Zum Umfang eines Sondernutzungsrechtes an einem Kfz-Abstellplatz

Zum Umfang eines Sondernutzungsrechtes an einem Kfz-Abstellplatz; Wohnmobil auf Eigentümerstellplatz

Gewährt die Teilungserklärung an der Hoffläche einer Wohnanlage ein Sondernutzungsrecht von etwa 60 m2 als Kfz Abstellplatz, so verstößt ein Eigentümerbeschluß, der das Abstellen von Wohnmobilien normaler Größe auf der Fläche verbietet, gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

In einer Teilungserklärung waren Sondernutzungsrechte an Hofflächen gewährt worden. Die Sondernutzungsrechte verliehen nach dem Wortlaut der Teilungserklärung "die Befugnis, die betroffenen Flächen auf jede erlaubte Art (z. B. als Garten oder Kfz Abstellplatz) zu benutzen." Wohnungseigentümer nutzten ihre Fläche, die rund 60 m2 groß war, um ein 8,80 m langes Wohnmobil abzustellen, und zwar in der Weise, daß sie das Fahrzeug auf der als Rasenfläche gestalteten Hoffläche quer zu den dort angelegten vier aus Steinplatten bestehenden Fahrspuren parkten. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen: "Die Parkplätze sind zum Abstellen von Pkw bestimmt. Omnibusse, Lastwagen oder Wohnmobile dürfen nicht auf den privaten Sonderparkplätzen abgestellt werden." Die beschwerten Wohnungseigentümer fochten den Beschluß erfolgreich an.

II. 2. Die Auslegung der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse ergibt, daß die mit diesen Beschlüssen auch für die Sondernutzungsflächen der Antragsteller getroffenen Nutzungsregelungen entgegen der Auffassung des Landgerichts mit dem in der Teilungserklärung festgelegten Inhalt des Sondernutzungsrechts nicht vereinbar sind und damit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) widersprechen.

Nach Abschnitt 11 § 8 Nr. 3 der Teilungserklärung steht den Antragstellern als den Eigentümern der Wohneinheit Nr. 2 mit den jeweiligen Eigentümern der Wohneinheit Nr. 1 das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an einer etwa 59,5 m2 großen näher bezeichneten Hoffläche zu, die sie nach dieser Regelung ausdrücklich "auf jede erlaubte Art", insbesondere auch als "Kfz-Abstellplatz" nutzen dürfen. Die ausdrücklich erwähnte Nutzungsmöglichkeit als "Kfz-Abstellplatz" umfaßt auch das Abstellen eines 8,80 m langen Wohnmobils. Darüber hinaus gestattet die Größe der den Antragstellern eingeräumten Sondernutzungsfläche auch das Abstellen eines solchen Fahrzeugs, wobei es nicht darauf ankommen kann, ob das Fahrzeug unter Benutzung der auf der Fläche angelegten Fahrspuren geparkt wird. Mit dem mehrheitlich zu TOP 1 gefaßten Beschluß vom 4. Dezember 1997, durch den auch die Nutzung der dem Wohnungseigentum der Antragsteller zugeordneten Sondernutzungsfläche auf das Abstellen von Pkw beschränkt und das Abstellen von Wohnmobilen ausdrücklich verboten wird, hat die Mehrheit der Miteigentümer daher in unzulässiger Weise in das den Antragstellern nach der Teilungserklärung eingeräumte Sondernutzungsrecht eingegriffen. Da nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung die Nutzung der betreffenden Fläche u. a. als Kfz-Abstellplatz gestattet ist und die Größe der Sondernutzungsfläche auch das Abstellen eines zu den Kraftfahrzeugen gehörenden Wohnmobils erlaubt, können die Miteigentümer nicht im Rahmen einer gemäß § 15 Abs. 2 WEG zu beschließenden Gebrauchsregelung das Abstellen eines Wohnmobils normaler Größe auf der Sondernutzungsfläche der Antragsteller verbieten. Das von der Mehrheit der Miteigentümer beschlossene und in das Sondernutzungsrecht der Antragsteller eingreifende Verbot des Abstellens von Wohnmobilen ist auch nicht dadurch gerechtfertigt, daß der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1, dem das Sondernutzungsrecht an der betreffenden Fläche gemeinschaftlich mit den Antragstellern zusteht, möglicherweise durch das Abstellen des Wohnmobils auf der gesamten Fläche in seinen Rechten beeinträchtigt wird. Falls eine solche Beeinträchtigung des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 1 vorliegt, muß dieser seine Rechte gegenüber den Antragstellern geltend machen. Die Miteigentümer sind jedenfalls nicht befugt, im Rahmen einer Gebrauchsregelung etwaige aus dem gemeinschaftlichen Sondernutzungsrecht herrührende Rechte des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 1 gegenüber den Antragstellern wahrzunehmen.

Der angefochtene Eigentümerbeschluß war auch insoweit für ungültig zu erklären, als er das Abstellen von "Omnibussen" und "Lastwagen" auf den Sondernutzungsflächen verbietet. Denn der beschlossenen Regelung läßt sich nicht entnehmen, ob damit auch Kleinomnibusse und Kleinlaster (z. B. in VW-Bus-Größe) gemeint sind. Der beschlossenen Regelung mangelt es daher an der für die rechtliche Beachtlichkeit von Mehrheitsbeschlüssen notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit und Klarheit (vgl. BGH, NJW 1998, 3713, 3715 m. w. N.).

In einer Wohnungseigentumsanlage stellte ein Wohnungseigentümer ein fast 9 m langes Wohnmobil auf einen Kfz-Abstellplatz. Die anderen Wohnungseigentümer wollten das unterbinden. In der Teilungserklärung war für eine rund 60 m2 große Fläche des Hofes ein Sondernutzungsrecht bestellt worden, das die Befugnis verlieh, die betroffene Fläche auf jede erlaubte Art, zum Beispiel als Garten oder Kfz-Abstellplatz, zu nutzen. Und zwar sollte das Sondernutzungsrecht gemeinschaftlich den jeweiligen Eigentümern zweier Wohnungen zustehen. Einer der beiden Wohnungseigentümer stellte auf einem Teil der Fläche sein Wohnmobil ab. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, daß die Parkplätze zum Abstellen von Personenkraftwagen bestimmt seien und "Omnibusse, Lastwagen oder Wohnmobile" auf diesen privaten Sonder-Parkplätzen nicht abgestellt werden dürfen.

Gegen diesen Beschluß wehrte sich der betroffene Wohnungseigentümer erfolgreich.

Der Beschluß verstieß nach Auffassung des Kammergerichts (Beschluß vom 20. Oktober 1999) gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Wenn ein Sondernutzungsrecht für "Kfz-Abstellplatz" eingeräumt worden sei, umfasse das auch das Abstellen eines großen Wohnmobils oder eines Kleinbusses oder Kleinlasters. Mit ihrem Beschluß habe die Mehrheit der Miteigentümer in unzulässiger Weise in das eingeräumte Sondernutzungsrecht eingegriffen.