Zur Behandlung von Wertverbesserungszuschlägen in zukünftigen Mieterhöhungen

Ist bei einem bestehenden Mietverhältnis nach Durchführung von gebrauchswertverbessernden Maßnahmen eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG durch "Umlage" eines Wertverbesserungszuschlages erfolgt, wird dies Bestandteil des Ausgangsmietzinses im Sinne von § 2 Abs. 1 MHG bei zukünftigen auf Zustimmung zur ortsüblichen Miete gerichteten Mieterhöhungsbegehren. Eine Aufspaltung zwischen "Alt"-Miete und Wertverbesserungszuschlag ist nicht möglich.

Der Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages vom 3.4.1986 eine Wohnung in einem Hause der Kläger, das in den Jahren 1905-1910 erbaut worden ist. Wegen eines Brandschadens im Dach 1991 wurde ab 1991 das Haus umgebaut und modernisiert, insbesondere eine Dachgeschoßwohnung ausgebaut.

Mit Schreiben vom 21.12.1993 verlangen die Kläger Zustimmung zur Mieterhöhung auf 1174,- DM. Der Beklagte zahlt derzeit 1023,- DM monatlich für die 76,29 qm große Wohnung.

Im angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß begründet.

Er hält das angefochtene Urteil für nicht nachvollziehbar und meint, die Wohnung sei nach der Mietwerttabelle in die Baualtersklasse 1983-1986 einzuordnen. Das vom Amtsgericht eingeholte Gutachten sei nicht verwertbar.

Die Berufung ist begründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch nach § 2 MHG auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung. Denn der Beklagte zahlt bereits eine Miete, die der ortsüblichen Miete entspricht.

Dem Beklagten ist zuzugeben, daß das angefochtene Urteil inhaltlich nicht verständlich ist, insbesondere was die Festlegung der Nettomiete und der Heranziehung des Mietspiegels 1992 betrifft. Das Amtsgericht hat übersehen, daß die Aufspaltung der Miete in eine Nettomiete (hier 700,- DM) und dem Modernisierungszuschlag (hier 323,- DM) nicht zulässig ist. Nachdem sich die Parteien auf eine Mietzinserhöhung wegen Modernisierung um 323,- DM geeinigt haben, stellt sich der danach ergebende Gesamtmietzins von 1.023,- DM als die für künftige Mieterhöhungen zugrunde zu legende Basismiete dar. Auf die Bedenken gegen die Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens, auf die in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden ist, braucht nicht weiter eingegangen zu werden, da die Klage aus anderen Gründen keinen Erfolg hat.

Nicht zutreffend ist auch die Anwendung des Mietspiegels 1992. Denn die Mieterhöhung sollte zum 1.3.1994 in Kraft treten, zu einem Zeitpunkt also, zu dem das Datenmaterial für den Mietspiegel 1994, der Mitte des Jahres endlich veröffentlicht worden ist, längst gesammelt und verarbeitet gewesen ist. Bei der Anwendung des Mietspiegels handelt es sich nicht um die Benutzung eines gesetzlichen Tabellenwerkes, sondern um ein Beweismittel, das entsprechend seinem Inhalt zu würdigen ist. Die Heranziehung einer Tabelle aus dem Jahre 1992 für ein Mieterhöhungsbegehren, das im Jahre 1994 wirksam werden soll, entspricht keiner ordnungsgemäßen Beweiswürdigung mehr.

Dem Beklagten ist ferner zuzugehen, daß die Ausführungen des Sachverständigen W. schlechterdings unbrauchbar sind. Wenn der Sachverständige bei seiner Anhörung ausführt, er halte von den Mietspiegeln und den gesetzlichen Voraussetzungen der ortsüblichen Miete nichts, so disqualifiziert er sich selbst und es stellt sich die Frage, ob er überhaupt noch als gerichtlicher Sachverständiger tätig werden kann angesichts dieser offenkundigen Mißachtung des Gesetzes.

Die Kammer wendet daher den Mietspiegel 1994 an und ordnet die streitgegenständliche Wohnung in das Baualter 1983-1986 ein.

Diese Einordnung geschieht in Übereinstimmung mit dem Urteil des Amtsgerichts vom 3.12.1993 (33 C 1711/92 67), in dem das Amtsgericht nach Durchführung einer Sachverständigenbeweisaufnahme zu dieser Einordnung gekommen ist.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Wohnung nicht in eine jüngere Baualtersklasse einzuordnen.

Die Kläger differenzieren bei ihren Ausführungen nicht genügend zwischen Arbeiten, die die Baualtersklasse betreffen, und solchen Arbeiten, die Instandsetzung bzw. Instandhaltung des vorhandenen Gebäudes umfassen. Letztere Arbeiten, die hier überwiegend vorgenommen worden sind, vermögen die Baualtersklasse nicht zu ändern, sondern allenfalls zu einem Zuschlag wegen werterhöhender Maßnahmen zu führen.

An baualtersklassebedingten Arbeiten sind bei dem unstreitig gegebenen unveränderten Bausubstanzzustand lediglich zu berücksichtigen die Veränderung der Elektroleitungen und die Aufbringung einer Dämmschicht auf dem Fußboden. Die übrigen durchgeführten Arbeiten stellen hingegen Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen dar, da sich das Anwesen in einem altersentsprechend "heruntergekommenen" Zustand befunden hat. Wie der Sachverständige F. in seinem auch zu diesem Verfahren eingereichten Gutachten ausgeführt hat, ist die Grundrißgestaltung und die Neugestaltung des Bades nicht derartig, daß von einer Baualtersklasse 1990 ausgegangen werden kann. Wenn die anderen Sachverständigen von einer jüngeren Baualtersklasse ausgehen, so übersehen sie daß die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zwar deutlich ins Auge springen, jedoch mit der Frage der Veränderung der Bausubstanz nichts zu tun haben.

Die Basismiete beträgt daher interpoliert 11,81 DM, zuzüglich 2 %, 0,24 DM (setzt sich zusammen aus einem Zuschlag von 5 % für Isolierfenster und einem Abschlag von 3 % wegen der Wohnung mit 3 Zimmern). Selbst wenn wegen des besonders guten Instandhaltungszustandes ein weiterer Zuschlag von 10 % gemacht werden sollte, was zu einer Einsatzmiete von 13,26 DM führt, kann die Klage keinen Erfolg haben, denn der Kläger zahlt mit seinen 1023,- DM monatlich netto bereits mehr, als nach dieser Tabellenberechnung geschuldet würde (nämlich nur 1.011,61 DM).