zum Begriff der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

1. Zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen (wie OLG Hamm, NJW 1987, 54).

2. Von den Instandhaltungskosten werden deshalb auch diejenigen Kosten umfaßt, die durch die Einsetzung eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Hauswarts sowie durch die Reinigung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile entstehen.

I. Die Antragsteller und die übrigen Beteiligten sind die Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage, die aus einem 50 Wohneinheiten umfassenden Neubauteil sowie aus einem Altbauteil (Altbau-Villa) besteht. In der Altbau-Villa befinden sich drei Wohnungen, von denen eine im Sondereigentum der Antragsteller steht. Zu der Altbau-Villa gehört ein Gartenteil, an welchem zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 51-53 als Gesamtberechtigte ein Sondernutzungsrecht begründet worden ist. Im Bereich des Neubauteils befindet sich ebenfalls eine mit Bäumen und Sträuchern bepflanzte sowie mit Zierrasen versehene Grünfläche, die im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht.

In der die Teilungserklärung ergänzenden notariellen Erklärung heißt es unter anderem wie folgt:

"(...) Die Eigentümer der Wohnungen 1-50 sind an der Instandhaltung der Wohnungen Nr. 51-53 nicht beteiligt.

Umgekehrt sind die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51-53 an der Instandhaltung der sonstigen Baulichkeiten auf dem Grundstück nicht beteiligt."

In der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 1990 billigten die Wohnungseigentümer zu TOP 1 mehrheitlich die von der Verwalterin für 1989 erstellte Jahresabrechnung. Diese Jahresabrechnung weist Kosten für den Hauswart, die Gebäudereinigung und Gartenpflege auf, die auch auf die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51-53 (Altbau-Villa) umgelegt worden sind.

1. Zu TOP 1 (Billigung der Jahresabrechnung 1989)

a) Rechtsfehlerhaft nimmt der angefochtene Beschluß an, daß die das Gebäude des Neubauteils betreffenden Hauswarts- und Reinigungskosten nach dem in § 4 der Teilungserklärung generell festgelegten Verteilungsschlüssel umzulegen sind. Das Landgericht hat nicht erkannt, daß in der die Teilungserklärung ergänzenden notariellen Urkunde vom 31. Januar 1986 unter Nr. 1 insoweit eine Ausnahmeregelung vereinbart worden ist. Danach sind "die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51-53 an der Instandhaltung der sonstigen Baulichkeiten auf dem Grundstück nicht beteiligt." Mit der Instandhaltung "der sonstigen Baulichkeiten" ist erkennbar der Gebäudekomplex des Neubauteils gemeint. Es ist allgemein anerkannt, daß zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen gehören, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen (vgl. OLG Hamm, DWE 1987, 54; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 16 Rdnr. 49). Von den Instandhaltungskosten werden damit auch diejenigen Kosten umfaßt, die durch die Einsetzung eines für das Gemeinschaftseigentum mit Pflegemaßnahmen betrauten Hauswarts sowie durch die Reinigung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile entstehen.

Mit diesen das Gebäude des Neubauteils betreffenden Instandhaltungskosten sollen die Eigentümer der Wohnungen der AltbauVilla nach der die Teilungserklärung ergänzenden Regelung nicht belastet werden. Soweit die mehrheitlich gebilligte Jahresabrechnung für 1989 solche Kosten auf die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51-53, also auch auf die Antragsteller umlegt, widerspricht die Abrechnung und auch die billigende Beschlußfassung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, so daß der Eigentümerbeschluß vom 4. Dezember 1990 zu TOP 1 jedenfalls insoweit für ungültig zu erklären ist.

b) Für die durch die Gartenpflege der Flächen im Bereich des Neubauteils angefallenen und künftig anfallenden Kosten gilt dagegen der Verteilungsschlüssel des § 4 der Teilungserklärung, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat.

In der die Teilungserklärung ergänzenden notariellen Verhandlung vom 31. Januar 1986 wird unter Nr. 1 ausschließlich von den "sonstigen Baulichkeiten" (des Neubauteils) gesprochen. Die im Bereich des Neubauteils angelegten Grünflächen gehören jedoch nicht zu den Baulichkeiten.

aa) Bis zu einer Änderung des generell festgelegten Verteilungsschlüssels durch Vereinbarung oder rechtskräftige gerichtliche Neugestaltung haben die Antragsteller demgemäß auch die für die Pflege der Grünflächen im Bereich des Neubauteils entstandenen Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen. Solange der in der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter festgelegte Kostenverteilungsschlüssel nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder durch eine sie ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung abgeändert worden ist, können die Antragsteller Beschlüsse über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung nicht mit der Behauptung einer Unbilligkeit des bisherigen Verteilungsschlüssels anfechten (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 1493; Senat, Beschlüsse vom 12. Juli 1989 - 24 W 6689/88 -, nicht veröffentlicht, und 10. Juli 1992 - 24 W 111/92 -, OLGZ 1993, 47 = NJW-RR 1992, 1433 = WE 1992, 342 = ZMR 1992, 509).

bb) Im übrigen weist der Senat in diesem Zusammenhang bereits jetzt auf folgendes hin: Die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Antragsteller als Eigentümer einer Wohnung in der Altbau-Villa die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Grünflächen im Bereich des Neubauteils mitzutragen haben, erweist sich nicht als grob unbillig bzw. als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig (vgl. BGHZ 95, 137, 141 = NJW 1985, 2832; Senat, Beschluß vom 1. Oktober 1990 - 24 W 184/90 -, NJW-RR 1991, 1169 = ZMR 1991, 404 = WuM 1991, 366), so daß insoweit eine gerichtliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht in Betracht kommt.

Die Grünflächen im Bereich des Neubauteils gehören zum gemeinschaftlichen Gesamtgrundstück. Die Eigentümer von Wohnungen in der Altbau-Villa haben deshalb auch ein eigenes Interesse an der ordnungsgemäßen äußeren Gestaltung der Grünflächen im Bereich des Neubauteils, auch wenn sie diese Flächen nicht in gleicher Weise nutzen mögen wie die Eigentümer der dort belegenen Wohnungen. Es ist darüber hinaus anerkannt, daß jeder Wohnungseigentümer für Instandhaltungskosten auch dann aufkommen muß, wenn er bestimmte gemeinschaftliche Einrichtungen nicht benutzt (vgl. BGHZ 92, 18 = NJW 1984, 2576). Wenn die Eigentümer der Wohnungen in der AltbauVilla die Grünflächen im dortigen Bereich auf eigene Kosten pflegen, können sie daraus keine Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer herleiten. Im übrigen ist ihnen als Gegenwert für die in Eigenleistung erbrachten Pflegearbeiten jeweils das Sondernutzungsrecht an diesen Flächen eingeräumt worden.

c) Obwohl die in der Jahresabrechnung für 1989 erfolgte Belastung der Antragsteller mit Hauswarts- und Reinigungskosten den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, soweit diese Kosten durch die Tätigkeit eines Hauswarts und durch die Reinigung im Gebäudekomplex des Neubauteils erwachsen sind, kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden und die Beschlußfassung zu TOP 1 (Billigung der Jahresabrechnung für 1989) hinsichtlich dieser Rechnungsposten für ungültig erklären, weil nicht geklärt ist, ob die in der Einzelabrechnung betreffend das Wohnungseigentum der Antragsteller für "Hauswart" und "Gebäudereinigung" aufgeführten Kosten ausschließlich im Gebäudekomplex des Neubauteils ausgeführte pflegende Maßnahmen angefallen sind. Denn nach der mit dem Reinigungsbetrieb getroffenen Vereinbarung vom 13. September 1988 hatte diese Firma neben der Gebäudereinigung auch die Ausführung von Gartenarbeiten betreffend die Grünflächen im Bereich des Neubauteils für eine monatliche Gesamtvergütung von 1.710 DM einschließlich Mehrwertsteuer übernommen. (...)

2. a) Wie vorstehend zu Nr. 1 b) ausgeführt worden ist, haben die Antragsteller als Eigentümer einer Wohnung in der Altbau-Villa grundsätzlich auch diejenigen Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, die durch eine erforderliche Erneuerung der Grünanlage im Bereich des Neubauteils entstehen.

b) Diese Kostentragungspflicht der Antragsteller gilt jedoch dann nicht, wenn die Erneuerung der Grünanlage im Bereich des Neubauteils in vollem Umfange oder zumindest teilweise dadurch erforderlich wird, daß im Bereich des Kellers des Neubauteils (Außenwandisolierung) Baumängel behoben werden mußten, deren Kosten die Eigentümer der Wohnungen Nr. 1-50 nach der vereinbarten Ergänzungsregelung vom 31. Januar 1986 ohnehin allein zu tragen hatten. Denn dann stellt sich die erforderlich gewordene Grünanlagenerneuerung lediglich als eine Folge der von den Eigentümern der Wohnungen des Neubauteils veranlaßten Baumängelbeseitigung dar.

Der Streit hatte sich zwischen den Miteigentümern der Anlage an der Frage entzündet, ob die Kosten für einen Hauswart und die der Gartenpflege anteilig auch von den Miteigentümern zu tragen sind, die in einer abgesonderten "Altbauvilla" wohnend nach den besonderen Regelungen der Gemeinschaftsordnung für die Kosten der Bewirtschaftung der Neubauten in der Anlage grundsätzlich nicht einzustehen haben.

An den jene "Altbauvilla" umgebenden Freiflächen waren den Bewohnern der Villa nämlich Sondernutzungsrechte bestellt worden. Die "Villen-Bewohner" hatten so jeder praktisch einen eigenen Garten. Sie meinten daher, mit den übrigen Freiflächen im Bereich der Neubauanlage nichts - und schon gar nichts wegen der Kosten - zu tun zu haben. Von den Außenanlagen im Neubaubereich hätten sie nichts; sie würden sie überhaupt nicht nutzen.

Nach dem Wortlaut der Gemeinschaftsordnung sollten die "Villen-Bewohner" an der "Instandhaltung der sonstigen Baulichkeiten auf dem Grundstück nicht beteiligt" sein. Die Richter haben diese Passage nun dem Wortlaut getreu nur auf den Gebäudekomplex der Neubauten bezogen verstanden. Umgebende Grünflächen hingegen seien eben einfach Gemeinschaftseigentum ohne besondere Regelung. Damit müßten auch unsere "Villen-Bewohner" hier die anteiligen Kosten tragen. Und wenn der Hauswart dort tätig geworden sei, gelte das auch für das ihm gezahlte Entgelt.

In einer wichtigen Entscheidung vom 14. Juni 1993 hat das Kammergericht noch einmal klargestellt: Auch die Reinigung und die Pflege des Gemeinschaftseigentums sind zu den Maßnahmen der Instandhaltung in der Wohnungseigentumsanlage zu rechnen. Das gilt insbesondere für die Gartenpflege und das Herrichten der Außenanlagen.