Zur Frage, ob der Erbe eines verstorbenen Mieters das Mietverhältnis nach § 564 BGB allein kündigen kann, also ohne Mitwirkung der weiteren Mitmieter

1. § 574 BGB, nach dem der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, findet im Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter mangels Vertragsverhältnis keine Anwendung.

2. Die Berufung des Untermieters auf die fehlende Kündigung des Mietverhältnisses durch die unbekannten Erben des ursprünglichen Hauptmieters kann treuwidrig sein.

3. Zur Frage, wann Untermieter einen gemeinsamen Hausstand mit dem Hauptmieter führen.

Die Kl. begehren vom Bekl. die Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Die Kl. sind Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung. Ausweislich des gemeinschaftlichen Erbscheins vom 9.7.2024 beerbten sie den vorherigen Eigentümer A. H, der am 19.4.2024 verstarb. Der Voreigentümer von A. H. hatte am 20.2.1979 einen Mietvertrag über die Wohnung mit den damals verheirateten Mietern N. K. und J. K. abgeschlossen. Nach der Scheidung der beiden Mieter zog J. K. aus der Wohnung aus und N. K. schloss einen Untermietvertrag mit W. S. sowie dem Bekl., die im Laufe des Jahres 1979 in die Wohnung einzogen. Die Untervermietung wurde den beiden Hauptmietern von der Vermieterin genehmigt.

W. S. verstarb im Jahr 2001, N. K. im Jahr 2003, die Mieterin J. K. verstarb schließlich 2024. Mit Beschluss vom 12.8.2024 stellte das Nachlassgericht fest, dass ein anderer Erbe als das Land Berlin nicht vorhanden ist. Mit Schreiben vom 23.8.2024 kündigte das Land Berlin das Mietverhältnis unter Berufung auf das Kündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB zum 30.11.2024 und forderten den Bekl. auf, die Wohnung zum 30.11.2024 an die Kl. herauszugeben.

Die Kl. sind der Auffassung, dass mit der Kündigung des Landes Berlin als Erbin der zuletzt verstorbenen Mieterin J. K. das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung beendet wurde. Hierdurch sei auch das Untermietverhältnis beendet worden.

Der Bekl. beantragt Klageabweisung. Er ist der Ansicht, dass er Mieter geworden sei oder er zumindest einen Anspruch darauf habe, als Mieter in das Mietverhältnis aufgenommen zu werden. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch das Land Berlin sei unwirksam. Das Land Berlin habe den Mietvertrag nur gemeinsam mit dem in den Mietvertrag eingetretenen unbekannten Erben des ehemaligen zweiten Hauptmieters N. K. wirksam kündigen können. Vorsorglich macht der Bekl. Härtegründe geltend, da er seit 45 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, jetzt 70 Jahre alt sei und aufgrund seines hohen Alters keine Chance auf dem Wohnungsmarkt habe.

Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben; die Berufung des Bekl. blieb erfolglos.

II. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat dem Räumungsanspruch der Kl. im Ergebnis zu Recht stattgegeben.

Gemäß § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückfordern, wenn der Hauptmieter den Gebrauch der Wohnung einem Untermieter überlassen hat. So liegt der Fall hier. Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. darauf, selbst Hauptmieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden zu sein mit der Folge, dass die Kündigung des Mietvertrags durch das Land Berlin unwirksam sei (nachfolgend a). Selbst unterstellt, die Kündigung des Landes Berlin wäre mangels Kündigungserklärung der unbekannten Erben des Herrn N. K. unwirksam, so kann sich der Bekl. aus Treu und Glauben nicht auf die Unwirksamkeit berufen, § 242 BGB (nachfolgend b). Als Untermieter kann er schließlich auch keine Härtegründe geltend machen (nachfolgend c).

a) Der Bekl. ist selbst weder durch konkludente Vereinbarung mit den Kl. (nachfolgend aa), noch per Eintritt gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB (nachfolgend bb) Hauptmieter des Mietvertrags geworden.

aa) Um einen weiteren Mieter in ein Mietverhältnis aufzunehmen, bedarf es eines Vertrags zwischen Vermieter, bisherigem/n Mieter/n und neuem Mieter. Die bloße Aufnahme eines Dritten in die Wohnung ist nicht ausreichend. Das gilt auch, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat. Erforderlich ist eine vertragliche Abrede, die auch stillschweigend konkludent erfolgen kann. Behandelt etwa der Vermieter den in die Wohnung aufgenommenen Dritten wie einen Mieter und akzeptieren der Dritte und der bisherige Mieter dieses Verhalten, kann im Einzelfall ein entsprechender konkludenter Vertragsschluss vorliegen. Gleiches gilt, wenn sich der Aufgenommene mit Billigung des Vermieters als Vertragspartner geriert. Von Bedeutung ist dabei insbesondere das Verhalten der Parteien anlässlich von Mieterhöhungen (Siegmund/Börstinghaus, Miete, 8. Aufl. 2025, § 563a, Rn. 5).

Dies zugrundegelegt, ist der Bekl. nicht als Hauptmieter in das streitige Mietverhältnis eingetreten. Zwar können sich die Kl. nicht darauf berufen, nichts davon gewusst zu haben, dass der Bekl. in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt. Wenn auch die Erlaubnis der Untervermietung aus dem Jahre 1980 datiert, so ergibt sich hieraus jedenfalls, dass sich der Bekl. damals als Untermieter in der Wohnung aufhielt. Auch hat er nach seinem Vortrag sämtliche Mietzahlungen übernommen. Den Kl. war jedenfalls aufgrund dieser Zahlungen erkennbar, dass das ursprüngliche Untermietverhältnis nicht beendet war. Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 12.1.2026 vorsorglich bestreiten, dass der Bekl. „die Miete während des gesamten Zeitraums immer bezahlt“ habe, ist dies nicht hinreichend substantiiert. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Selbst unterstellt, die Kontoauszüge über die Mietbezüge zur streitgegenständlichen Wohnung lägen über weite Zeiträume nicht mehr vor, so liegen jedenfalls noch Abrechnungen vor, aus denen sich unschwer ergeben müsste, wer auf die Forderungen aus dem Mietverhältnis Zahlungen geleistet hat. Die Kl. tragen lediglich vor, dass entsprechende Abrechnungen „für den größten Teil des Mietverhältnisses“ nicht mehr vorlägen. Aus dem Vortrag ergibt sich nicht hinreichend substantiiert, für welchen Zeitraum keine Abrechnungen mehr vorliegen und wer auf die Mietforderungen in dem Zeitraum, für den Zahlungen dokumentiert sind, gezahlt hat. Eine Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO ist nicht angezeigt, da sich die Geständnisfiktion zugunsten der Behauptung des Bekl., er habe die Mietzahlungen durchgängig geleistet, nicht entscheidungserheblich auswirkt (Fritsche/Münchener Kommentar, ZPO, 2025, § 156, Rn. 4).

Die bloße Entgegennahme der Zahlungen des Bekl. sowie die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Untermietverhältnisses reichen nicht aus, um eine konkludente Aufnahme des Bekl. in das Mietverhältnis annehmen zu können. Zwar hat der Bekl., seinen Vortrag als zutreffend unterstellt, auf Mieterhöhungsverlangen die jeweils verlangte höhere Miete entrichtet. Die entsprechenden Mieterhöhungsverlangen wurden aber - die Behauptung des Bekl. zu seinen Gunsten als wahr unterstellt - durchgängig an den ehemaligen, im Jahr 2003 verstorbenen Hauptmieter N. K. sowie den im Jahr 2001 verstorbenen Untermieter W. S. adressiert. Der Bekl. konnte die Adressierung an zwei andere Personen nicht als ein Angebot an ihn verstehen, selbst in den Mietvertrag einzutreten, indem er den Mietzins entrichtet. Auch die weitere, von dem Bekl. erstinstanzlich vorgelegte Korrespondenz vor dem Räumungsrechtsstreit war entweder an Herrn S. oder an Herrn S. und Herrn K. gerichtet. Der Bekl., persönlich angehört, hat dazu erklärt, dass er gar nicht versucht habe, als Hauptmieter in den Mietvertrag aufgenommen zu werden, nachdem die damaligen Vermieter eine Aufnahme von Herrn S.i in den Mietvertrag abgelehnt hätten. Als er der Hausverwaltung einen Einbruch gemeldet habe, habe er sich auf die Erlaubnis zur Untervermietung berufen, nachdem die Hausverwaltung seine Befugnis zur Meldung des Einbruchs mit Schreiben an die (zu diesem Zeitpunkt bereits verstorbenen) Herren K. und S. hinterfragt gehabt habe.

Dem Bekl. war demnach bewusst, dass er seitens der Vermieter und der Hausverwaltung nicht als Hauptmieter betrachtet wurde. Er hat erklärt, nichts gegenüber den Kl. unterzeichnet zu haben, „weil ich nicht unterschreiben konnte“. Er habe, wenn etwas zu unterzeichnen war, dies „im Auftrag“ getan. Aus seinem Vortrag ergibt sich, dass dem Bekl. bewusst war, nicht Hauptmieter der Wohnung zu sein, und dass er das - wenn auch über mehrere Jahrzehnte andauernde - Recht zur Bewohnung der Wohnung aus dem Untermietverhältnis ableitete. Dies deckt sich auch mit dem Vorgehen der Kl., als sie zum Az. 224 C 404/23 ein Räumungsverfahren gegen die Herren N. K. und W. S. wegen zu diesem Zeitpunkt behaupteter Mietrückstände führten. Nach ihrem unbestrittenen Vortrag trat der hiesige Bekl. dort auf und erklärte, er sei zwar nicht Mieter, habe aber ein Interesse an dem Ausgang des Verfahrens. Die Räumungsklage wurde von den Kl. zurückgenommen, nachdem sie während des Verfahrens erfahren hatten, dass die Herren K. und S. bereits in den Jahren 2003 bzw. 2001 verstorben waren. Sowohl die Kl. als auch der Bekl. gingen offensichtlich davon aus, dass der Bekl. nicht Hauptmieter geworden war.

bb) Der Bekl. ist auch nicht in Nachfolge des Untermieters W. S. nach dessen Tod im Jahre 2001 in den Mietvertrag eingetreten. Gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB treten Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Ein gemeinsamer Hausstand wird dann geführt, wenn über das gemeinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeitsteiliges Zusammenwirken der Familienangehörigen bei der Lebensführung in Bezug auf die typischerweise in einem Haus anfallenden Verrichtungen vorliegt, mithin in der Wohnung ein gemeinsamer Lebensmittelpunkt besteht. Diese gemeinsame Haushaltsführung kann unter Umständen auch dann vorliegen, wenn einer der Mitmieter mehrere Hausstände unterhält, und darf im Zeitpunkt des Todes des (Mit-) Mieters noch nicht beendet gewesen sein (BGH, Urteil vom 22.6.2022, VIII ZR 356/20, juris Rn. 66 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend mit Blick auf den Bekl. und Herrn N. K. ebenso wenig erfüllt wie mit Blick auf Herrn W. S.

Herr K. ist unstreitig jedenfalls Anfang der 1980er Jahre aus der Wohnung ausgezogen, ohne vor seinem Tod noch einmal in die Wohnung eingezogen zu sein; eine gemeinsame Haushaltsführung im Zeitpunkt seines Todes im Jahre 2003 macht der Bekl. nicht geltend. Mit Blick auf Herrn W. S. kann sowohl dahingestellt bleiben, ob er womöglich Hauptmieter geworden ist, als auch, ob der Vortrag des Bekl. ausreicht, um ursprünglich von einer gemeinsamen Haushaltsführung auszugehen. Jedenfalls im Zeitpunkt des Todes von Herrn W. S.i im Jahre 2001 fehlte es an einer gemeinsamen Haushaltsführung mit dem Bekl. 1993 wurde Herr W. S. nach dem unstreitigen Vortrag des Bekl. angeschossen und erlitt eine Kopfverletzung. Er war seitdem in ärztlicher Behandlung in Polen und nahm die polnische Staatsangehörigkeit an. Er lebte dort in Pflege und der Bekl. hat erklärt, dass das ursprünglich sehr enge Verhältnis seit der Schussverletzung abgeflacht sei. Er habe von dem Tod des Herrn W. S. nichts erfahren. Zu diesem Zeitpunkt lebte Herr W. S. schon mindestens acht Jahre nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung, der Bekl. hatte keinen Kontakt mehr mit dem Verstorbenen. Der Bekl. hat auch nicht vorgetragen, dass Herr W. S. in die Wohnung hätte zurückkehren wollen, hierfür ist vor dem Hintergrund dessen Pflegebedürftigkeit und der Dauer der Abwesenheit auch nichts ersichtlich.

b) Es kann offenbleiben, ob das Hauptmietverhältnis durch die Kündigung des Landes Berlin vom 23.8.2024 insgesamt wirksam beendet wurde. Selbst unterstellt, die Kündigung des Landes Berlin wäre unwirksam, da sie nicht auch von den unbekannten Erben des Herrn N. K. ausgesprochen wurde, obwohl im Falle einer Mietermehrheit eine Kündigung nach § 564 BGB nicht allein von den Erben des verstorbenen Mieters erklärt werden kann, sondern der Mitwirkung des oder der verbleibenden Mieter bedarf (so Häublein/Münchener Kommentar, BGB, 2023, § 564, Rn. 20 ff., 17 ff.; a.A. Streyl/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 2024, § 564, Rn. 16 ff.; LG Köln, Urteil vom 19.12.2000, 12 S 203/00; für Einzelfallentscheidung: RG, Urteil vom 19.6.1917, RGZ 90, 328; offengelassen: OLG Naumburg, Urteil vom 19.4.2000, 6 U 202/99), so kann sich der Bekl. auf die Unwirksamkeit nicht berufen, § 242 BGB. Die Berufung des Bekl. auf die fehlende Kündigung des Mietverhältnisses durch die unbekannten Erben des ursprünglichen Hauptmieters N. K. wäre treuwidrig.

Der bei Mietermehrheit in einer Wohnung verbliebene Mitmieter kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer Kündigung durch den Vermieter berufen, wenn der andere Mitmieter die ursprünglich gemeinsam bewohnte Wohnung seit mehreren Jahren unbekannt verzogen verlassen hat und das bisherige Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter unbeanstandet fortgesetzt wurde, als sei er der einzige verbliebene Mieter (LG Berlin, Urteil vom 4.7.2016, 67 S 33/16, juris Rn. 8; BGH, Beschluss vom 14.9.2010, VIII ZR 83/10, juris Rn. 4 mit Vorinstanz LG Mannheim, Urteil vom 3.3.2010, 4 S 96/09, BeckRS 2010, 24573, II. 1. c). In einem solchen Fall fehlt es an einem Schutzbedürfnis des offensichtlich nicht mehr an dem Mietverhältnis interessierten und faktisch ausgeschiedenen Mitmieters; weder der Vermieter noch der in der Wohnung verbliebene Mieter können erfolgreich auf dessen bloß formale Rechtsposition verweisen, um die Unwirksamkeit einer ohne seine Beteiligung erklärten oder ihm nicht zugegangenen Kündigung geltend zu machen. Für den vorliegenden Fall folgt daraus, dass das Hauptmietverhältnis aufgrund der Kündigungserklärung des Landes Berlin jedenfalls im Verhältnis zwischen den Kl. und dem Land Berlin als wirksam beendet gilt; denn der zweite Hauptmieter Herr N. K. war mehr als 20 Jahre vor seinem Tod im Jahre 2003 mit unbekanntem Verbleib aus der Wohnung ausgezogen. Soweit ersichtlich, hatten weder die Kl. noch der Bekl. oder die im Jahre 2024 verstorbene Mieterin seitdem Kontakt zu Herrn K. Seit dem Tod des Herrn N. K. im Jahr 2003 ist der einzige verbliebene Erbe, ein Bruder, nach Auskunft des Nachlassgerichts vom 5.2.2025 nicht auffindbar; dieser wird keine Kenntnis von dem Mietverhältnis haben.

Zwar ist die zitierte Rechtsprechung nicht unmittelbar auf die Situation eines Untermieters übertragbar, der aus dem Untermietervertrag im Grundsatz gegenüber sämtlichen Hauptmietern einen Anspruch auf Nutzung der Wohnung geltend machen kann und der deshalb auch ein Interesse am Fortbestand des Hauptmietverhältnisses hat. Hier aber wusste der Bekl., dass faktisch keine Hauptmieter mehr vorhanden waren, die diese Rollen wahrgenommen, ein Interesse am Erhalt des Hauptmietvertrages gehabt und ihm vermittels des Untermietvertrags den Besitz an der Wohnung vermittelt hätten. Der Bekl. wohnte spätestens seit 1993 allein in der Wohnung; bereits seit Anfang der 1980er Jahre wohnte keiner der Hauptmieter mehr in der Wohnung. Der Bekl. hatte seit den 1980er Jahren keinen Kontakt mehr mit den Hauptmietern und spätestens seit Mitte der 1990er Jahre auch keinen Kontakt mehr mit Herrn W. S. Nach dem Zeitablauf von mehr als 40 Jahren nach Auszug des Herrn N. K., während dessen der Bekl. die Wohnung, indem er im Bedarfsfall gegenüber den Vermietern „im Auftrag“ der Hauptmieter handelte, bewusst unabhängig von diesen nutzte, kann er nun nicht erfolgreich geltend machen, die Kündigungserklärung des Landes Berlin habe das Hauptmietverhältnis wegen entgegenstehender Rechte und Interessen des unbekannten Erben des Herrn N. K. nicht beenden können.

c) Soweit der Bekl. Härtegründe geltend macht, kann er diese den Kl. nicht entgegenhalten; § 574 BGB, nach dem der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, findet im Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter mangels Vertragsverhältnis keine Anwendung (Hartmann/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 574, Rn. 6; Siegmund/Börstinghaus, Miete, 8. Aufl. 2025, Rn. 5; Häublein/Münchener Kommentar, BGB, 9. Aufl. 2023, § 574, Rn. 7).

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Insbesondere ist die bisher höchstrichterlich nicht entschiedene Rechtsfrage, ob ein gemäß § 564 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Erbe das Mietverhältnis bei Mietermehrheit ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam kündigen kann, vorliegend nicht streitentscheidend. Unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses durch das Land Berlin kann sich der Bekl. im vorliegenden Fall nach Treu und Glauben nicht auf eine zu seinen Gunsten unterstellte Unwirksamkeit der Kündigung berufen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die keine grundsätzliche Bedeutung hat.

Die Berufung des Untermieters auf die fehlende Kündigung des Mietverhältnisses durch die unbekannten Erben des ursprünglichen Hauptmieters kann treuwidrig (§ 242 BGB) sein, entschied das Landgericht Berlin und vermied in einem verzwickten Fall die Antwort auf die bisher höchstrichterlich nicht entschiedene Frage, ob ein gemäß § 564 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Erbe das Mietverhältnis bei Mietermehrheit ohne Mitwirkung weiterer Mitmieter – aber dennoch mit Wirkung auch gegen diese – wirksam kündigen kann. Mit Deutlichkeit ist der Entscheidung auch zu entnehmen, dass Untermieter gegen den Räumungsanspruch keine Härteeinwände (§ 574 BGB) geltend machen können und unter welchen Voraussetzungen Untermieter einen gemeinsamen Hausstand mit dem Hauptmieter führen.

Ein verzwickter, aber keineswegs seltener Fall auf einem Wohnungsmarkt, wo Mieter und Untermieter oftmals wechseln und Vermieter dann nicht mehr wissen, wer mit welchem Status die Wohnung nutzt. Der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter war gestorben, die beiden Kläger seine Erben. Die Voreigentümerin des Erblassers hatte die Wohnung 1979 an ein Ehepaar vermietet, das sich kurz danach trennte. Die Ehefrau zog aus, der Ehemann blieb in der Wohnung und untervermietete mit Erlaubnis der Vermieterin die Wohnung an zwei Untermieter, einer der Untermieter war der Beklagte.

Der zweite Untermieter starb 2001, der Ehemann (Hauptmieter) 2003, die Ehefrau (weitere Hauptmieterin) 2024. Die Ehefrau hatte keine Erben, ihr Nachlass fiel an das Land Berlin. Erben ihres früheren Ehemanns waren nicht bekannt. Das Land Berlin kündigte das Mietverhältnis als Rechtsnachfolger der zuletzt verstorbenen Ehefrau und forderte den seit Jahrzehnten die Wohnung nur noch allein nutzenden Beklagten auf, sie an die Erben des Vermieters, die Kläger, herauszugeben. Die machen Räumung und Herausgabe geltend.

Der Beklagte fühlt sich als Mieter oder glaubt, zumindest einen Anspruch darauf gehabt zu haben, als Mieter in das Mietverhältnis aufgenommen zu werden. Und er bestreitet die Wirksamkeit der Kündigung durch das Land Berlin. Das habe den Mietvertrag nur gemeinsam mit den in den Mietvertrag eingetretenen unbekannten Erben des ehemaligen ersten Hauptmieters wirksam kündigen können. Und er macht Härtegründe geltend, da er seit 45 Jahren in der Wohnung lebe, jetzt 70 Jahre alt sei und aufgrund seines hohen Alters keine Chance auf dem Wohnungsmarkt habe. AG und LG verurteilten ihn zur Räumung.

Gemäß § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses auch vom Untermieter zurückfordern. Der Beklagte ist selbst niemals Hauptmieter der Wohnung geworden, auch wenn er selbst sämtliche Mietzahlungen übernommen und auch auf – an den Hauptmieter und den inzwischen verstorbenen zweiten Untermieter gerichtete – Mieterhöhungsverlangen die jeweils verlangte höhere Miete entrichtet hat. Der Beklagte konnte die Adressierung an zwei andere Personen nicht als ein Angebot an ihn verstehen, selbst in den Mietvertrag einzutreten, indem er den Mietzins entrichtet. Die bloße Entgegennahme der Zahlungen des Beklagten sowie die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Untermietverhältnisses reichen nicht aus, um eine konkludente Aufnahme des Beklagten in das Mietverhältnis annehmen zu können. Anlässlich der Meldung eines Einbruchs habe der Beklagte sich auf seine Stellung als Untermieter berufen. Ihm sei demnach bewusst gewesen, dass er seitens der Vermieter und der Hausverwaltung nicht als Hauptmieter betrachtet wurde. Aus seinem eigenen Vortrag ergebe sich, dass ihm bewusst war, nicht Hauptmieter der Wohnung zu sein, und dass er das – wenn auch über mehrere Jahrzehnte andauernde – Recht zur Bewohnung der Wohnung aus dem Untermietverhältnis ableitete.

Der Beklagte ist auch nicht nach dem Tod des Hauptmieters in dessen Mietvertrag eingetreten. Der Hauptmieter ist bereits Anfang der 1980er Jahre aus der Wohnung ausgezogen, ohne vor seinem Tod noch einmal in die Wohnung eingezogen zu sein; eine gemeinsame Haushaltsführung im Zeitpunkt seines Todes im Jahre 2003 macht der Beklagte nicht geltend.

Es kann offen bleiben, ob das Hauptmietverhältnis durch die Kündigung des Landes Berlin wirksam beendet wurde. Selbst unterstellt, sie wäre unwirksam, da sie nicht auch von den unbekannten Erben des Hauptmieters ausgesprochen wurde, weil im Falle einer Mietermehrheit eine Kündigung nach § 564 BGB nicht allein von den Erben des verstorbenen Mieters erklärt werden kann, sondern der Mitwirkung des oder der verbleibenden Mieter bedarf, könne sich der Beklagte auf die Unwirksamkeit nicht berufen, denn die Berufung des Beklagten auf die fehlende Kündigung des Mietverhältnisses durch die unbekannten Erben des ursprünglichen ersten Hauptmieters wäre treuwidrig.

Der bei Mietermehrheit in einer Wohnung verbliebene Mitmieter könne sich nicht auf die Unwirksamkeit einer Kündigung durch den Vermieter berufen, wenn der andere Mitmieter die ursprünglich gemeinsam bewohnte Wohnung seit mehreren Jahren unbekannt verzogen verlassen hat und das bisherige Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter unbeanstandet fortgesetzt wurde, als sei er der einzige verbliebene Mieter. In einem solchen Fall fehlt es an einem Schutzbedürfnis des offensichtlich nicht mehr an dem Mietverhältnis interessierten und faktisch ausgeschiedenen Mitmieters; weder der Vermieter noch der in der Wohnung verbliebene Mieter könne erfolgreich auf dessen bloß formale Rechtsposition verweisen, um die Unwirksamkeit einer ohne seine Beteiligung erklärten oder ihm nicht zugegangenen Kündigung geltend zu machen. Der erste Hauptmieter sei mehr als 20 Jahre vor seinem Tod im Jahre 2003 mit unbekanntem Verbleib aus der Wohnung ausgezogen. Weder die Kläger noch der Beklagte oder die 2024 verstorbene zweite Mieterin und frühere Ehefrau des ersten Hauptmieters hätten seitdem Kontakt zu ihm gehabt. Dessen einzig verbliebener Erbe, ein Bruder sei nach Auskunft des Nachlassgerichts nicht auffindbar.

Der Beklagte habe spätestens seit 1993 allein in der Wohnung gewohnt, bereits seit Anfang der 1980er Jahre keiner der Hauptmieter mehr. Nachdem der letzte Hauptmieter vor so vielen Jahren schon ausgezogen sei, habe der Beklagte die Wohnung bewusst unabhängig von diesen genutzt, indem er im Bedarfsfall gegenüber den Vermietern „im Auftrag“ der Hauptmieter handelte. Da könne er nicht erfolgreich geltend machen, die Kündigungserklärung des Landes Berlin habe das Hauptmietverhältnis wegen entgegenstehender Rechte und Interessen der unbekannten Erben des Hauptmieters nicht beenden können.

Härtegründe könne der Beklagte als Untermieter nicht geltend machen. § 574 BGB finde im Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter mangels Vertragsverhältnis keine Anwendung.