Zur Aufklärungspflicht des Architekten über Hausschwammbefall im Rahmen einer Altbausanierung

1. Ein Architekt muss bei einer Altbausanierung den Hausschwammbefall nicht selbst umfassend klären.

2. Die konkrete Feststellung von Hausschwammbefall darf mit dem Bauleistungsverzeichnis übertragen werden.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. verlangt von der beklagten Architektin Schadensersatz wegen Planungsfehlern bei einem Bauvorhaben. Mit Generalplaner-Vertrag vom 23. Mai 2000/13. Juni 2000 beauftragte die Kl. die Bekl. u. a. mit Architektenleistungen des Leistungsbildes der Objektplanung gemäß § 15 HOAI a. F., Leistungsphasen 1-9. Ferner hatte die Bekl. eine technische Bestandsaufnahme zu erstellen und sämtliche hierzu erforderlichen Gutachten und Nachweise zu erbringen (§ 2.1 des Vertrages). Nach § 6 (1) verpflichtete sich die Bekl. zur Einhaltung der Prospekt-Baubeschreibung, wonach der Dachstuhl und Schäden an den Holzbalkendecken auf der Grundlage eines Holzgutachtens saniert werden sollten. Die Bekl. ließ dementsprechend ein Holzschutzgutachten anfertigen. Der Sachverständige stellte u. a. Braunfäule an einigen Balkenköpfen des Dachgeschosses fest und wies darauf hin, dass der Bereich unter dem Einschub und außerhalb der Fußpfette im Dachgeschoss nicht untersucht werden konnte und diese Prüfung baubegleitend nach Freilegen durch den Baubetrieb nachgeholt werden sollte. In den von dem Sachverständigen untersuchten Bereichen des ersten, zweiten und dritten OG stellte dieser keine Schadorganismen fest, die auf einen Befall mit echtem Hausschwamm hindeuten könnten. Hinsichtlich des vierten OG verwies der Sachverständige darauf, dass das Freilegen der Deckenbalken nicht möglich gewesen war und die endoskopische Untersuchung keinen Befall gezeigt habe. Er empfahl jedoch generell, im Rahmen der Sanierung Spanplatten aufzunehmen und die Balkenköpfe nach unten zu untersuchen. Bezüglich der befallenen Bauteile gab der Sachverständige bestimmte Maßnahmen vor; bei Verdacht auf weiteren Organismenbefall bei Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sei er zur Festlegung spezieller Maßnahmen hinzuzuziehen. Die Bekl. erstellte sodann ein „offenes Leistungsverzeichnis" mit konkreten Vorgaben an die Unternehmer, wie bei Befall mit echtem Hausschwamm vorzugehen sei. Nachfolgend beauftragte die Kl. die A. GmbH als Generalunternehmerin mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten; dem Vertrag lag das geschilderte Leistungsverzeichnis zugrunde.

Im Zuge dieser Arbeiten sanierte die Generalunternehmerin im Dachgeschoss mit echtem Hausschwamm befallene Balken. Nach Beendigung und Abnahme der Sanierungsarbeiten Ende 2001 zeigte sich an bestimmten Bauteilen erneut echter Hausschwamm. Daraufhin nahm die Kl. ihre Generalunternehmerin gerichtlich in Anspruch (93 O 134/04 - LG Berlin = 26 U 123/05 - KG). In diesem Rechtsstreit verkündete die Kl. der Bekl. den Streit. Die Klage blieb erfolglos, weil die Bekl. nicht nachweisen konnte, dass die Generalunternehmerin im Rahmen ihrer Sanierungsarbeiten den Hausschwammbefall hätte erkennen können.

In der Folgezeit ließ die Kl. die Hausschwammsanierung durchführen. Ihren bislang angefallenen Schaden in Höhe von 777.514,37 € macht sie gegen die Bekl. mit der Begründung geltend, diese hätte das Holzgutachten zum Anlass nehmen müssen, festzustellen, welcher Pilz die Braunfäule hervorgerufen hat. Die Bekl. habe die Vorgaben der DIN 68800-4 nicht eingehalten, die Vorgaben im Leistungsverzeichnis seien unzureichend gewesen. Ferner hat die Kl. Bauüberwachungsfehler der Bekl. gerügt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Etwaige Bauüberwachungsfehler der Bekl. seien verjährt, und Planungsfehler der Bekl. seien nicht gegeben. Das KG hat die Berufung zurückgewiesen. Die Einrede der Verjährung spielte dabei keine Rolle, weil auch das KG den Anspruch als bereits nicht entstanden behandelt hat.

Für das vorliegende Rechtsverhältnis der Parteien ist nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB das bis zum 31.12.2001 geltende Recht maßgeblich. Die Kl. hat die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB a. F. oder aus positiver Vertragsverletzung des Generalplaner-Vertrags der Parteien nicht dargelegt. Eine Pflichtverletzung der Bekl. liegt nicht vor. Ihre Planung ist nicht zu beanstanden.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schuldet der Architekt eine mängelfreie und funktionstaugliche Planung (BGH, Urteil vom 14. Februar 2001, VII ZR 176/99). Der Umfang der vom Architekt zu erbringenden Planung ergibt sich stets aus dem zwischen Bauherrn und Architekt geschlossenen Architektenvertrag sowie den Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um ein zweckentsprechendes und funktionales Werk zu gewährleisten (Werner in Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14. Aufl., Rn. 1990). Damit ist Anknüpfungspunkt für den Pflichtenkatalog der Bekl. der Generalplaner-Vertrag zwischen ihr und der Kl. vom 23. Mai/13. Juni 2000. Danach schuldete die Bekl. unter anderem Architektenleistungen der Objektplanung gemäß § 15 HOAI a. F., Leistungsphasen 1-9 („Vollarchitektur"). Ferner hatte sie die technische Bestandsaufnahme und sämtliche hierzu erforderlichen Gutachten und Nachweise zu erstellen. Konkretisiert wurde ihre Verpflichtung durch die Baubeschreibung, zu deren Einhaltung sie sich in dem General-Planervertrag ausdrücklich verpflichtet hat (§ 6). Nach der Baubeschreibung sollten der Dachstuhl und die Schäden an den Holzbalkendecken auf der Grundlage eines Holzgutachtens saniert werden. Dazu hat die Bekl. den Sachverständigen Dipl.-Ing. F. beauftragt, der das Holzschutzgutachtens „P. in ..." vom 20.11.2000 erstellt hat. Obwohl der Sachverständige seine Feststellungen lediglich aus einer visuellen Begutachtung und einer Endoskopie bezog und bei den mit Braunfäule befallenen Bauteilen im Dachraum eine nähere Untersuchung zu dem genauen Umfang des Befalls und der Art des Pilzes nicht vornahm, war die Bekl. nicht gehalten, die Feststellungen des Sachverständigen zu hinterfragen und von ihm weitere Untersuchungen abzufordern. Denn sie hat zulässigerweise im Wege eines „offenen Leistungsverzeichnisses" der Generalunternehmerin konkrete Vorgaben gemacht, welche Maßnahmen diese zur wirksamen Schwammbekämpfung im Mauerwerk oder bei den Balkenköpfen vornehmen sollte (vgl. „funktionale Leistungsbeschreibung").

Dadurch hat die Bekl. weder gegen die DIN 68800-4 verstoßen noch eine etwaige Pflicht verletzt, sich selbst ein umfassendes Bild von der Bausubstanz zu verschaffen. Vielmehr entsprach diese Vorgehensweise der zwischen den Parteien bestehenden jahrelangen Übung aus vorangegangenen Bauvorhaben.

Im Einzelnen: 1. Die DIN 688800 betrifft den Holzschutz. DIN 68800-Teil 4 in der maßgebenden Fassung vom November 1992 betrifft Bekämpfungsmaßnahmen gegen Holz zerstörende Pilze und Insekten. Nach Ziff. 2.3. ist Voraussetzung für die Bekämpfungsmaßnahmen die eindeutige Feststellung der Art der Schadensorganismen und des Befallumfanges durch dafür qualifizierte Fachleute oder Sachverständige. Gegen diese Vorgabe hat die Bekl. nicht verstoßen. Insbesondere ist ohne Belang, dass sie den von ihr beauftragten Sachverständigen J. nicht zur intensiveren Untersuchung dahin gehend beauftragt hat, sämtliche in Betracht kommenden Holzteile des Gebäudes einer näheren Untersuchung zu unterziehen und gleichzeitig auch die Art der Schadorganismen festzustellen. Denn die genannte DIN sieht lediglich vor, dass vor Bekämpfung der befallenen Bauteile Art und Umfang des Befalls geklärt werden müssen. Dies ist ohne Weiteres nachvollziehbar, weil nur auf diese Weise eine erfolgversprechende Bekämpfung von Hausschwamm gewährleistet wird. Dem hat die Bekl., unterstützt von dem Sachverständigen J., mit ihrer Vorgehensweise auch hinreichend Rechnung getragen. Der Sachverständige hat diesbezüglich auf Seite 8 seines Gutachtens darauf hingewiesen, dass er bei dem Verdacht auf weiteren Organismenbefall zur Festlegung spezieller Maßnahmen als Fachmann hinzuzuziehen ist. Ferner hat er darauf hingewiesen, dass die Sanierung unter Einhaltung der Forderung gemäß DIN 68800-04 und der Bauordnung, für den holzschutztechnischen Teil unter Leitung eines Sachkundigen oder Sachverständigen zu erfolgen hat (S. 9 des Gutachtens). Diese Vorgaben reichten hier aus. Damit konnte das Landgericht ohne Weiteres zu der Erkenntnis kommen, dass die in der maßgeblichen DIN enthaltenen technischen Voraussetzungen für die Bekämpfungsmaßnahmen eingehalten worden sind. Es war nicht gehalten, zu dieser Frage den Sachverständigen Dr.-Ing. N. anzuhören oder ein Sachverständigengutachten einzuholen.

2. Es ist auch nicht davon auszugehen, dass ein Planungsfehler aufgrund mangelhafter Grundlagenermittlung vorliegt, weil die Bekl. gegen ihre Bestandserkundungspflicht verstoßen hätte. Die Kl. kann sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg auf die obergerichtliche Rechtsprechung berufen. Insbesondere ist das Urteil des OLG Rostock vom 11. Juli 2006 (4 U 128/04) hier nicht einschlägig. Dort hat das OLG zutreffend eine Pflichtverletzung des Architekten im Rahmen der Objektüberwachung angenommen, weil dieser nicht schlüssig dargetan habe, überhaupt irgendwelche Untersuchungen der Bausubstanz im Hinblick auf Hausschwamm und ähnliche Schädlinge vorgenommen zu haben. Vielmehr habe er der bauausführenden Firma überlassen, stichprobenartige Untersuchungen vorzunehmen. Dies ist mit dem vorliegenden Sachverhalt schon deshalb nicht vergleichbar, weil die Bekl. Untersuchungen der Holzbauteile durch den Sachverständigen J. vornehmen ließ. Soweit das Brandenburgische Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 13. März 2008 (12 U 180/07) unter Bezugnahme auf das o. g. Urteil des OLG Rostock einen Planungsfehler des Architekten annimmt, wenn dieser bei Sanierungsarbeiten an einem Altbau (sogar ohne Anhaltspunkt für den Befall mit Hausschwamm) vor Durchführung der Sanierungsarbeiten sich nicht selbst ein Bild vom Zustand der Bausubstanz verschafft, bedeutet dies nicht, dass sich der Architekt hierbei nicht fachkundiger Hilfe bedienen darf. Auch hier kann nicht davon ausgegangen werden, dass bei dem von dem Brandenburgischen Oberlandesgericht entschiedenen Fall der Architekt ein Holzgutachten hat einholen lassen.

3. Der Senat teilt nicht die Auffassung der Kl., dass im vorliegenden Fall durch das offene Leistungsverzeichnis (baubegleitende Untersuchungen und Maßnahmen bei Feststellungen von Holzschwammbefall) eine unzulässige Verlagerung der Verantwortlichkeit der Bekl. erfolgt ist. Zunächst spricht hiergegen der Umstand, dass die Bekl. bei dem vorliegenden Bauvorhaben mit sämtlichen Leistungsphasen des § 15 HOAI a. F. beauftragt wurde und deshalb mit Rücksicht auf ihre dargestellte Planung auch Sorge zu tragen hatte, dass diese uneingeschränkt umgesetzt wurde. Ein Verstoß hiergegen hätte ohne Weiteres einen Schadensersatzanspruch der Kl. wegen fehlerhafter Bauüberwachung durch die Bekl. nach sich gezogen. Dieser war hier allerdings verjährt.

Entscheidend ist jedoch, dass die hier gewählte Vorgehensweise einer zerstörungsarmen Voruntersuchung durch einen Sachverständigen und nachfolgende fakultative Sanierungsmaßnahmen bei Entdecken von Hausschwamm im Rahmen der Sanierung bereits in mehreren vergleichbaren Bauvorhaben der Parteien vorgenommen wurde. Die Bekl. hat dazu vorgetragen, dass das Vorliegen des Sanierungsverfahrens bereits in früheren Sanierungsprojekten K. und S. zwischen den Parteien so praktiziert worden ist. Dies hat der Zeuge S., Abteilungsleiter der Bekl., in seiner Vernehmung bestätigt und ausgesagt, die Bekl. habe im Jahre 1997 im K. einen Altbau saniert, wo es vorab ein Gutachten gegeben habe und sodann baubegleitend weitere Untersuchungen der Holzsubstanz durchgeführt worden seien. Das gleiche Vorgehen hätten die Parteien auch im Jahre 1998 bei dem Projekt S. gewählt. Zugleich mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben sei dies auch bei dem Objekt R. der Fall gewesen. Von daher ist davon auszugehen, dass die Kl. mit der hier gewählten Vorgehensweise einverstanden war, auch wenn keiner der Zeugen eine solche Erklärung durch einen vertretungsberechtigten Mitarbeiter der Kl. bestätigt hat. Eine Gesamtwürdigung der Zeugenaussagen und der nachfolgend darzustellenden Umstände führt jedoch zu der Annahme, dass die eingeschlagene Vorgehensweise auch einverständlich erfolgt ist. So hat der Zeuge K. (ehemaliger Geschäftsführer der Bekl.) bekundet, das geschilderte Vorgehen mit dem Leistungsverzeichnis sei selbstverständlich im Konsens mit der Kl. erfolgt. Hier ist besonders hervorzuheben, dass dieser Zeuge vor dem streitgegenständlichen Bauvorhaben viele Jahre lang selbst Mitarbeiter der Kl. gewesen war. Auch der Zeuge K. (technischer Projektleiter der Bekl.) bestätigte, dass bereits bei den anderen Projekten der Parteien am Anfang ein Holzgutachten eingeholt wurde, anhand dessen dann ein offenes Leistungsverzeichnis gemacht wurde, und dass baubegleitend weitere Untersuchungen erfolgen sollten. So sei dies immer gehandhabt worden. Es habe auch nicht zur Debatte gestanden, vorab weitere Untersuchungen durchzuführen, denn es habe sich jeweils um bewohnte Objekte gehandelt. Der Zeuge K. (kaufmännischer Mitarbeiter der Bekl.) konnte zwar zu einem Einvernehmen zwischen den Parteien zu dem offen gestalteten Leistungsverzeichnis nichts Konkretes sagen; der Zeuge hielt dieses jedoch für logisch, weil anders eine Sanierung seiner Meinung nach nicht möglich gewesen war.

Da Anhaltspunkte für unzutreffende Bekundungen der Zeugen weder ersichtlich sind noch von der Kl. vorgetragen werden, ist davon auszugehen, dass die hier gewählte Vorgehensweise im Einverständnis oder jedenfalls mit Duldung seitens der Kl. erfolgt ist.

Unabhängig davon sprechen auch objektive Gründe dafür, dass die von der Bekl. eingeschlagene Vorgehensweise sowohl dem Willen wie auch dem Interesse der Kl. entsprach. Dass eine weitergehende Untersuchung des Dachraumes mit Bauteilöffnungen ohne Beeinträchtigung der darunter liegenden Wohnungen erfolgen könnte, hat die Kl. nicht zur Überzeugung des Senats vorgetragen. Insbesondere ist davon auszugehen, dass in dem Zwischenbereich zwischen dem 4. Obergeschoss und dem Dach entsprechende Untersuchungen hätten vorgenommen werden müssen. Es ist nicht nachvollziehbar, dass derartige massive Eingriffe in die Bausubstanz ohne Beeinträchtigung der Mieter hätten vonstatten gehen können. Die Kl. hätte daher durch Maßnahmen, die später ohnehin im Rahmen der Sanierung vorzunehmen waren, bereits im Vorfeld mit zusätzlichen Kosteneinbußen (Mietminderung, ggf. auch Umsetzung der Mieter) rechnen müssen. Von daher war der zwischen den Parteien über Jahre hinweg praktizierte Weg sinnvoll, praktikabel und - was ausschlaggebend ist - vertragsgemäß, so dass die Kl. daraus Schadensersatzansprüche nicht herleiten kann.

Ein Architekt muss mangels anderweitiger vertraglicher Festlegungen bei einer Altbausanierung den Hausschwammbefall nicht selbst umfassend klären. Die konkrete Feststellung von Hausschwammbefall darf mit dem Bauleistungsverzeichnis auf den Bauunternehmer übertragen werden.

Zur Sanierung eines Mehrfamilienhauses beauftragte ein Bauträger den Architekten mit allen Architektenleistungen der Gebäudeplanung. Der Architekt hatte ferner den technischen Bestand aufzunehmen und hierzu Gutachten und Nachweise zu erbringen. Dementsprechend beauftragte der Architekt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Anfertigung eines Holzschutzgutachtens. Der Sachverständige stellte u. a. fest, dass einige Balkenkörper des Dachgeschosses braunfaul waren.

Er wies darauf hin, dass er nicht alle Bereiche habe untersuchen können, was aber baubegleitend durch Freilegen nachgeholt werden könne. Der Architekt erstellte dann ein offenes Leistungsverzeichnis (LV) mit konkreten Vorgaben an die Unternehmer, wie bei Befall mit Echtem Hausschwamm vorzugehen sei. Dieses LV wurde beauftragt. Einige Jahre nach Fertigstellung wurde der Bauträger aufgrund Hausschwammbefalls mit erheblichen Gewährleistungsverpflichtungen belastet. Diese Kosten will er nun vom Architekten ersetzt haben.

Die Klage hatte weder beim Landgericht noch beim Kammergericht Erfolg: Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schuldet der Architekt eine mängelfreie und funktionstaugliche Planung (BGH, Urteil vom 14. Februar 2001, VII ZR 176/99).

Der Umfang der vom Architekt zu erbringenden Planung ergibt sich stets aus dem zwischen Bauherrn und Architekt geschlossenen Architektenvertrag sowie den Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um ein zweckentsprechendes und funktionales Werk zu gewährleisten. Nach der Baubeschreibung sollten der Dachstuhl und die Schäden an den Holzbalkendecken auf der Grundlage eines Holzgutachtens saniert werden. Obwohl der beauftragte Sachverständige seine Feststellungen lediglich aus einer visuellen Begutachtung und einer Endoskopie bezog und bei den mit Braunfäule befallenen Bauteilen im Dachraum keine nähere Untersuchung zu dem genauen Umfang des Befalls und der Art des Pilzes vornahm, war die beklagte Architektin nicht gehalten, die Feststellungen des Sachverständigen zu hinterfragen und von ihm weitere Untersuchungen abzufordern. Denn sie hat zulässigerweise im Wege eines „offenen Leistungsverzeichnisses" der Generalunternehmerin konkrete Vorgaben gemacht, welche Maßnahmen diese zur wirksamen Schwammbekämpfung im Mauerwerk oder bei den Balkenköpfen vornehmen sollte. Dadurch hat die Beklagte weder gegen die DIN 68800-4 verstoßen noch eine etwaige Pflicht verletzt, sich selbst ein umfassendes Bild von der Bausubstanz zu verschaffen.

Für das Kammergericht entscheidend war, dass die gewählte Vorgehensweise einer zerstörungsarmen Voruntersuchung durch einen Sachverständigen und nachfolgende fakultative Sanierungsmaßnahmen bei Entdecken von Hausschwamm im Rahmen der Sanierung bereits in mehreren vergleichbaren Bauvorhaben der Parteien vorgenommen wurde.

Die Entscheidung sollte deshalb nicht zum Anlass genommen werden, generell von einer Beschränkung der Haftung des Architekten auszugehen. Auch hier gilt die Empfehlung: Wer schreibt, der bleibt. Dem Architekten ist in einem solchen Fall anzuraten, die Vorgehensweise schriftlich festzuhalten und darauf hinzuweisen, dass weitere Feststellungen zum Schwammbefall einvernehmlich den ausführenden Unternehmen überlassen bleiben sollen, widrigenfalls eine weitere, dann nicht zerstörungsfreie Begutachtung in Auftrag gegeben werden müsste.