit in der Sphäre der Kl., so daß es sich bei den durch den Planungsauftrag entstandenen Kosten nicht um erstattungsfähige Kosten im Sinne von § 3 Abs 3 Satz 4 VermG handeln kann. b) Die Verneinung des geltend gemachten Erstattungsanspruchs - insoweit gilt dies für sämtliche nach § 3 Abs. 3 VermG ausnahmsweise erlaubten Rechtsgeschäfte - ergibt sich im übrigen auch daraus, daß jedenfalls der Abbruch der von der Kl. begonnenen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem objektiven Interesse des Bekl. widersprach.

Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 1. Halbsatz VermG hat der Verfügungsberechtigte die Maßnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 VermG so auszuführen, wie sie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Aufgrund der wörtlichen Übereinstimmung mit § 677 BGB ("mit Rücksicht auf") hat allerdings auch im Rahmen von § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG das Interesse des Berechtigten Vorrang vor seinem (wirklichen oder mutmaßlichen) Willen; stehen also das objektive Interesse des Berechtigten und der geäußerte Wille in Widerspruch zueinander, ist auf das Interesse abzustellen (vgl. Säcker-Busche, VermG, § 3 Rdn. 188). Interessengemäß sind die auf die gesamte persönliche Situation des Berechtigten (Vermögensverhältnisse, Beruf, Familienstand usw.) bezogenen objektiv nützlichen und sachlich vorteilhaften Geschäftsführungshandlungen (Säcker-Busche a. a. O. Rdn. 189). Obwohl der Rechtsvorgänger des Bekl. bereits mit Schreiben seines Vertreters vom 12. Juli 1993 - also von Anfang an - dem Abschluß eines Förderungsvertrages mit dem Land Berlin widersprochen hatte, mag zwar die Einleitung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch Aufnahme in das Förderprogramm des Landes Berlin dem objektiven Interesse des Bekl. entsprochen haben, soweit die Erstattung der sogenannten nicht rentierlichen Kosten durch das Land Berlin sichergestellt war. Keinesfalls war aber der eine etwaige Erstattungspflicht des Bekl. auslösende Abbruch der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit dem objektiven Interesse des Bekl. vereinbar.

Aus den vorstehend zu 1. b) dargelegten Gründen kann die Kl. einen Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch nicht aus den anderen Ausnahmetatbeständen der Sätze 2 und 3 dieser Bestimmung herleiten. Im übrigen sind die Voraussetzungen für diese Ausnahmetatbestände auch nicht gegeben, wie das Landgericht zu Recht angenommen hat. 2. Ein Rechtsgeschäft nach § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a) VermG kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil es an der Anordnung eines Modernisierungs- Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB fehlt. 3. Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b) in Verbindung mit Satz 4 VermG Ein Rechtsgeschäft im Sinne dieser Bestimmung zur Erhaltung und Bewirtschaftung, welches zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts erforderlich war, lag schon begrifflich nicht vor, weil die von der Kl. geplanten Maßnahmen nicht der Erhaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks des Bekl. dienten. Der Begriff der Erhaltung umfaßt alle Maßnahmen zur Ausbesserung oder Erneuerung schadhafter Stellen des Vermögenswertes einschließlich solcher vorbeugender Art sowie die dazu gehörenden Vorbereitungsmaßnahmen (vgl. Wasmuth a. a. O. Rdn. 236). Die von der Kl. und dem Land Berlin geplante umfassende Modernisierung des Gebäudes geht über solche Erhaltungsmaßnahmen hinaus. Eine derartige "komplexe" Modernisierung wäre nur unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a) und Satz 5 VermG, die hier nicht vorliegen, möglich gewesen.

4. Aufwendungsersatzanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Satz 4 VermG Auf diesen Ausnahmetatbestand kann die Kl. ihren Kostenerstattungsanspruch gleichfalls nicht stützen. Nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG sind Instandsetzungsmaßnahmen auch ohne Zustimmung des Berechtigten zulässig, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen. Unter Instandsetzung im Sinne dieser Bestimmung ist die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wieder herstellen (vgl. die Definition in § 3 Abs. 4 ModEnG) zu verstehen. Wenn auch die im Rahmen der umfassenden Modernisierung vorgesehene Sanierung der Fassaden noch als eine Instandsetzungsmaßnahme im Sinne dieser Bestimmung angesehen werden kann, handelte es sich jedenfalls um die weitergehenden Modernisierungsmaßnahmen hinsichtlich der Heizung, des Sanitärbereichs und der Elektroarbeiten sowie hinsichtlich der Tragwerksplanung nicht um Maßnahmen zur Behebung von baulichen Mängeln. Soweit es um die bloße Sanierung der Fassaden geht, hat die Kl. - worauf das Landgericht zu Recht hingewiesen hat - nicht im einzelnen dargetan, daß hierfür und gegebenenfalls in welchem Umfange die Beauftragung eines Architekten mit Planungsleistungen erforderlich war.

Im übrigen war die Kl. zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG nur dann befugt, wenn der Wohnraum im Zeitpunkt der Instandsetzung vermietet war (vgl. § 11 Abs. 1 MHG; Säcker Busche a. a. O. Rdn. 177). Diese Voraussetzung lag hier ersichtlich nicht vor, weil das Gebäude jedenfalls nach dem erstinstanzlichen Vortrag der Kl. im Zeitpunkt der Einleitung der Modernisierungsmaßnahmen "leergewohnt" war. Dem entspricht die vom Bekl. vorgelegte Mietverhältnistabelle (Anlage B 8), die unstreitig anhand der vorliegenden Mietunterlagen gefertigt worden ist. Soweit die Kl. in der Berufungsbegründung unter Hinweis auf die Stellungnahme der BSM vom 1. Oktober 1993 (Beistück II, Anlage K 3) abweichend vom erstinstanzlichen Vortrag geltend macht, daß von 23 Wohnungen im Hause D. lediglich 10 Wohnungen leergestanden hätten, besagt dies nichts über den Leerstand im Zeitpunkt der Einleitung der Modernisierungsmaßnahmen (Beauftragung des Architekten mit Planungsleistungen). Während sich die Stellungnahme der BSM vom 1. Oktober 1993 ersichtlich auf das im September 1993 erstellte Mieterverzeichnis stützt (Beistück II, Anlage K 6), ist die Beauftragung des Architekten erst im Frühjahr oder Sommer 1994 erfolgt.