zum Kopfstimmrecht von Rechtsgemeinschaften

Steht ein Wohnungseigentum zwei Eigentümern je zur Hälfte zu, so verbleibt ihnen bei gesetzlichem Kopfstimmrecht auch dann eine Stimme, wenn ein Eigentümer zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist und von daher ein weiteres Stimmrecht hat.

Der Antragsteller ist mit seiner Ehefrau zur Hälfte Miteigentümer der Wohnung Nr. 5, während die Wohnung Nr. 6 im Alleineigentum der Ehefrau des Antragstellers steht. Nach der Teilungserklärung steht jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zu; dort ist ferner bestimmt, daß das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, wenn ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht. In der Eigentümerversammlung am 26. November 1986 wurde zu Tagesordnungspunkt 4 protokolliert, daß ein Beschluß, wonach der Verwalter angewiesen wird, durch einen vereidigten Sachverständigen eine Neuvermessung der Wohnraum- und Heizflächen vornehmen zu lassen, mit sechs Ja-Stimmen gegen fünf Nein-Stimmen angenommen worden sei. Der Verwalter lehnte die Berücksichtigung einer weiteren Nein-Stimme für die Ehefrau des Antragstellers, die dieser in der Versammlung mit Vollmacht vertrat, ab. Durch Beschluß vom 15. Juli 1987 hat das Amtsgericht Charlottenburg den Eigentümerbeschluß vom 26. November 1986 zu TOP 4 für ungültig erklärt, weil der Alleineigentümer der Wohnung Nr. 6 neben der Rechtsgemeinschaft, der die Wohnung Nr. 5 zusteht, ein Stimmrecht beanspruchen könne. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluß aufgehoben und den Beschlußanfechtungsantrag des Antragstellers zurückgewiesen, weil ein weiteres Stimmrecht der Ehefrau dem Grundsatz der einheitlichen Ausübung des Stimmrechts widersprechen würde. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

Die nach §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist auch in der Sache gerechtfertigt. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 FGG). Entgegen der vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung kann die Lösung des vorliegenden Falles nicht aus § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG abgeleitet werden. Nach dieser Vorschrift können dann, wenn ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht, diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Diese Bestimmung trifft aber nur die interne Regelung innerhalb eines Wohnungseigentums, wenn dieses Wohnungseigentum mehreren in Rechtsgemeinschaft zusteht. Darüber hinaus ist diese Bestimmung lediglich dann von Bedeutung, wenn derselben Rechtsgemeinschaft mehrere Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage zustehen. So verweist Weitnauer (WEG 6. Aufl., § 25 Rdnr. 7) auf den Fall, daß Eheleute zwei Wohnungen als Mitberechtigte haben und ihnen dann nur ein Stimmrecht zusteht. Der vorliegende Fall ist hingegen dadurch gekennzeichnet, daß es hier um zwei Wohneinheiten geht, hinsichtlich deren der Rechtsträger nicht identisch ist. Zu vergleichen sind damit generell die Fälle, in denen mehrere Wohnungen unterschiedlichen Rechtsgemeinschaften zustehen, mögen einzelne Beteiligte dieser Rechtsgemeinschaften auch personenidentisch sein. Bei fehlender Personenidentität von Wohnungseigentümern kann die Beschränkung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht eingreifen.

Die Bestimmung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt eine Ausnahmeregelung dar. Nach § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB würde sich der Umfang des Stimmrechts der Miteigentümer nach der Größe ihres Anteils an der Gemeinschaft bestimmen; gleiches gilt für das Aktienrecht und auch nach § 47 GmbHG (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 25 Rdnr. 11). Dagegen räumt § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Stimmrecht nach Köpfen ein, was bedeutet, daß jeder Wohnungseigentümer ungeachtet des Umfangs, der Größe oder des Wertes seines Anteils und ohne Rücksicht auf etwaige Sondernutzungsrechte nur eine Stimme hat, selbst dann, wenn er mehrere in sich und nach dem Grundbuch selbständige Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte eines Grundstücks in seiner Hand vereinigt. Die Begründung ist darin zu suchen, daß auch dem Wohnungseigentümer, der mehrere Einheiten oder besonders hochwertige Einheiten besitzt, nicht von vornherein ein Übergewicht, etwa gar eine absolute Majorität gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verschafft werden soll (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdnr. 12 m. w. N.). Diese Regelung ist allerdings abdingbar, weil ein zu größeren Anteilen berechtigter Miteigentümer ein um so größeres Interesse an der Erhaltung des Gebäudes, aber auch eine um so größere Beitragspflicht zu den Lasten und Kosten hat. Nach den Erfahrungen des Senats wird bei größeren Wohnungseigentumsanlagen überwiegend das Kopfprinzip abbedungen.

Da das gesetzliche Kopfstimmenprinzip eine Ausnahmeregelung darstellt (die wie gesagt in der Praxis ohnehin vielfach abbedungen wird), verbietet sich jede erweiternde Auslegung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Wenn dort jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zugesprochen wird, dann gilt das auch nur, wenn wirklich ein Wohnungseigentümer mehrere Wohneinheiten innehat. Daß ein Wohnungseigentümer auch eine Rechtsgemeinschaft oder eine juristische Person sein kann, versteht sich von selbst. Dagegen kann nicht mehr von einem Wohnungseigentümer die Rede sein, wenn unterschiedliche Rechtsträger (natürliche Personen, juristische Personen, Rechtsgemeinschaften) mehrere Wohnungen innehaben. Es ist einzuräumen, daß es Grenzfälle geben kann, etwa wenn ein Wohnungseigentümer bezüglich einer weiteren Wohnung zu mehr als der Hälfte beteiligt ist und deshalb auch dort nach internem Gemeinschaftsrecht regelmäßig seinen Willen durchsetzen kann. Wie es sich in diesen Ausnahmefällen verhält, mag offenbleiben. Im vorliegenden Fall ist die Ehefrau des Antragstellers nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des angefochtenen Beschlusses jedoch nur zur Hälfte an der Wohnung Nr. 5 beteiligt. Damit kann sie bezüglich dieser Wohnung ihren Willen nicht unbedingt durchsetzen, sondern ist auf eine Übereinkunft mit ihrem Ehemann angewiesen. Dadurch, daß sie sich bezüglich dieses Stimmrechts mit dem Antragsteller intern arrangieren muß, verliert sie nicht das Stimmrecht aufgrund ihres anderen Wohnungseigentums. Umgekehrt wird eine Rechtsgemeinschaft nicht durch Wegfall ihres Stimmrechts in der Eigentümerversammlung entmündigt, weil ein Mitberechtigter allein über ein weiteres Stimmrecht verfügt. Ausnahmefälle können höchstens dann in Betracht gezogen werden, wenn etwa hinter formal unterschiedlichen Rechtsträgern jeweils genau dieselben beteiligten Personen stehen. Davon kann hier jedoch nicht gesprochen werden. Der Ehefrau des Antragstellers kann das Stimmrecht für ihre Wohneinheit ebensowenig versagt werden wie der nicht personenidentischen Rechtsgemeinschaft. Es besteht auch keine Rechtsgrundlage, daß der eine Mitberechtigte etwa von dem anderen Mitberechtigten verlangen kann, daß dieser sein aus dem weiteren Alleineigentum herrührendes Stimmrecht in einem bestimmten Sinn gebraucht. Die Beschränkung auf ein Stimmrecht würde also in diesen Fällen darauf hinauslaufen, daß das Stimmrecht der Rechtsgemeinschaft ersatzlos unter den Tisch fällt, die hälftige Berechtigung des Antragstellers also keinerlei Mitwirkungsrechte bei Abstimmungen gäbe. Das kann jedoch dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht entnommen werden.

In der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts ist das vorliegende Problem - soweit ersichtlich - noch nicht behandelt worden. Im Schrifttum geht Bassenge (Festschrift für Seuß, 1977, Seite 33 ff) auf Probleme des Stimmrechts bei der Mitberechtigung am Wohnungseigentum ein. Im ersten Teil befaßt er sich mit Fragen des Stimm-rechtsausschlusses gemäß § 25 Abs. 5 WEG, wenn die Ausschlußgründe nur bei einem Mitberechtigten vorliegen. Im zweiten Teil führt er aus, daß bei identischen Mitberechtigten eine einheitlich auszuübende Stimme auch dann anzunehmen sei, wenn die mitberechtigten Gemeinschaften unterschiedliche rechtliche Strukturen haben; dagegen komme es zu einer Verdoppelung des Stimmrechts, wenn zwei Wohnungseigentumsrechte verschiedenen juristischen Personen gehörten. Sodann bespricht er Fälle bei unterschiedlich zusammengesetzten mitberechtigten Gemeinschaften. Alle diese Ausführungen sind auf den vorliegenden Fall nicht direkt übertragbar. Wie es sich aus den obigen Ausführungen ergibt, läßt der Senat die Entscheidung in den von Bassenge a.a.O. angegebenen Fällen auch durchaus offen.

Auch als bloßer Miteigentümer einer Eigentumswohnung steht dem Antragsteller ein eigenes Recht zur Beschlußanfechtung zu (vgl. BayObLGZ 1975, 201; WEer 1982, 100; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 43 Rdnr. 38). Demgemäß ist auf die Rechtsbeschwerde der angefochtene Beschluß aufzuheben und die Erstbeschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluß, der die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses enthält, zurückzuweisen; nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen ist vom Antragsteller wirksam eine weitere Nein-Stimme abgegeben worden, bei sechs Nein-Stimmen gegenüber sechs Ja-Stimmen ist aber ein Beschluß nicht zustandegekommen.

Es entspricht billigem Ermessen, daß die Eigentümergemeinschaft die Gerichtskosten aller drei Instanzen trägt (§ 47 Satz 1 WEG).