Zur Bewertung eines rechtlich unsicheren Dachausbaus

Zum Verkehrswert eines Dachgeschosses mit einer rechtlich ungesicherten Chance auf einen Dachausbau.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Der Bekl. war Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem denkmalgeschützten Mietshaus bebaut ist. Die zweite Dachgeschossebene des Objekts ist nicht ausgebaut. Im Jahr 2009 teilte eine Mitarbeiterin der Denkmalschutzbehörde dem Bekl. mündlich mit, dass ein Dachgeschossausbau nicht genehmigungsfähig sei. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Februar 2010 erwarb die Kl. das Objekt von dem Bekl. zum Preis von 2.475.000 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem vor Vertragsschluss überreichten Exposé heißt es dazu:

2 „Ein Dachgeschossausbau, mit 300 m2 Wohnfläche, ist möglich, jedoch muss hierzu die Genehmigung und Zustimmung der Denkmalbehörde eingeholt werden.“

3 Über die ablehnende Haltung der Denkmalschutzbehörde informierte der Bekl. die Kl. nicht.

4 Gestützt auf die Behauptung, der Minderwert des Objekts wegen der fehlenden Ausbaufähigkeit der zweiten Dachgeschossebene belaufe sich auf 300.000 €, verlangt die Kl. - soweit von Interesse - mit der Klage einen Teilbetrag von 210.000 € als Schadensersatz. Das LG hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das KG die Klage abgewiesen. Die Beschwerde der Kl. richtet sich gegen die Nichtzulassung der Revision.

II. 5 Nach Ansicht des Berufungsgerichts haftet der Bekl. dem Grunde nach wegen eines vorvertraglichen Verschuldens. Er habe die Kl. vorsätzlich unrichtig informiert, indem er sich trotz der ihm bekannten, klar ablehnenden Haltung der Genehmigungsbehörde darauf beschränkt habe, auf das Genehmigungserfordernis hinzuweisen. Die Kl. habe jedoch einen Schaden nicht dargelegt. Bei der Bewertung des Dachgeschosses mit 300.000 € lasse sie unberücksichtigt, dass die Genehmigungsfähigkeit angesichts der vorvertraglichen Äußerung des Bekl. offengeblieben sei.

III. 6 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsgericht den Anspruch der Kl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

7 1. Da die Handhabung der Substantiierungsanforderungen durch das Gericht dieselben einschneidenden Folgen hat wie die Anwendung von Präklusionsvorschriften, verletzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie offenkundig unrichtig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 5 m.w.N.). So liegt es hier.

8 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht von der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zu der Berechnung eines Schadens aus, der wegen einer Pflichtverletzung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu ersetzen ist. Danach wird der Geschädigte dann, wenn er - wie hier - an dem Kaufvertrag festhalten will, so behandelt, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen; als Schaden ist der Betrag anzusehen, um den der Geschädigte den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35 Rn. 22 m.w.N.).

9 b) Die Auffassung, die Kl. habe einen solchen Schaden nicht hinreichend dargelegt, ist offenkundig unrichtig.

10 aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. nur Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6 m.w.N.). Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11 m.w.N.).

11 bb) Hieran gemessen überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an das Vorbringen der Kl.

12 (1) Davon, dass der genannte Minderwert von 300.000 € als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten ist, geht das Berufungsgericht selbst nicht aus. Es hält vielmehr den Bezugspunkt der Schadensberechnung für falsch. Die Kl. vergleiche den Wert des Objekts mit ausbaufähigem Dachgeschoss mit demjenigen ohne ausbaufähiges Dachgeschoss. Damit lasse sie außer Acht, dass die Genehmigungsfähigkeit sowohl in dem Exposé als auch nach den Äußerungen des Bekl. offen geblieben sei. Insoweit rügt die Kl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht, dass das Berufungsgericht ihren Vortrag nicht richtig zur Kenntnis genommen hat. Sie hat nämlich in dem in Bezug genommenen Schriftsatz ausdrücklich ausgeführt, das Objekt habe „mit der Möglichkeit - oder der ‚Chance‘, wobei die Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit bei Vertragsschluss nicht bekannt war - des Ausbaus des Dachgeschosses in zweiter Ebene im Jahr 2010 einen Wert von ca. 2.475.000 €“ gehabt, während sich der Wert mit dem wertlosen, da nicht ausbaufähigen Dachgeschoss auf 2.167.500 € belaufen habe. Der rechtlichen Unsicherheit soll ihrer Ansicht nach durch einen Abschlag von rund 30 % von dem Wert eines genehmigten Ausbaus Rechnung getragen werden. Damit hat sie substantiiert dargelegt, dass der Verkehrswert der rechtlich noch ungesicherten Ausbaumöglichkeit 300.000 € beträgt; zugleich hat sie Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten. Ob ihre Behauptung richtig und der Wert zutreffend veranschlagt oder ob ein höherer Abschlag angezeigt ist, muss im Wege der Beweiserhebung geklärt werden.

13 (2) Selbst wenn man den Vortrag der Kl. deshalb anders verstehen wollte, weil sie - worauf das Berufungsgericht entscheidend abstellt - die Angemessenheit eines Abschlags von 30 % mit dem Wert eines ausbau- und genehmigungsfähigen Dachgeschosses begründet, rechtfertigte dies keinesfalls die vollständige Abweisung der Klage. Da es gerade um die Bewertung einer rechtlichen Unsicherheit geht, wird der Wert des Dachgeschosses mit einem rechtlich ungesicherten Ausbau von dieser Schadensberechnung zumindest als „Minus“ umfasst. Infolgedessen wäre es Aufgabe des Gerichts, dem angebotenen Beweis nachzugehen und mit sachverständiger Hilfe zu klären, welchen Wert der Verkehr einem Dachgeschoss mit einer rechtlich ungesicherten Chance auf Genehmigung beimisst, und ob etwa wegen erhöhter Risiken der Genehmigungsfähigkeit ein höherer Abschlag angezeigt ist, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt.

14 2. Der Verstoß gegen den Anspruch der Kl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist auch entscheidungserheblich, weil die Annahme des Berufungsgerichts, der Kl. stehe dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Infolgedessen ist das Berufungsurteil gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Erweckt der Verkäufer eines Miethauses – entgegen eigenem gesicherten Wissen – gegenüber dem Käufer den Eindruck, ein Ausbau des Dachgeschosses sei mit behördlicher Genehmigung möglich, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Schaden liegt in der Differenz zwischen dem Verkehrswert eines nicht ausbaufähigen Dachgeschosses und dem Verkehrswert eines Dachgeschosses, bei dem zumindest die – wenn auch rechtlich ungesicherte – Chance auf eine Ausbaugenehmigung besteht. Der hinters Licht geführte Käufer einer solchen Immobilie, der am Kaufvertrag festhält und Ersatz für den Minderwert will, muss zum Minderwert keine übertrieben genauen Angaben machen. Die Angaben über den Minderwert dürfen nur nicht aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“, gemacht werden, meint der BGH zu einem Fall aus Berlin.

Der Beklagte war Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem denkmalgeschützten Miethaus bebaut ist. Die zweite Dachgeschossebene des Objekts ist nicht ausgebaut. 2009 teilte eine Mitarbeiterin der Denkmalschutzbehörde dem Beklagten mündlich mit, dass ein Dachgeschossausbau nicht genehmigungsfähig sei. Im Februar 2010 kaufte die Klägerin das Objekt vom Beklagten zum Preis von 2.475.000 €, Sachmängelhaftung war ausgeschlossen. Das vor Vertragsschluss überreichte Exposé beschrieb das Objekt u. a. so:

„Ein Dachgeschossausbau mit 300 m2 Wohnfläche ist möglich, jedoch muss hierzu die Genehmigung und Zustimmung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden.“

Dass die Denkmalschutzbehörde sich ihm gegenüber negativ zum Ausbau geäußert hatte, verschwieg der Beklagte der Klägerin, die wegen der fehlenden Ausbaufähigkeit der zweiten Dachgeschossebene meint, der Minderwert des Objekts belaufe sich auf 300.000 €. Die Klägerin verlangt einen Teilbetrag von 210.000 € als Schadensersatz, den ihr das Landgericht Berlin auch zugesprochen hat. Auf die Berufung des Beklagten hin hat das Kammergericht (KG) die Klage abgewiesen. Dem Grunde nach, so das KG, hafte der Beklagte zwar wegen eines vorvertraglichen Verschuldens, denn er habe die klar ablehnende Haltung der Denkmalschutzbehörde zum Dachausbau gekannt und die Klägerin vorsätzlich unrichtig informiert und nur darauf hingewiesen, dass der Ausbau genehmigt werden müsse. Die Klägerin habe aber einen Schaden nicht dargelegt und bei der Bewertung des Dachgeschosses mit 300.000 € nicht berücksichtigt, dass die Genehmigungsfähigkeit aufgrund der Beschreibung im Exposé offengeblieben sei. Revision ließ das KG nicht zu. Der BGH hielt die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin für begründet und verwies die Sache zurück.

Noch zutreffend wende das KG die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung zur Schadensberechnung wegen einer Pflichtverletzung bei Vertragsschluss an. Danach werde der Geschädigte, wenn er – wie hier – am Kaufvertrag festhalten wolle, so behandelt, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Als Schaden sei der Betrag anzusehen, um den der Geschädigte den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat. „Offenkundig unrichtig“ sei aber die Auffassung des KG, dass die Klägerin einen solchen Schaden nicht hinreichend dargelegt habe.

Komme es auf den Verkehrswert einer Sache an, sei es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei – hier also die Klägerin – einen bestimmten Wert behaupte und Sachverständigenbeweis anbiete. Unbeachtlich sei eine solche Behauptung zum Verkehrswert nur, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“, aufgestellt worden und dann auch rechtsmissbräuchlich sei. Doch sei bei dieser Einstufung Zurückhaltung geboten.

Dass der von der Klägerin genannte Minderwert von 300.000 € eine unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl sei, nehme nicht einmal das KG an. Es halte stattdessen den Bezugspunkt der Schadensberechnung für falsch. Die Klägerin vergleiche den Verkehrswert des Objekts mit ausbaufähigem Dachgeschoss mit demjenigen ohne ausbaufähiges Dachgeschoss. Damit lasse sie außer Acht, dass offen geblieben sei, ob der Ausbau genehmigt werde oder nicht.

Dagegen der BGH: Das KG habe nicht richtig zur Kenntnis genommen, dass die Klägerin vorgetragen habe, das Objekt habe „mit der Möglichkeit – oder der ‚Chance‘, wobei die Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit bei Vertragsschluss nicht bekannt war – des Dachgeschossausbaus in zweiter Ebene im Jahr 2010 einen Wert von ca. 2.475.000 €“ gehabt, während sich der Wert mit dem wertlosen, da nicht ausbaufähigen Dachgeschoss auf 2.167.500 € belaufen habe. Dieser rechtlichen Unsicherheit sollte nach Ansicht der Klägerin durch einen Abschlag von rund 30 % vom Wert eines genehmigten Ausbaus Rechnung getragen werden. Damit habe sie substantiiert dargelegt, dass der Verkehrswert der rechtlich noch ungesicherten Ausbaumöglichkeit 300.000 € betrage. Ob ihre Behauptung richtig und der Wert zutreffend veranschlagt sei, müsse durch Sachverständige geklärt werden.