Zur Pflicht des Sondereigentümers, die Betretung seines Sondereigentums zur Lokalisierung und ggf. Beendigung eines Wassereintritts als Notmaßnahme zu dulden erfasst auch den Fall von vermietetem Sondereigentum

1. Ein Wohnungseigentümer hat das Betreten seines Sondereigentums zum Zwecke der Lokalisierung und ggf. Beendigung des Wasseraustritts als Notmaßnahme zu dulden; der Duldungsanspruch kann auch im einstweiligen Verfahren durchgesetzt werden. Die Beauftragung eines Prozessbevollmächtigten der Gemeinschaft durch den Verwalter bedarf keiner vorherigen Beschlussfassung.

2. Die Pflicht des Sondereigentümers zu Duldung des Betretens seines Sondereigentums entfällt auch nicht durch die Vermietung der Wohnung.

3. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der Verwalter unmittelbar nach Mitteilung eines Wasserschadens eine Handwerkerfirma zum Zwecke der Ursachenforschung und Behebung der Ursache als Notmaßnahme beauftragt.

Die Verfügungskl. ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Verfügungsbekl. zu 1) und 2) sind als Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 5, Vorderhaus, 1. OG, Mitglieder der Verfügungskl. Ihre Wohneinheit ist vermietet. Am 4. Oktober 2025 stellte ein Miteigentümer fest, dass Wasser von der Decke in seine Kellereinheit, gelegen unter der Wohnung Nr. 3 im Erdgeschoss, läuft. Die Kellerdecke weist erhöhte Feuchtigkeit auf. Wasser tropft dauerhaft im Bereich der Strangleitungen von der Kellerdecke herunter. Ferner tritt Wasser aus der Trockenbauwand in dem Bad der Eigentümer der Wohnung Nr. 3. Das Badezimmer dieser Einheit weist keine erhöhte Feuchtigkeit auf dem Boden und an den Sanitärobjekten auf. Dagegen weist der Kaltwasserstrang im Versorgungsschacht Feuchtigkeit auf. Seit November 2025 tropft Wasser auch von der Kellerdecke unterhalb des Schlafzimmers der Einheit Nr. 3.

Im Auftrag der Hausverwaltung untersuchte eine für Sanitär- und Haustechnik beauftrage Firma erstmalig am 6.10.2025 die Wasserleitungen. Die Revisionsöffnung im Erdgeschoss wurde geöffnet, der Fallstrang und die Wasserstränge überprüft. Der Schacht wurde mit der Kamera befahren. Im 4. OG wurde mehrfach gespült und Wasserfluss an dem Zulauf sowie Abflussleitungen vom Deckenbereich ermittelt. Ein Wasseraustritt/eine Leckage konnte nicht festgestellt werden. Der Monteur untersuchte Wohneinheiten im 4. OG und 2. OG und stellte dort keinen Wasseraustritt fest. Der Mieter der Verfügungsbekl. ließ den Monteur nicht in die Wohnung. Die Firma untersuchte erneut einen Tag später am 7.10. das Gebäude, um die Ursache des Wasseraustritts festzustellen. Der Handwerker untersuchte sämtliche weiteren Wohneinheiten und kam zu dem Ergebnis, dass der Wasseraustritt aus der Wohnung der Verfügungsbekl. herrühren müsse. Wiederum erhielt der Handwerker keinen Zutritt zur Wohnung der Verfügungsbekl. Der Handwerker untersuchte im 2. OG die Wand im Deckenbereich sowie die Abfluss- und Zuflussleitung und stellte keinen Wasseraustritt fest. Auch auf einen erneuten Versuch hin erhielt er keinen Zutritt zur Wohneinheit der Verfügungsbekl.

Die Hausverwaltung der Verfügungskl. beauftragte eine auf Leckortung spezialisierte Firma zur weiteren Untersuchung des Wasseraustritts und informierte die Eigentümerinnen und Eigentümer über eine bevorstehende Untersuchung für den 10.10.2025. Die Verfügungsbekl. zu 2) widersprach mit Mail vom 8.10.2025 dem Zutritt zu ihrer Wohneinheit. Die beauftragte Firma untersuchte die Versorgungsleitungen und die Feuchtigkeit am 10.10.2025. Wasserlaufproben mit Farbmittel im Erdgeschoss und 2. Obergeschoss führten zu keinem Ergebnis. Die weiteren Einheiten konnten an dem Tag nicht untersucht werden. Eine weitere Untersuchung erfolgte am 13.10.2025. Die Firma unternahm Wasserlaufproben mit Farbmittel im 3. OG. Im Versorgungsschacht im Erdgeschoss stellte sie daraufhin grüne Farbe fest. Ebenso tropfte grün verfärbtes Wasser vom Deckendurchbruch im 1. OG herunter. Bei einer Kontrolle des Versorgungsschachtes im 2. OG stellte die Firma weder im Deckendurchbruch zum 3. OG noch am Boden grün verfärbtes Wasser fest. Um die Leckage eingrenzen zu können, bat die Firma um Zutritt zur Wohnung der Verfügungsbekl. Der Mieter der Verfügungsbekl. ließ die Firma nicht in die Wohnung. Die Firma kam zu dem Ergebnis: „Es liegt eine aktive Leckage in Rohrsystemen an der Abflussstrangleitung vor. Die Leckage konnte mit Wasserlaufproben und Farbmittelzusatz im Versorgungsschacht EG nachgewiesen werden. Somit liegt ein Wasseraustritt zweifelsfrei nachgewiesen zwischen 2. OG Boden und EG-Decke vor. Für eine genauere Eingrenzung der Lage der Leckage muss der Zugang zur Wohnung Frau H 1.OG erfolgen.“

Mit Schreiben vom 15.10.2025 forderte der Prozessbevollmächtigte der Verfügungskl. den nunmehr Prozessbevollmächtigten der Verfügungsbekl. auf, Zugang zur Wohnung zwecks Ursachenforschung zu gewähren. Mit Schreiben vom 22.10.2025 richtete die Verfügungsbekl. zu 2) zahlreiche Rückfragen an den Prozessbevollmächtigten und führte aus, dass keine Notwendigkeit bestehe, ihre Wohneinheit zu betreten.

Der Prozessbevollmächtigte der Verfügungskl. beantwortete einige der aufgeworfenen Fragen und setzte eine erneute Frist bis 29.10.2025, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Mit ihrer Mail vom 29.10.2025 übersandte die Verfügungsbekl. zu 2) Fotos an die Verfügungskl. und führte aus, dass das Wasser aus einer über ihrer Einheit liegenden Etage komme. Sie lehnte weitere Untersuchungen durch die bereits beauftragten Firmen ab.

Die Verfügungskl. behauptet, täglich würden 5-6 Liter Wasser austreten.

Auf den Antrag der Verfügungskl. vom 31.10.2025 hat das Gericht nach Anhörung und Stellungnahme der Verfügungsbekl. am 10.11.2025 die Verfügungsbekl. im Wege einstweiliger Verfügung verpflichtet, der Hausverwaltung der Verfügungskl. sowie den von der Verfügungskl. beauftragten Handwerkern Zutritt zu den Räumlichkeiten der Wohneinheit der Verfügungsbekl. zwecks Ursachenforschung eines Wasseraustrittes zu gewähren und ferner bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000 € ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten in ihrer Wohnung die Untersuchungen und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, die erforderlich und geeignet sind, um die Ursache(n) für die Wasseraustritte in dem Keller fachgerecht zu beseitigen.

Gegen diesen Beschluss haben die Verfügungsbekl. Widerspruch eingelegt. Ihren Antrag, einstweilig die Vollziehung des Beschlusses vom 10.11.2025 zu hemmen, hat das Gericht mit Beschluss vom 14.11.2025 zurückgewiesen. Die Verfügungsbekl. haben bisher keinen Zutritt gewährt. Eine von ihnen beauftragte Handwerkerfirma hat in ihrer Wohnung eine Leckageuntersuchung am 10.11.2025 vorgenommen. In dem Abschlussbericht der Firma ist festgehalten: „Eine Endoskopie ergab, dass die Feuchtigkeit durch ein beschädigtes und undichtes Abflussrohr aus der darüberliegenden Wohnung verursacht wurde. Der Schaden befindet sich 40 cm über der Gipskartondecke zwischen der Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss.“

Die Verfügungskl. beantragt nunmehr,

1. den Beschluss vom 10.11.2025 aufrechtzuerhalten,

2. es einem Gerichtsvollzieher zu gestatten, die Wohnung der Verfügungsbekl. zum Zwecke der Zwangsvollstreckung zwangsweise zu öffnen,

3. gegen die Verfügungsbekl. wegen der Nichterfüllung des Beschlusses ein Zwangsgeld festzusetzen, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise Zwangshaft festzusetzen.

Die Verfügungsbekl. beantragen,

den Beschluss vom 10.11.2025 aufzuheben und die Anträge zurückzuweisen.

Die Verfügungsbekl. behaupten, die Leckage am Fallrohr bestehe seit mehreren Jahren. Sie hätten hierauf bereits im April 2024 hingewiesen. Sie behaupten weiter, ein Zutritt in ihre Wohneinheit ändere nichts an dem bestehenden Wasserschaden. Ebenso behaupten sie, es habe kein Versuch einer Terminabstimmung mit ihrem Mieter stattgefunden. Sie behaupten ferner, ihr Mieter könne als Ingenieur und Fachmann für technische Gebäudeausrüstung die erforderlichen Untersuchungen durchführen. Sie meinen, daher sei ein Betreten durch von der Hausverwaltung Beauftragte nicht erforderlich. Die Verfügungsbekl. meinen, sie könnten keinen Zugang gewähren, da die Wohnung vermietet ist. Sie sind der Auffassung, dass daher keine Dringlichkeit bestehe. Sie meinen, es bestehe ebenso kein Verfügungsgrund, da nur „geringe Wassermengen“ austreten würden. Ebenso fehle es an der Darstellung eines erheblichen Schadens oder der Zerstörung der Bausubstanz.

Der zulässige Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung ist unbegründet.

Der Widerspruch ist zulässig, […] jedoch unbegründet. (1.). Es besteht auch ein Verfügungsanspruch (2.) und ein Verfügungsgrund (3.).

1. Die Verfügungskl. wird wirksam von ihrem Prozessbevollmächtigten vertreten. Dieser wurde vom Verwalter beauftragt. Eine wirksame Vertretung der Verfügungskl. durch den Verwalter gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG liegt unabhängig davon vor, ob ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft gefasst worden ist (ausführlich: LG München I, Urteil vom 19. Oktober 2023 - 36 S 7370/22 WEG -, Rn. 60 f., juris m.w.N.).

2. Die Verfügungskl. hat einen Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen die Verfügungsbekl. als Sondereigentümer auf Duldung bzw. Ermöglichung der Duldung gegenüber ihrem Mieter im tenorierten Umfang.

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Das ist vorliegend der Fall. Das Betreten und etwaige Einwirkungen zum Zwecke der Beendigung des Wasseraustritts sind im Zusammenhang mit einer Notmaßnahme erforderlich (a), den Verfügungsbekl. erwächst hieraus unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen auch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil (b). Dem steht nicht entgegen, dass die Wohnung vermietet ist (c).

a) Die Ursachenforschung und Instandsetzung zum Zwecke der Beendigung des Wasseraustritts durch beauftragte Handwerkerfirmen der Hausverwaltung stellt eine Notmaßnahme i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dar. Die Hausverwaltung ist danach berechtigt - im Namen und in Vertretung der Verfügungskl. - die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Der hier streitgegenständliche Wasseraustritt stellt einen solchen Nachteil dar (so generell für die Feststellung von Wasserschäden: Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 14 WEG (Stand: 13.2.2024), Rn. 101_1).

Unstreitig läuft Wasser von der Decke des Erdgeschosses in die unter der Wohnung Nr. 3 gelegene Kellereinheit. Das Wasser tropft dauerhaft im Bereich der Strangleitungen von der Kellerdecke herunter. Ferner tritt Wasser aus der Trockenbauwand in dem Bad der Eigentümer der Wohnung Nr. 3. Seit November 2025 tropft Wasser auch von der Kellerdecke unterhalb des Schlafzimmers der Einheit Nr. 3.

Es gilt als zugestanden, dass der hier streitgegenständliche Wasseraustritt erst seit Anfang Oktober 2025 bekannt ist. Die Verfügungskl. hat dies ausführlich durch die von ihr vorgelegten Untersuchungsberichte der Handwerkerbetriebe, die seit 6.10.2025 an vier verschiedenen Terminen im Haus waren und nach der Ursache des Wasseraustritts suchten, dargelegt. Soweit die Verfügungsbekl. pauschal behaupten, es handele sich um einen bereits im April 2024 gemeldeten Wasserschaden, steht dies im Widerspruch zu diesen ausführlichen Untersuchungsberichten. Überdies sind die Verfügungsbekl. dem Vorbringen der Kl.seite, der von ihnen erwähnte Schaden aus April 2024 betreffe einen selbst bei Bauarbeiten verursachten Wasserschaden, der nicht mit dem hiesigen identisch sei, aus dem Schriftsatz der Verfügungskl. vom 26.11.2025 nicht mehr entgegengetreten. Mangels weiteren nachvollziehbaren Vortrags der Verfügungsbekl. musste das Gericht auch den präsenten Zeugen nicht hören.

Es kann dahinstehen, ob täglich mehrere Liter Wasser austreten, wie die Verfügungskl. durch Vorlage mehrerer Tabellen behauptet. Denn selbst der Umstand, dass seit Oktober 2025 aufgrund eines bisher nicht lokalisierten Schadens täglich Wasser die Strangleitung entlang in den Keller tropft, stellt einen Nachteil für das Gemeinschaftseigentum (und betroffenes Sondereigentum) dar. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, unmittelbar nach Mitteilung eines Wasserschadens eine Handwerkerfirma zum Zwecke der Ursachenforschung und Behebung der Ursache als Notmaßnahme zu beauftragen.

Ebenso hat die Verfügungskl. ausführlich durch die vorgelegten Untersuchungsberichte vorgetragen, dass für die Ursachenermittlung und ggf. Behebung ein Betreten der Sondereigentumseinheit der Verfügungsbekl. erforderlich ist. So ergibt sich aus dem Untersuchungsbericht Ast7 vom 13.10.2025 der Firma G., dass ein Wasseraustritt zweifelsfrei zwischen 2. OG Boden und EG Decke vorliegt und zur Eingrenzung ein Zutritt zur Wohnung der Verfügungsbekl. im 1. OG erforderlich ist. Dies steht im Einklang mit dem Untersuchungsbericht vom 10.11.2025 der Verfügungsbekl. Danach konnte ebenfalls ein Schaden zwischen dem 1. OG und dem 2. OG ausgemacht werden. Damit bestehen ausreichend konkrete Anhaltspunkte dafür, dass ein Betreten zum Zwecke der Ursachenforschung und ggf. Beendigung des Wasseraustritts als Notmaßnahme erforderlich ist (vgl. Bärmann/Suilmann, 16. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 28). Hierzu musste das Gericht den präsenten Zeugen der Verfügungsbekl. nicht hören, denn selbst wenn der Zeuge bestätigt hätte, dass aus seiner Sicht ein Betreten der Wohnung zur Verortung des Schadens nicht erforderlich wäre, stünde dies im Widerspruch zu den Untersuchungsberichten der eingesetzten Fachfirmen, auf deren Einschätzung die Hausverwaltung bei der Vornahme von Notmaßnahmen vertrauen darf. Zumal auch die eigene Einschätzung der Fachfirma der Verfügungsbekl. dies stützt.

b) Den Verfügungsbekl. erwächst aus dem Betreten unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen auch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil. Dabei berücksichtigt das Gericht einerseits, dass das Betreten des Sondereigentums im Hinblick auf die geschützten grundrechtlichen Positionen der Verfügungsbekl. (Art. 14, 13 GG) nur unter strengen Voraussetzungen möglich ist (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 14. März 2000 - 2 Wx 31/98 -, Rn. 9, juris; LG Hamburg, Urteil vom 27. November 2013 - 318 S 34/13 -, Rn. 29, juris; Bärmann/Suilmann, 16. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 28). Dem steht indes entgegen, dass mit dem nicht beendeten Wasseraustritt sowohl fremdes Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum dauerhaft beschädigt wird bzw. werden kann. Dies sind ebenso gewichtige gegenläufige Grundrechtspositionen. Dabei dient eine Lokalisierung der Ursache und Behebung des Wasseraustritts auch dem Schutz des Eigentums (Miteigentumsanteils) der Verfügungsbekl. selbst. Ins Gewicht fällt bei der Abwägung überdies, dass die Verfügungskl. bzw. die von ihr beauftragten Handwerker zahlreiche andere Versuche unternommen haben, um ohne ein Betreten des Sondereigentums der Verfügungsbekl. die Ursache zu lokalisieren. Insbesondere sind sie ausweislich der Untersuchungsberichte ihren Einwendungen, die Ursache sei im 2. oder 3. OG zu finden, nachgegangen.

c) Der Verfügungsanspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG richtet sich gegen die Verfügungsbekl. als Sondereigentümer. Er ist nicht ausgeschlossen, weil die Wohnung vermietet ist. Ein vermietender Sondereigentümer muss jede ihm zumutbare Maßnahme beschreiten, um seinen Pflichten aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nachzukommen (vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 2024, § 14 WoEigG, Rn. 25 m.w.N.; vgl. auch: Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 68). Dass sie dies unternommen haben, dafür ist nichts dargetan.

3. Es besteht auch ein Verfügungsgrund. Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Ob derartige Gründe, die im Hinblick auf die Vorwegnahme der Hauptsache die Ausnahme bleiben müssen, vorliegen, ist im Wege einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu beurteilen (LG München I, Beschluss vom 5. Mai 2017 - 36 T 6636/17 -, Rn. 11, juris; Musielak/Voit/Braun, 22. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 4, beck-online). Entscheidend ist dabei im Kern die Frage, ob die Gläubigerin so dringend auf die sofortige Erfüllung angewiesen ist, dass ihr ein Zuwarten oder eine Verweisung auf das ordentliche Verfahren nicht zuzumuten ist, da das geschuldete Verhalten nur so kurzfristig erbracht werden kann, um seinen Sinn nicht zu verlieren (Anders/Gehle/Becker, 83. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 13, beck-online m.w.N.). Ist dies der Fall, ist ausnahmsweise eine Vorwegnahme der Hauptsache zulässig.

Dies zugrunde gelegt erscheint der Erlass einer einstweiligen Leistungsverfügung im tenorierten Umfang im vorliegenden Fall als nötig i.S.d. § 940 Abs. 1 ZPO. Zwar wird hiermit der Anspruch erfüllt und die Hauptsache in Bezug auf die Einsicht vorweggenommen. Jedoch erweist sich ein Zu-

warten im Hinblick auf den andauernden Wasseraustritt nicht als zumutbar (ebenso: AG München, Beschluss vom 25. März 2020 - 483 C 4847/20 EVWEG -, Rn. 4, juris; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 14. März 2000 - 2 Wx 31/98 -, Rn. 9, juris). Es drohen dauerhaft Schäden für das Gemeinschaftseigentum und ggf. betroffenes Sondereigentum. Die hier streitgegenständlichen Maßnahmen sind auch beschränkt auf Notmaßnahmen, nämlich die Ursachenforschung und Beendigung des Wasseraustritts, und erfassen keine ggf. danach folgenden Instandsetzungsarbeiten. Der Anspruch auf Zutritt besteht auch offensichtlich. Anders als die Verfügungsbekl. meinen, bedürfte es auch im Hauptsacheverfahren keiner Einholung eines „neutralen Gutachtens“ bzw. eines Sachverständigengutachtens zur Klärung des Zutritts für Notmaßnahmen. Andernfalls würde es der Hausverwaltung verwehrt, im Falle von akut auftretenden Wasserschäden die erforderlichen Maßnahmen vorzunehmen, dies widerspräche geradezu ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Verfügungsgrund ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Verfügungskl. mildere Mittel/Wege zur Verfügung stünden. Soweit die Verfügungsbekl. mehrfach vortragen, sie seien „kooperativ“, die Verfügungskl. aber hätte sich nicht zwecks Terminabstimmung an sie gewandt, steht dies im erheblichen Widerspruch zur bisherigen Korrespondenz zwischen den Parteien. Die Verfügungsbekl. zu 2) war wie alle Miteigentümer vor dem Einsatz der Firma G. am 10.10. hierüber per Mail informiert worden und hatte einem Betreten in ihrer Mail vom 8.10. widersprochen. Zwar wurden angesichts des kurzfristigen Einsatzes keine Alternativtermine vorgeschlagen, den Verfügungsbekl. hätte es jedoch freigestanden, alternative Termine zu benennen. Auch auf die weiteren anwaltlichen Schreiben im Oktober 2025 haben die Verfügungsbekl. keine konkreten Termine zum Zwecke der Untersuchung in ihrer Sondereigentumseinheit vorgeschlagen.

4. Die einstweilige Verfügung war im Hinblick auf den Umstand, dass die Wohnung vermietet ist, zu präzisieren. Die Pflichten aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Verfügungsbekl. entfallen nicht durch die Vermietung der Wohnung. Vielmehr schulden auch sie als Eigentümer die Duldung von Zutritt und Instandsetzungsmaßnahmen. Sie schulden überdies aber auch die im Tenor zu 1b) angeführten geeigneten Maßnahmen.

Der Antrag auf Tenorierung der zwangsweisen Öffnung durch einen Gerichtsvollzieher war aus den Gründen des Beschlusses vom 10.11.2025 zurückzuweisen. Der Antrag auf Festsetzung eines Zwangsgeldes gem. § 888 ZPO war zurückzuweisen. Soweit die Verfügungskl. die Duldung des Betretens von den Verfügungsbekl. begehrt, handelt es sich um einen Duldungsanspruch, der gem. § 890 Abs. 1 ZPO zu vollstrecken ist. Nur soweit die Duldung durch den Mieter bzw. die Einwirkung auf den Mieter im Sinne des Tenors zu 1b) im Raum steht, wäre ein Antrag nach § 889 ZPO statthaft. Letztere Pflicht wird aber erst mit diesem Urteil klargestellt, sodass von einer Weigerung der Pflicht nachzukommen, im jetzigen Zeitpunkt (noch) nicht ausgegangen werden kann.

Ein Wohnungseigentümer hat das Betreten seines Sondereigentums zum Zwecke der Lokalisierung und ggf. Beendigung des Wasseraustritts als Notmaßnahme auch bei Vermietung zu dulden; der Duldungsanspruch kann auch im einstweiligen Verfahren durchgesetzt werden. Die Beauftragung eines Prozessbevollmächtigten der Gemeinschaft durch den Verwalter bedarf keiner vorherigen Beschlussfassung. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der Verwalter unmittelbar nach Mitteilung eines Wasserschadens eine Handwerkerfirma zum Zwecke der Ursachenforschung und Behebung der Ursache als Notmaßnahme beauftragt.

Nachdem ein Miteigentümer festgestellt hatte, dass Wasser von der Decke in seine Kellereinheit tropfte und die Kellerdecke eine erhöhte Feuchtigkeit aufwies, untersuchte zunächst eine Firma für Sanitär- und Haustechnik im Auftrag der Hausverwaltung die Wasserleitungen; später wurde noch eine auf Leckortung spezialisierte Firma hinzugezogen. In allen Fällen verweigerten die Eigentümer einer im 1. OG belegenen Wohnung die Betretung ihrer – vermieteten – Wohnung. Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass eine Leckage vorliege, doch um sie genau einzugrenzen sei auch ein Betreten der Wohnung im 1. OG erforderlich.

Auf den Antrag der GdWE (Verfügungsklägerin) wurden die Eigentümer der Wohnung im 1. OG (Verfügungsbeklagte) im Wege einstweiliger Verfügung verpflichtet, der Hausverwaltung der Verfügungsklägerin sowie den von ihr beauftragten Handwerkern Zutritt zu der Wohnung der Verfügungsbeklagten zwecks Ursachenforschung eines Wasseraustrittes zu gewähren. Dagegen Widerspruch der Verfügungsbeklagten – ohne Erfolg!

Der zulässige Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung ist unbegründet.

Die Bevollmächtigung eines Anwalts durch den Verwalter war wirksam. Ein Beschluss der GdWE dafür war nicht notwendig. Die GdWE hat einen Anspruch auf Duldung bzw. Ermöglichung der Duldung gegenüber ihrem Mieter. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Das ist vorliegend der Fall. Das Betreten und etwaige Einwirkungen zum Zwecke der Beendigung des Wasseraustritts sind im Zusammenhang mit einer Notmaßnahme erforderlich, den Verfügungsbeklagten erwächst hieraus auch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil, auch wenn die Wohnung vermietet ist.

Die GdWE hat ausführlich durch die vorgelegten Untersuchungsberichte vorgetragen, dass für die Ursachenermittlung und ggf. Behebung ein Betreten der Sondereigentumseinheit der Verfügungsbeklagten erforderlich ist.

Den Verfügungsbeklagten erwächst daraus auch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil. Zwar ist das Betreten des Sondereigentums im Hinblick auf die geschützten grundrechtlichen Eigentumspositionen der Verfügungsbeklagten nur unter strengen Voraussetzungen möglich, andererseits wird mit dem nicht beendeten Wasseraustritt sowohl fremdes Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum dauerhaft beschädigt. Dabei dient eine Lokalisierung der Ursache und Behebung des Wasseraustritts auch dem Schutz des Eigentums (Miteigentumsanteils) der Verfügungsbeklagten selbst. Ins Gewicht fällt bei der Abwägung überdies, dass die Verfügungsklägerin bzw. die von ihr beauftragten Handwerker zahlreiche andere Versuche unternommen haben, um ohne ein Betreten des Sondereigentums der Verfügungsbeklagten die Ursache zu lokalisieren.

Der Duldungsanspruch richtet sich gegen die Verfügungsbeklagten als Sondereigentümer, wird aber nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Wohnung vermietet ist. Ein vermietender Sondereigentümer muss jede ihm zumutbare Maßnahme beschreiten, um seiner Duldungspflicht nachzukommen.

Zwar werde mit der einstweiligen Verfügung die Hauptsache vorweggenommen, doch erweise sich ein Zuwarten im Hinblick auf den andauernden Wasseraustritt als nicht zumutbar, denn es drohten dauerhaft Schäden für das Gemeinschaftseigentum und ggf. betroffenes Sondereigentum.

Die beabsichtigten Maßnahmen seien auch auf Notmaßnahmen beschränkt, nämlich die Ursachenforschung und Beendigung des Wasseraustritts, und erfassten keine ggf. danach folgenden Instandsetzungsarbeiten.

Die Verfügungsbeklagten hätten sich, anders als behauptet, auch nicht „kooperativ“ verhalten, wie die bisherige Korrespondenz zwischen den Parteien zeige. Sie seien jeweils immer von den beabsichtigten Besichtigungen informiert worden, hätten aber einem Betreten widersprochen und auch keine Alternativtermine vorgeschlagen.