Zur Frage der Abgrenzung zwischen Wohnen und Fremdenbeherbergung, Möbliertvermietung an Künstler für die Dauer ihres Engagements

„Wohnen“ ist die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen und Bedürfnisse der Nutzer ankommt. Der sich nach objektiven Kriterien bestimmende Begriff des Wohnens setzt ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens voraus, was auch gewisse Rückzugsmöglichkeiten einschließt. Zum Begriff des Wohnens gehört, dass wenigstens ein Raum dem oder den Wohnungsinhaber(n) während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, sich von der Außenwelt in einen Privatbereich zurückzuziehen.

Auch wenn sich das „Wohnen“ gegen die „Fremdenbeherbergung“ nicht anhand einer bestimmten Nutzungsdauer abgrenzen lässt, so überschreitet jedenfalls die Dauer von mehreren Monaten das für eine Fremdenbeherbergung übliche Maß.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Antragstellerin ist Mieterin einer 73,38 m2 großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte. Mit Vertrag vom 23. Mai 2017 untervermietete sie die von ihr möblierte Wohnung für ein Jahr, danach um ein weiteres Jahr an eine Gesellschaft (im Folgenden FSP). Die FSP wiederum nutzt die Wohnung zur Unterbringung von für Veranstaltungen von ihr engagierten Artistinnen für die Dauer des Engagements. In den Arbeitsverträgen ist unter „Vergütung“ unter anderem vereinbart, dass die FSP der Artistin eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung für die Vertragslaufzeit zur Verfügung stellt, wobei die Artistin die Wohnung mit einer weiteren Artistin derselben Artistentruppe bezieht. Auswahl der Wohnung sowie Übernahme der Wohnkosten erfolgen durch die FSP.

Mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid vom 14. Februar 2018 forderte das Bezirksamt Mitte von Berlin die Antragstellerin unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 10.000 € auf, die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Das Widerspruchsverfahren blieb erfolglos. Den Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage VG 6 K 224.18 gegen den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 14. Februar 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. April 2018 hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt. Das OVG hielt die Beschwerde der Antragstellerin für begründet. […]

II. Die zulässige Beschwerde ist begründet.

An der sofortigen Vollziehung der Wiederzuführungsanordnung besteht kein öffentliches Interesse (vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4, Abs. 5 VwGO), weil die Anordnung nach summarischer Prüfung rechtswidrig ist.

Nach § 4 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBI. S. 626), geändert durch Gesetz vom 22. März 2016 (GVBI. S. 115), kann, wenn Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte ihn wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Im Land Berlin darf Wohnraum nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (§ 1 ZwVbG i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum [Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO] vom 4. März 2014 [GVBI. S. 73]). Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt u. a. vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG).

Es spricht nach summarischer Prüfung Überwiegendes dafür, dass es nach dem gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgeblichen Beschwerdevorbringen an einer eine Wiederzuführungsanordnung rechtfertigenden Zweckentfremdung durch die Antragstellerin fehlt. Entgegen der Annahme des Bezirksamts und des Verwaltungsgerichts werden die fraglichen Räume nicht zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG, sondern zu Wohnzwecken genutzt. Das ergibt sich aus den unstreitigen Umständen der Nutzung durch die jeweiligen Bewohnerinnen.

„Wohnen“ ist die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten. Auf die subjektiven Vorstellungen und Bedürfnisse der Nutzer kommt es hierbei nicht an. Denn der Begriff des Wohnens bestimmt sich nach objektiven Kriterien. Er setzt ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens voraus, was auch gewisse Rückzugsmöglichkeiten einschließt. Zum Begriff des Wohnens gehört, dass wenigstens ein Raum dem oder den Wohnungsinhaber(n) während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören. Es muss den Bewohnern die Möglichkeit geben, sich von der Außenwelt in einen Privatbereich zurückzuziehen (vgl. Urteil des 5. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 26. Juli 1990 - OVG 5 B 64.89 -, OVGE Berlin 19, 15 ff.).

Demgegenüber liegt eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung nach der - insoweit nicht zu beanstandenden - Auffassung des Bekl. vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Bei einer Fremdenbeherbergung besteht in der Regel keine Kochgelegenheit; häufig sind die Räume mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht zu längeren Aufenthalten auch tagsüber geeignet. Gegebenenfalls, aber nicht zwingend, werden bei einer Fremdenbeherbergung Nebenleistungen wie zum Beispiel Frühstück angeboten (vgl. Nr. 7.2 Abs. 6 der Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung der ersten Änderung [1. Änderung AV-ZwVb] vom 4. August 2016 [ABI. S. 2132]).

Nach diesen Maßstäben sind die fraglichen Räume den jeweiligen Bewohnerinnen zur Wohnnutzung und nicht als Fremdenherberge zur Verfügung gestellt worden. Die beiden Bewohnerinnen haben nach den nicht bestrittenen Angaben der Antragstellerin in der 3-Zimmer-Wohnung jeweils ein eigenes Schlafzimmer, das eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private gestattet, während Wohnraum, Küche, Bad und Flur gemeinsam genutzt werden. Dass unter diesen Umständen die Führung eines eigenständigen Haushalts nicht möglich wäre, ist nicht erkennbar. Anders als im Fall der Fremdenbeherbergung steht den beiden Bewohnerinnen eine Kochmöglichkeit in Form einer Küche zur Benutzung zur Verfügung. Auch sind die Räume nicht etwa derart unzureichend ausgestattet, dass sie sich nicht zu einem längeren Aufenthalt auch tagsüber eignen würden. Die gemeinsame Nutzung von Wohnraum, Küche, Bad und Flur steht dem „Wohnen“ nicht entgegen. Vielmehr ist die Wohngemeinschaft als Zusammenleben einer Gruppe von Personen, die eine Wohnung gemeinsam bewohnen, ohne miteinander verwandt zu sein, nicht ungewöhnlich und erfüllt zweifellos den Begriff des Wohnens. Jede der beiden Bewohnerinnen kann ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten. Unstreitig bietet die Antragstellerin keine Nebenleistungen an. Ebenso unstreitig vergibt die Antragstellerin die Räume nur zur vorübergehenden Nutzung. Jedoch überschreitet die Dauer des Aufenthalts der jeweils untergebrachten Künstlerinnen das Maß der „ständig wechselnden Gäste“, wie es für die Fremdenbeherbergung kennzeichnend ist. Zwar lässt sich das „Wohnen“ gegen die „Fremdenbeherbergung“ nicht anhand einer bestimmten Nutzungsdauer abgrenzen; die Zeitdauer stellt vielmehr nur ein Indiz für die eine bzw. die andere Nutzungsform dar. Die Dauer von mehreren Monaten überschreitet jedenfalls das für eine Fremdenbeherbergung übliche Maß. Es ist offenkundig, dass die Künstlerinnen für die Dauer ihres längerfristigen Engagements bei der FSP ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlegt haben.

Der letztlich vom Verwaltungsgericht als streitentscheidend herangezogene Umstand, dass es an einem Vertrag zwischen der FSP und den Nutzerinnen fehle, der ihnen ein Nutzungsrecht an dem Wohnraum als Grundlage einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit einräume, stellt schon deshalb kein taugliches Abgrenzungskriterium dar, weil die Nutzung hier gerade nur für einen begrenzten Zeitraum und nicht auf Dauer angelegt ist, was indes an der Erfüllung des Begriffs des Wohnens nichts ändert.

Zudem ist der Begriff des Wohnens nicht an eine Rechtsform gebunden, insbesondere nicht an einen Mieterschutz auslösenden Wohnraummietvertrag im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB. Das hier zwischen der FSP und den Nutzerinnen geschlossene Vereinbarte genügt, um Letzteren die Führung eines eigenständigen Haushalts in den Wohnräumen zu ermöglichen. Jede Nutzerin hat nach § 3 ihres Engagement-Vertrages als Teil der Vergütung Anspruch auf eine Wohnung, die sie mit einer anderen Künstlerin derselben Artistentruppe teilt. Es trifft zwar zu, dass die Auswahl der Wohnung und die Übernahme der Wohnkosten durch die FSP erfolgt, die FSP der einzelnen Künstlerin also im Bedarfsfall eine andere Wohnung und/oder eine andere Mitbewohnerin zuweisen kann. Abgesehen davon, dass die FSP von dieser Regelung - soweit ersichtlich - noch keinen Gebrauch gemacht und diese Regelung zugunsten der Bewohnerinnen in den aktuellen Verträgen geändert hat, steht die von Seiten der FSP benötigte Flexibilität bei der Zuweisung von Wohnung und Mitbewohner - z. B. bei einem unvorhersehbaren vorzeitigen Ende eines Engagement-Vertrages - der Annahme, die Künstlerinnen würden in den fraglichen Räumen wohnen, nicht entgegen.

Die vom Verwaltungsgericht offengelassenen Fragen der „erheblichen Gewinnspanne“ und der Untervermietung als voll ausgestattetes Apartment mit Inventarliste sind ebenfalls im Sinne der Antragstellerin zu beantworten. Die Miete von 2.200 € brutto für 73,38 m2 (30 €/m2) stellt sich zwar gegenüber der Bruttomiete von 660,42 € (9 €/m2), die die Antragstellerin ihrerseits an die Eigentümerin zu entrichten hat - selbst unter Berücksichtigung der Kosten der Möblierung -, als „erhebliche“ Gewinnspanne dar. Die erhebliche Gewinnspanne stellt aber nur eins von zahlreichen Indizien dar, die für oder gegen eine Nutzung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung sprechen, und vermag, wenn alle Kriterien einer Wohnnutzung erfüllt sind, am Ergebnis nichts zu ändern. Die Möblierung des Apartments steht der Führung eines eigenständigen Haushalts über eine längere Zeit nicht entgegen und ermöglicht es den Künstlerinnen, ohne Umzug ihren Aufenthalt in der Stadt ihres nächsten Engagements zu nehmen. Auch wenn das Nutzungskonzept der Antragstellerin und seine konkrete Umsetzung - möbliertes Apartment, Verbot der Untervermietung, erhebliche Gewinnspanne, Vereinbarung über die Übernachtungssteuer - für eine Verwendung der Wohnräume zum Zwecke einer Fremdenbeherbergung sprechen mag, kommt es nach dem Gesetzeszweck, eine Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken zu verhindern, darauf an, ob die in Rede stehenden Wohnräume von den Bewohnern zu Wohnzwecken genutzt werden. Erfüllt deren Wohnraumnutzung die Kriterien des Wohnens im Einklang mit der Nutzungsvereinbarung, kommt es - jedenfalls für die Frage einer Fremdenbeherbergung im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 ZwVbG - auf das Nutzungskonzept des Vermieters nicht an.

siehe Aufsatz von RA Oliver Ganseforth, GE 2019 [13], 838 ff.