Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen; kein Verzug vor Vertragsende; Verzugsschaden; Klauseln zum Aufrechnungsverbot, Zurückbehaltungsrecht und Geltendmachung der Minderung im Verhältnis zur Mietvorauszahlungspflicht; Verjährungsbeginn bei nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter kann nicht vor dem Ende des Mietverhältnisses mit der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in Verzug geraten. 2. Auch bei Vermietung einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung kann eine lange Mietdauer eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Mietwohnung begründen.

3. Die Verjährung des Schadenersatzanspruches wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen beginnt, wenn die Voraussetzungen des § 326 BGB erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat, erst mit der Entstehung des Anspruchs. 4. Der Schadensersatzanspruch umfaßt auch den Mietausfall für den Zeitraum, in dem die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden.

5. Eine Mietvorauszahlungsklausel ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes wegen eines Schadensersatzanspruches sowie die Ausübung eines Minderungsrechts davon abhängen soll, daß der Mieter diese Absicht mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß; letztere Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam, da sie das Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus § 320 BGB einschränkt.

Das Mietverhältnis endete am 26. Oktober 1998. Der Vermieter hatte am 12. Oktober 1998 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert und eine Frist bis zum 20. Oktober 1998 ge-setzt. Inhaltgleich wiederholte er diese Aufforderung am 11. Februar 1999. Der Vermieter forderte Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, Mietausfall bis 31. März 1999 sowie Mahnkosten.

(...) II. Die Berufung ist unbegründet, soweit der Bekl. sich gegen die Verurteilung zur ZahIung von Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen wendet (1); hinsichtlich des ebenfalls erstinstanzlich zuerkannten Mietzinsanspruches hat sie teilweise Erfolg (2), während sie bezüglich des zuerkannten Verzugsschadens teilweise begründet ist (3).

1. Schadensersatz wegen Schönheitsreparaturen

Der Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 18.786,83 DM gegen den Bekl. gemäß § 326 Abs. 1 BGB zu. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen vor.

Die Kl. hat den Erben der verstorbenen Mieterin mit der Ausführung von im einzelnen bezeichneten Schönheitsreparaturen in Verzug gesetzt, eine Nachfrist gesetzt und nach fruchtlosem Verstreichen dieser Nachfrist die Ausführung der Arbeiten abgelehnt.

Allerdings läßt sich der Anspruch nicht auf das Schreiben vom 12. Oktober 1998 zurückführen, mit dem für die Ausführung der Arbeiten eine erste Frist bis zum 20. Oktober 1998 gesetzt wurde. Denn zu beiden Zeitpunkten bestand das Mietverhältnis noch, weshalb der ehemalige Bekl. als Erbe nicht in Verzug geraten konnte. Das Mietverhältnis endete erst am 26. Oktober 1998. (...) Das inhaltsgleiche Schreiben vom 11. Februar 1999 erfüllt jedoch alle Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB, insbesondere konnte der (ehemalige) Bekl. nun - nach Beendigung des Mietverhältnisses - mit der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in Verzug geraten. Die Kl. hat ihren Schadensersatzanspruch, der nach Verstreichen der Nachfrist zum 24. März 1999 entstanden ist, schlüssig dargetan. Dabei spricht bereits aufgrund der langen Dauer des Mietverhältnisses eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der streitbefangenen Wohnung. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist durch § 3 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam auf die ehemaIige Mieterin übertragen worden. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung sich zum damaligen Zeitpunkt in einem unrenovierten Zustand befand. Denn wirksam ist eine derartige Klausel auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung jedenfalls dann, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. BGHZ 105, 71-88 = GE 1988, 881-887 = WuM 1988, 294-298). Bis zur Beendigung des Mietverhältnisses im Oktober 1998 waren im Hinblick auf dessen Bestehen seit dem 1. Februar 1972 alle Renovierungsfristen abgelaufen.

Im übrigen ist der Bekl. dem Anspruch nicht ausreichend entgegengetreten. Ob die Kl. den geltend gemachten Betrag tatsächlich aufgewendet hat, ist unerheblich. Es entspricht einhelliger Ansicht, daß dieser Schaden auch abstrakt geltend gemacht werden kann (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil l, § 536 Rn. 16). Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB begann erst mit Verstreichen der im Schreiben vom 11. Februar 1999 gesetzten Nachfrist am 24. März 1999 zu laufen. Denn die Verjährung des Schadensersatzanspruchs des Wohnungsvermieters wegen Nichterfüllung der vertraglichen Leistungspflicht des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen beginnt, wenn die Voraussetzungen des § 326 BGB erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat; erst mit der Entstehung des Anspruchs (vgl. KG WuM 1997, 32-34 = GE 1997, 111-115).

Als Folgeschaden steht der Kl. auch der Mietausfall für die Zeit vom 12. Februar bis 31. März 1999 in Höhe von 1.172,25 DM gegen den Bekl. zu. Denn der Mietausfall für den Zeitraum, in dem die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden bzw. dem Mieter die Möglichkeit hierzu gegeben wird, wird vom Schadensersatzanspruch miterfaßt (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl. Teil I, § 536 Rn. 16).

2. Mietzins

Dagegen ist die Berufung begründet, soweit der Bekl. über den 26. Oktober 1998 hinaus zur Zahlung des Mietzinses verurteilt worden ist. Das Mietverhältnis bestand nur bis zu diesem Tag; zur Begründung wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Mithin steht der Kl. gemäß § 535 S. 2 BGB nur ein Anspruch für August und September 1998 sowie anteilig Oktober 1998 zu. Der darüber hinaus zuerkannte Betrag von 2.552,90 DM für anteilig Oktober 1998, November und Dezember 1998, Januar 1999 und anteilig Februar 1999 steht der Kl. unter keinem erdenklichen Gesichtspunkt zu, weshalb die Berufung in diesem Umfang Erfolg hat. Ein Anspruch nach § 535 S. 2 BGB kommt mangels Fortbestandes des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Auch nach § 557 Abs. 1 BGB steht der Kl. kein Anspruch zu, weil die streitbefangene Wohnung zurückgegeben worden war und ihr somit nicht vorenthalten wurde. Aus § 326 Abs. 1 BGB kommt ebenfalls kein Anspruch in Betracht, weil der Bekl. nicht wirksam in Verzug mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen gesetzt worden ist.

3. Verzugsschaden

Die Berufung ist teilweise begründet, soweit sich der Bekl. gegen die Verurteilung zur Zahlung von 130,15 DM Mahnkosten wendet. Der Kl. steht dieser Schadensersatzanspruch gemäß § 284 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB dem Grunde nach zu. Der (ehemalige) Bekl. als Erbe der Mieterin befand sich am 29. Juli 1998 nur mit der Zahlung der Miete für Juni 1998 in Verzug, ohne daß es einer vorherigen Mahnung bedurft hätte. In Verzug geraten konnte der (ehemalige) Bekl. nach § 284 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 S. 1 BGB nur, wenn er zum ersten Tag des Folgemonats den Mietzins noch nicht bezahlt oder zur Zahlung angewiesen hatte. Zur Zahlung fällig war der Mietzins gemäß § 551 Abs. 1 S. 2 BGB mit Ablauf des jeweiligen Monats, da der Mietzins nach dem Vertrag monatsweise zu zahlen war.

Ein früherer Fälligkeitszeitpunkt ist nicht wirksam vereinbart. Der Mietvertrag enthält zwar in § 4 Nr. 1 eine Regelung, wonach der Mietzins monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist. Diese Klausel ist jedoch wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Die Unwirksamkeit folgt aus dem Umstand, daß der Mietvertrag in § 8 eine Klausel enthält, wonach die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen eines Schadensersatzanspruches sowie die Ausübung eines Minderungsrechts davon abhängen soll, daß der Mieter diese Absicht mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß. Eine derartige Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam, da sie das Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus § 320 BGB einschränkt (vgl. Urteile der Kammer vom 22. März 1996 - 64 O 20/95, GE 1996, 679 und vom 3. März 1995 - 64 S 399/94 - GE 1995, 757; LG Berlin [ZK 61] GE 1996, 978). Die Unwirksamkeit dieser Klausel erfaßt auch die Vorfälligkeitsklausel in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages (vgl. Urteil der Kammer vom 11. Februar 1997 - 64 S 445/96 -, GE 1997, 621 m. w. N.).

Die Kammer weicht mit dieser Entscheidung auch nicht von dem Rechtsentscheid des OLG Hamm (MDR 1993, 336 f.) ab. Gegenstand dieses Rechtsentscheides war zwar eine Mietvertragsklausel, die mit der hiesigen wortgleich ist. Das OLG hat in dem o. g. Rechtsentscheid jedoch festgestellt, daß die Vorfälligkeitsklausel wirksam sei, da wegen der verwendeten Aufrechnungsklausel keine unangemessene Benachteiligung des Mieters bestehe (a. a. O. S. 338). Dagegen stützt das OLG seine Erwägungen nicht auf die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts, die es jedoch wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 b AGBG für unwirksam hielt (a. a. O. S. 338). Die Kammer hält jedoch die Vorfälligkeitsklausel auch dann für unwirksam, wenn das Zurückbehaltungsrecht des Mieters eingeschränkt wird (vgl. GE 1997, 621).

Erst nach Mietende kann der Mieter mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen in Verzug kommen. Der Mietausfall wird grundsätzlich vom Schadensersatzanspruch umfaßt.

Der Vermieter hatte bereits vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gemahnt und eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. Er hatte allerdings dann nach einigen Wochen diese Prozedur noch einmal wiederholt und verlangte nunmehr Schadensersatz, auch den Mietausfall und Mahnkosten.

Zu den Schönheitsreparaturen meinte das LG Berlin ZK 64, daß die Inverzugsetzung vor Ende des Mietverhältnisses ins Leere ging. Erst die Durchführung des Verfahrens nach § 326 Abs. 1 BGB nach Ende des Mietverhältnisses konnte den Mieter in Verzug setzen. Da das Mietverhältnis mehr als zehn Jahre gedauert hatte, bestand eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Mietwohnung. Dabei kam es nicht darauf an, ob eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war. Wichtig dabei ist nur, daß die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Zur Verjährung des Anspruchs bezog sich die Kammer auf die grundlegende Entscheidung des Kammergerichts in GE 1997, 111-115, wonach die Verjährung erst mit der Entstehung des Schadensersatzanspruchs beginnt, wenn die Voraussetzungen des § 326 BGB (Fristsetzung und Nachfristsetzung) erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat. Als Folgeschaden müsse der Mietausfall ersetzt werden. Für die Zwischenzeit nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung bis zur wirksamen Inverzugsetzung bestand jedoch kein Anspruch, weil zuvor der Mieter nicht wirksam in Verzug gesetzt worden war, der Mietzinsanspruch nach § 535 BGB nicht mehr bestand.

Mahnkosten im Zusammenhang mit einem Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bestanden nicht, weil die vereinbarte Vorauszahlungsklausel unwirksam war. Denn sie stand im Zusammenhang mit einer Klausel, wonach die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen eines Schadensersatzanspruches sowie die Ausübung eines Minderungsrechts davon abhängen sollte, daß der Mieter diese Absicht mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß.

Mit der Ansicht, der Mieter könne vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht in Verzug geraten, schließt sich die ZK 64 der Rechtsprechung der ZK 62 an, die auf der grundlegenden Entscheidung des BGH in GE 1991, 975 beruht. Andere Kammern des Landgerichts (vgl. LG Berlin GE 1996, 261) argumentieren mit einer vorzeitigen Vertragsabwicklung, die den Vermieter berechtige, bereits vor dem eigentlichen Vertragsende gemäß § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen vorzugehen. In einer derartigen Situation muß sich der Vermieter entscheiden, ob er die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses geltend machen will oder schon vorzeitig Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangen will.

Inwiefern die Rechtsprechung zur Verjährung nach der Mietrechts- und Schuldrechtsreform durchgehalten werden kann, bleibt abzuwarten. § 548 BGB (neu) normiert die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das entspricht der bisherigen Regelung des § 558 BGB. Ab 1. Januar 2002 beginnt nach § 200 BGB die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Das führt zu der spannenden Frage, inwiefern ein Anspruch schon vor dessen Entstehung (Umwandlung des Leistungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch) entstehen kann.

Zu dem Klauselwerk wiederholte die ZK 64 ihre bisherige Rechtsprechung (entgegen z. B. LG Berlin 1996, 1185). Dieses Problem wird schnell Rechtsgeschichte, da nach der Mietrechtsreform der Mieter ohnehin am Anfang des Monats die Miete zu leisten hat.