Zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels

Zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels; gefliestes Bad; Lärmbelästigung durch Kundenparkplatz eines Supermarktes; Beweislastverteilung; besonders ruhige Straße; Fliesenspiegel

1. Für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel reicht es aus, wenn der Mieter detailliert vorträgt, dass die Wände im Badezimmer nur teilweise verfliest sind, wenn der Vermieter dies allein mit Nichtwissen bestreitet.

2. Für eine Beeinträchtigung durch Geräusche reicht der Vortrag des Mieters nicht aus, dass sich in unmittelbarer Nähe ein Supermarkt mit Kundenparkplatz befindet.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Merkmalgruppe 1 ist insgesamt negativ zu bewerten, da davon auszugehen ist, dass Wände im Bad nicht vermieterseits überwiegend gefliest wurden. Denn die Bekl. haben detailliert vorgetragen, dass nur eine teilweise Befliesung vorhanden war. Da die Kl. lediglich eine überwiegende Befliesung behauptet hat, ohne hierfür weitere Einzelheiten aufzuführen oder zu der von den Bekl. dargelegten Befliesung Stellung zu nehmen, hat sie das vorgetragene wohnwertmindernde Merkmal nicht ausreichend bestritten. [...]

Bei der Merkmalgruppe 5 überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass sich in höchstens 20 Metern Entfernung zur Wohnung ein Supermarkt befindet, der über einen eigenen Kundenparkplatz mit mindestens 15 Stellplätzen verfügt. Aufgrund des damit einhergehenden Liefer- und Kundenverkehrs liegt eine Beeinträchtigung durch Geräusche vor. Das Vorliegen eines wohnwertmindernden Merkmals wird auch nicht durch ein wohnwerterhöhendes Merkmal dieser Merkmalgruppe ausgeglichen. Denn das hier allein in Betracht kommende und von der Kl. vorgetragene Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße" scheidet bereits aufgrund des vorhandenen Supermarkts aus. Im Übrigen ist dieses Merkmal bei Berliner Straßen nur in Ausnahmefällen erfüllt, beispielsweise bei Sackgassen. Um eine solche Straße handelt es sich hier aber nicht.

• Aus den Gründen des LG (Anerkenntnisurteil vom 25. Januar 2008 - 63 S 251/07): [...] Eine negative Abweichung zur Merkmalsgruppe 5 wegen der Lärmbelastung ist nicht substantiiert dargetan. Dagegen überzeugt der Angriff durch die Berufung nicht, insoweit zur Merkmalsgruppe 1 eine für die Kl. günstige Abweichung hinsichtlich des Fliesenspiegels mit Nichtwissen behauptet wird.

Wenn bei der Anwendung des Mietspiegels der Vermieter wohnwerterhöhende Merkmale behauptet, muss er das im Zweifel nachweisen. Entsprechendes gilt für wohnwertmindernde Merkmale, auf die sich der Mieter beruft. Erforderlich ist allerdings ein konkreter Vortrag.

Im Prozess auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte der Mieter im Einzelnen geschildert, dass die Wände im Badezimmer nur teilweise verfliest seien. Das hatte die Vermieterin mit Nichtwissen bestritten. Ferner berief sich der Mieter auf Lärmbelästigung durch einen Supermarkt in unmittelbarer Nähe.

Mit Urteil vom 25. Januar 2007 meinte das Landgericht Berlin, ein Bestreiten des Vermieters mit Nichtwissen hinsichtlich der unzureichenden Verfliesung sei nicht ausreichend. Unsubstantiiert sei dagegen die Behauptung der Lärmbelästigung, da der bloße Umstand nicht ausreiche, dass in der Nähe ein Supermarkt sei.