Zur Duldungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme

Zur Duldungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme; Abwohnen der Mietermodernisierung

1. Die Umstellung der Heizung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern auf Fernwärme ist eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 541 b BGB. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter selbst eine moderne Gasetagenheizung eingebaut hat, diese aber nicht als mitvermietet gilt.

2. Die Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme ist jedenfalls dann ausreichend, wenn in ihr die Maßnahmen im einzelnen beschrieben werden, die voraussichtlichen Kosten und deren Umlegung aufgeschlüsselt, die voraussichtliche Mieterhöhung berechnet und der Ankündigung eine Berechnung des Heizwärmebedarfs sowie eine Zeichnung bezüglich der Verteilung der Heizkörper und der Strangführung in der Wohnung des Mieters beigefügt ist.

3. Der Austausch eines dreiflammigen Gasherdes gegen einen elektrischen Vierplattenherd mit komfortabler Backröhre ist ebenfalls eine Wertverbesserung.

4. Der Mieter kann sich wegen vorausgegangener Mietermodernisierung nur dann auf eine Härte i. S. d. § 541 b Abs. 1 BGB berufen, wenn die selbst eingebaute Anlage noch nicht abgewohnt ist. Das ist bei Aufwendungen im Betrag einer Jahresmiete nach vier Jahren der Fall.

5. Entspricht die vorgesehene Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik, so kann der Mieter nicht verlangen, daß jene darüber hinaus individuelle Besonderheiten des Mieters berücksichtigt. Ob die technischen Betriebsvorschriften für die Anlage bei deren künftigem Betrieb eingehalten werden, ist bei der Prüfung der Duldungspflicht des Mieters gem. § 541 b Abs. 1 BGB nicht zu prüfen.

Die Bekl. sind verpflichtet, die Modernisierungen der Heizung und des Herdes zu dulden (§ 541 b BGB).

1. Die fraglichen Modernisierungsmaßnahmen sind gemäß § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt worden.

Die Modernisierungsmaßnahmen wurden mit Schreiben der Kl. zu 2) vom 18. September 1995 angekündigt. Dort beschrieb die hinreichend die verschiedenen Maßnahmen, auch inwieweit sie später zu einer Mieterhöhung führen werden und teilte die voraussichtlich entstehenden Kosten mit. Der Baubeginn wurde mit dem 20. November 1995 angekündigt, das Bauende mit dem 15. Dezember 1996. Dem Schreiben war eine Berechnung der Verbesserung des Heizwärmebedarfs und eine Zeichnung bezüglich der Verteilung der Heizkörper und der Strangführung in der Wohnung der Bekl. beigefügt. Insoweit werden auch keine substantiierten Einwände seitens der Bekl. erhoben.

2. Bei den Maßnahmen handelt es sich auch um eine Modernisierung.

Dabei ist zur Beurteilung, ob es sich bei der Umstellung auf Fernwärme um eine Modernisierung handelt, auf den vermieteten Zustand der Wohnungen abzustellen. Das Haus verfügt aber vermieterseits über Öfen oder Gasaußenwandheizer, die beide keine energiesparende Beheizung der Wohnung ermöglichen. Gegenüber diesen Heizungsarten verbessert sich die Energieeinsparung deutlich. Das ergibt sich erst recht gegenüber der dezentralen Erhitzung des Warmwassers mittels Gasthermen (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 11). Insoweit kann keine Berücksichtigung finden, daß die Bekl. - mit Billigung der Kl. - eine moderne Gasetagenheizung eingebaut haben. Denn diese gilt nicht als mitvermietet. Ausweislich der am 10. September 1991 geschlossenen Vereinbarung (§ 2 Abs. 1) ist nämlich der Mieter für die Instandhaltung und Erneuerung verpflichtet.

Das gilt auch für die Veränderung des dreiflammigen Gasherdes in einen Vierplattenherd mit komfortabler Backröhre. Denn insoweit liegt eine Steigerung des Gebrauchswertes der Wohnung vor (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 12). Inwieweit die Befeuerung mit Gas kostengünstiger als mit Strom ist, ist insoweit nicht entscheidend.

3. Diese Modernisierungsmaßnahmen bedeuten auch keine unzumutbare Härte für die Bekl.

a) Ein Härtegrund könnten die vorausgegangenen Verwendungen - insbesondere wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind - bilden.

Hier haben die Bekl. für insgesamt 11.978,00 DM die Gasetagenheizung eingebaut. Allerdings erfolgte eine Förderung in Höhe von 6.100,00 DM durch die Wohnungsbaukreditanstalt, so daß die Bekl. nur 5.878,00 DM selbst aufbringen mußten. Maßstab dafür, wann dem Mieter aufgrund sei-ner selbst vorgenommenen Modernisierungen zuzumuten ist, die Modernisierung des Vermieters zu dulden, ist Art. VI § 2 des Gesetzes zur Än-derung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. Juli 1961 (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Miet-prozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 35). Danach ist ein Betrag in Höhe der Jahresmiete durch eine Mietdauer von vier Jahren "abgewohnt". Bei 5.878,00 DM und einer Miete von 435,69 DM monatlich ergibt sich danach folgende Rechnung: 5.878,00 DM/435,69 DM x 4 = 53,96 Monate. Die An lage war damit spätestens nach fünf Jahren, also Ende 1996, abgewohnt.

b) Eine unzumutbare Härte ergibt sich auch nicht aus der Konstruktion der Warmwassererzeugung. Zwar hat der Bekl. zu 1) nachvollziehbar dargelegt, daß er aufgrund seiner physischen Konstitution einem erhöhten Risiko durch die Infektion mit Legionellenbakterien unterliegt. Er legt deshalb zu Recht Wert auf eine möglichst legionellenfreie Wasserversorgung. Das führt jedoch nicht dazu, daß er Maßnahmen zur Legionellenbekämpfung bzw. -vorsorge verlangen kann, die nicht der allgemein anerkannte Stand der Technik sind.

Denn der Mieter kann grundsätzlich nicht verlangen, daß die Modernisierungsmaßnahmen seinen Sonderinteressen vollständig Rechnung tragen. Denn in einem Mehrfamilienhaus würde ansonsten eine Modernisierung schon dadurch blockiert oder zumindest sehr erschwert werden können, wenn Sonderinteressen einzelner Mieter sämtlichst erfüllt werden müßten.

Dies ist aber zum einen weder dem Vermieter zuzumuten, der darauf achten muß, daß die modernisierten Wohnungen auch Ansprüchen Dritter genügen, wenn der gegenwärtige Mieter die Wohnung verläßt. Zwar wird im vorliegenden Fall sicher auch kein anderer Mieter etwas dagegen haben, daß die Wohnung besonders "legionellensicher" gemacht wird; es ist jedoch fraglich, ob auch andere Mieter bereit sind, die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

Zum anderen können auch den anderen Mietern des Hauses, die auf den besonderen Legionellenschutz offenbar auch keinen Wert legen, die entstehenden Zusatzkosten nicht ohne weiteres zugemutet werden. Im übrigen ist auch zu berücksichtigen, daß der Bekl. zu 1) darauf Wert legt, seinen Duschkopf mit 70 °C heißem Wasser durchspülen zu können. Dies würde - abgesehen von den technischen Problemen - auch erhebliche Gefahren für die Nutzer des Heißwassers in anderen Wohnungen schaffen.

Maßstab der Qualität der Modernisierung können damit nur die allgemein anerkannten Regeln der Technik darstellen, die grundsätzlich einen hinreichenden Schutz vor den aus dem Betrieb von Anlagen herrührenden Gefahren bieten.

Die von der Kl. konzipierte Warmwasseranlage entspricht den technischen Vorschriften, insbesondere auch was den Schutz vor Legionellen betrifft. Maßstab dafür ist die DVGW 515. (wird ausgeführt)

Damit entspricht die Anlage, wie sie geplant und offenbar auch schon weitgehend realisiert ist, von ihrer Konstruktion den technischen Anforderungen. Ob die technischen Betriebsvorschriften auch tatsächlich eingehalten werden, ist eine Frage des Betriebs der Anlage, nicht aber eine Frage, die bei der Duldung der Modernisierung zu prüfen wäre.

Der Mieter hatte mit Billigung des Vermieters eine Gasetagenheizung auf seine Kosten eingebaut und wehrte sich später gegen den Anschluß der Wohnung an das Fernwärmenetz.

Mit Urteil vom 13. März 1998 gab das Landgericht Berlin der Duldungsklage des Vermieters statt. Die Ankündigung der Bauarbeiten sei formell und materiell ausreichend gewesen; der Anschluß an das Fernwärmenetz sei eine Modernisierung, da es auf den (fiktiven) Zustand der Wohnung ankommt, wie er bei Vertragsabschluß bestand. Der spätere Einbau des Mieters ändert nämlich nichts am vertraglich geschuldeten Soll-Zustand, wenn der Mieter dafür instandhaltungspflichtig ist (§ 536 BGB). Der Mieter konnte sich auch nicht auf eine unzumutbare Härte berufen, da er inzwischen seine eigenen Investitionen "abgewohnt" hatte (Betrag von einer Jahresmiete durch vier Jahre Mietdauer). Auch dem Verlangen des Mieters auf eine besonders keimfreie Warmwasserversorgung folgte das Gericht nicht. Die geplante Anlage entsprach den anerkannten Regeln der Technik.