Zur Anwendung der Orientierungshilfe

1. Doppelfenster sind nicht mit Isolierverglasung gleichzustellen.

2. Für ein modernes Bad reicht es nicht mehr aus, wenn es gefliest ist und über eine eingebaute Badewanne verfügt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 4,68 €/m2 und übersteigt damit die bereits nach Teilzustimmung gezahlte Miete von 4,56 €/m2 um 0,12 €/m2. Die ortsübliche Miete für die Wohnung beträgt insgesamt 325,45 €.

Hinsichtlich der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale gilt folgendes:

1. Bad (positiv)

Das Bad verfügt unstreitig über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler. Diese Merkmalgruppe ist insgesamt als positiv zu bewerten.

2. Küche (negativ)

Diese Merkmalgruppe weist 2 Negativmerkmale auf, nämlich keine vom Vermieter gestellte Kochmöglichkeit und keine vom Vermieter gestellte Spüle.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Küche bei Einzug der Bekl. weder über einen Herd noch über eine Spüle verfügt hat. Soweit die Kl. vortragen, sie hätten den Bekl. angeboten, ihrerseits einen Herd und eine Spüle zu stellen, ist dies nicht erheblich.

Entscheidend ist, wie die Wohnung tatsächlich ausgestattet war, d. h. welche Aufwendungen der Vermieter für die Wohnung getätigt hat. Hätte der Vermieter einen vorhandenen Herd und eine vorhandene Spüle auf Wunsch der Mieter beseitigt, läge kein Negativmerkmal vor. Hier ist es jedoch so, daß unstreitig unter § 3 des Mietvertrages geregelt wurde, daß die Mieter Herd und Spüle einbringen und daß die Wartung des Herdes den Mietern obliegt. Damit haben die Kl. die Bereitstellung und die Unterhaltung des Herdes auf die Bekl. abgewälzt. Ob dies die Bekl. gewünscht haben, ist unerheblich. Denn die Kl. haben von vornherein Aufwendungen für die Installation von Herd und Spüle sowie die Kosten der Instandhaltung des Herdes eingespart.

3. Wohnung (neutral)

a) Isolierverglasung

In der Wohnung befinden sich im Wohnzimmer und im Schlafzimmer Kastendoppelfenster, in der Küche ein Fenster mit Einfachverglasung. Diese Qualität der Fenster erfüllt nicht die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals "überwiegend moderne Isolierverglasung oder Schallschutzfenster". Auf die Frage, welchen Wärmekoeffizientwert die vorhandenen Fenster aufweisen, kommt es nicht an. Denn der Wortlaut des Mietspiegels ist insoweit eindeutig. Entscheidend ist, ob moderne Isolierfenster oder Schallschutzfenster vorhanden sind, eine Gleichbehandlung von Fenstern mit vergleichbarem Wärmekoeffizientwert ist nicht vorgesehen.

b) Belichtung

Die Belichtung der Räume ist als durchschnittlich zu bewerten. Es liegt insofern weder ein wohnwerterhöhendes noch ein wohnwertminderndes Merkmal vor.

Das Gericht stützt seine Überzeugung auf die bei der lnaugenscheinnahme getroffenen Feststellungen. Keiner der Wohnräume ist gut belichtet und besonnt. Die Küche ist schlecht belichtet und besonnt. Dies führt jedoch nicht dazu, daß die Wohnung insgesamt als überwiegend schlecht belichtet und besonnt zu bewerten ist. Die Küche ist hier in die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen, da die Küche nicht so klein ist, daß sie ausschließlich der Speisenbereitung dienen kann. Vielmehr ist die Küche so groß, daß ein Eßplatz eingerichtet werden konnte. Eine Küche, die auch als Eßbereich genutzt werden kann, ist als Wohnraum zu bewerten. Da jedoch das Wohnzimmer und das Schlafzimmer eine deutliche höhere Fläche als die Küche ausweisen, liegt aufgrund der in diesen Räumen gegebenen durchschnittlichen Belichtungsverhältnisse keine überwiegend schlecht belichtete Wohnfläche vor.

c) Balkon

Es liegt weder ein wohnwerterhöhendes noch ein wohnwertminderndes Merkmal vor.

Aufgrund der Inaugenscheinnahme steht fest, daß der Balkon genauso geschnitten und dimensioniert ist, wie auf der Skizze festgehalten wurde, die der Bekl. zu 2) in der mündlichen Verhandlung vom 13.3.2006 eingereicht hat.

Der Balkon ist nicht, wie von den Kl. vorgetragen wurde, 6 m2 (2 x 3 m) groß, sondern höchstens 2 m2 groß. Der Vortrag der Kl. ist insoweit entweder bewußt wahrheitswidrig oder zumindest ins Blaue hinein erfolgt.

Die kleine, ungünstig geschnittene Fläche des Balkons begründet jedoch auch nicht das Negativmerkmal "kein nutzbarer Balkon", denn die Möglichkeit, Wäsche an der Luft zu trocknen bzw. im Freien zu sitzen, bietet der Balkon dennoch (vgl. auch die von den Bekl. eingereichten Fotos BI. 31 d. A., aus denen sich die Nutzung des Balkons entnehmen läßt).[...]

4. Gebäude (positiv)

a) Hochwertig sanierter Eingangsbereich/Treppenhaus

Dieses wohnwerterhöhende Merkmal ist im Fall des streitgegenständlichen Gebäudes zu bejahen.

Das Gericht stützt sich insoweit auf die Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme des Gebäudes. Die umfangreichen Stuckornamente, die farblich abgesetzt wurden, die angedeuteten Säulen und Wandverkleidungen aus Naturstein, der Terrazzoboden und die Aufarbeitung der Eingangstür mit geschliffenen Glaselementen zeigen, daß der Eingangsbereich unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten unter Verwendung bzw. Beibehaltung der zur Bauzeit angewandten Techniken und verwendeten Materialien aufwendig und hochwertig saniert wurde.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Eingangsbereich auch als repräsentativ zu bezeichnen wäre, da der Wortlaut des Mietspiegels diese Voraussetzung alternativ und nicht kumulativ aufstellt.

b) Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand

Der Instandhaltungszustand des Gebäudes ist lediglich als durchschnittlich zu bewerten. Denn bei der Inaugenscheinnahme wurde festgestellt, daß Putzabplatzungen und erkennbare Feuchtigkeitsschäden sich in Höhe des Hochparterres gebildet haben.

Darauf, ob die Wohnung der Bekl. sich im Hochparterre befindet, kommt es nicht an. Denn hier geht es um die Bewertung der Merkmalgruppe 4 (= Gebäude), so daß der Gesamteindruck des Wohnhauses zu berücksichtigen ist.

c) Einbau einer modernen Heizanlage

Die insoweit darlegungsbelasteten Kl. haben nicht vorgetragen und belegt, daß nach dem 1. Juli 1994 eine moderne Heizungsanlage eingebaut wurde. Der Vortrag, die Heizung sei Anfang der 90er Jahre eingebaut worden, indiziert dies jedenfalls nicht, da der Zeitraum 1.1.1990 bis 30.6.1994 ebenfalls Anfang der 90er Jahre liegt.

5. Umgebung (neutral)

a) Bevorzugte Citylage

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Gebäude sich in bevorzugter Citylage befindet, da das Gebäude unstreitig in einfacher Wohnlage liegt. Der Wortlaut des Mietspiegels setzt jedoch eine gute Wohnlage voraus.

b) Lage an einer besonders ruhigen Straße

Das Gebäude befindet sich am sog. Gährener Ei. Hierbei handelt es sich um einen Straßenabschnitt ohne Durchgangsverkehr, der als ruhige Straße zu bezeichnen ist. Die Lage kann jedoch nicht als besonders ruhig bezeichnet werden, da sich in dem Teilstück zwischen dem Gährener Ei bis zur Raumerstraße drei gastronomische Einrichtungen befinden.

Auch wenn die Einrichtungen zu weit entfernt sind, um in der Wohnung der Bekl. Geräusche aus diesen Betrieben zu hören, ist doch davon auszugehen, daß die Gäste zunächst in der Umgebung der Lokale nach Parkplätzen suchen und sich auch in den Abendstunden auf dem Weg in und von dem Lokal in der unmittelbaren Umgebung des Wohngebäudes bewegen.

6. Modernes Bad

Die Voraussetzungen des Sondermerkmals "modernes Bad" liegen nicht vor.

Das Bad weist zwar die erforderlichen Verfliesungen auf, es entspricht in der Art seiner Ausführung jedoch nicht neuerem Standard.

Zum einen befindet sich in dem Bad weder eine freihängende Toilette, noch ist der Spülkasten abgekoffert. Insbesondere ist jedoch zu berücksichtigen, daß sich die Wasser- und Heizungsrohre unverkleidet auf Putz befinden. In einem Bad mit neuzeitlichem Standard sind die Leitungen und das Abflußrohr ebenfalls abgekoffert oder auf andere Weise verkleidet.

Die Kl. gehen fehl in der Annahme, daß immer dann, wenn ein Bad Fliesen an Boden und Wänden aufweist und über eine eingebaute Badewanne verfügt, bereits das Sondermerkmal "modernes Bad" erfüllt sei. So wie vor wenigen Jahren noch der Einbau einer Gegensprechanlage als wohnwerterhöhendes Merkmal galt, jetzt jedoch zur Standardausführung einer Wohnung gehört, entsprechen Fliesen und Einbauwanne im Bad heute ebenfalls dem Standard. Der Zuschlag für ein modernes Bad ist jedoch nur gerechtfertigt für eine besondere über dem Durchschnitt liegende Ausstattung und Gestaltung eines Bades.

In der Rechtsprechung des BGH ist auch die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Die Richter legen sie dann wie eine gesetzliche Vorschrift aus.

Im Mieterhöhungsverfahren ging es um wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale. Das Amtsgericht gab nach einem Ortstermin der Zustimmungsklage zum Teil statt.

Mit Urteil vom 12. Oktober 2006 stellt das Amtsgericht Mitte auf eine Vielzahl von Merkmalen der Orientierungshilfe ab. Wohnwertmindernd sei zu berücksichtigen, daß in der Küche weder Herd noch Spüle vorhanden gewesen seien. Daß der Vermieter angeboten habe, diese Gegenstände zu stellen, sei unerheblich.

Die vorhandenen Kastendoppelfenster seien nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da es nach der Orientierungshilfe Isolierglasfenster sein müßten. Für die Frage, ob die Räume gut belichtet und besonnt seien, kommt es auf den Flächenanteil der einzelnen Räume an. Wohnwerterhöhend sei es, wenn entweder der Eingangsbereich oder das Treppenhaus repräsentativ oder hochwertig saniert sei. Ein modernes Bad liege nicht vor, da es nach heutigem Standard nicht ausreiche, wenn Fliesenboden und eine eingebaute Badewanne vorhanden seien. Zusätzlich müßten etwa eine freihängende Toilette oder ein "abgekofferter" Spülkasten vorhanden sein. Auch die Heizungsrohre müßten verkleidet sein.