Zum Umfang einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht)

1. Der Umfang einer Grunddienstbarkeit ist wandelbar; er kann bei einer Bedarfssteigerung wachsen. Voraussetzung ist, dass sich die Bedarfssteigerung in den Grenzen einer der Art nach gleichbleibenden Benutzung des herrschenden Grundstücks hält und nicht auf eine zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung nicht voraussehbare und willkürliche Benutzungsänderung zurückzuführen ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 18.7.2014 - V ZR 151/13).

2. Eine willkürliche Bedarfssteigerung kann vorliegen, wenn das herrschende Grundstück ursprünglich - bei Bestellung der Grunddienstbarkeit - auch von öffentlichen Wegen aus zugänglich war und erst später durch bauliche Maßnahmen ein rückwärtiger Gebäudeteil so abgetrennt wurde, dass er ausschließlich über das dienende Grundstück zugänglich ist, und dieser rückwärtige Gebäudeteil an einen Tanzschulbetreiber vermietet wurde.

Die Parteien streiten um die Art und Weise der Nutzung einer Tiefgaragenzufahrt auf dem Grundstück der Kl. Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. …/25 in P. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Geschäftshaus, in dessen Untergeschoss sich eine Tiefgarage mit 25 Stellplätzen befindet. Im Grundbuch ist zulasten des Grundstücks der Kl. (Flst.-Nr. …/17) folgende Grunddienstbarkeit eingetragen:

„Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht - auch für Lkw [12 Tonnen] - sowie Nutzungsrecht an mindestens 25 Stellplätzen in der Tiefgarage im UG) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. …/17, derzeit eingetragen im Grundbuch von P., Blatt Nr. …“

Zum Zeitpunkt der Eintragung der Grunddienstbarkeit nutzten überwiegend Angestellte der auf dem Grundstück Flst.-Nr. …/17 tätigen Firma die Möglichkeit, mittels ausgegebener Schlüssel das Garagentor zu öffnen, ein Fahrzeug auf einem Tiefgaragenparkplatz abzustellen und sodann in die Räumlichkeiten der Firma zu gehen.

Die Bekl. ist nunmehr Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. …/17. Ihr Grundstück ist sowohl über die angrenzende G.straße als auch über die angrenzende S.straße zu erreichen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein ehemaliges Fabrikgebäude, das nach einem Umbau anderweitig gewerblich genutzt wird. Die Bekl. vermietete im Frühjahr 2018 Teile ihres auf dem Grundstück belegenen Gebäudes an eine Tanzschule. Die Räumlichkeiten der Tanzschule befinden sich in einem rückwärtigen Anbau, der wegen anderweitiger Nutzungen des restlichen Gebäudes weder von der S.straße noch von der anliegenden G.straße betreten werden kann. Der Publikumsverkehr zu und von der Tanzschule erfolgt ausschließlich über die Zufahrt zur Tiefgarage, also über das Grundstück der Kl. Der Mieter der Bekl. brachte am Eingangsbereich ein Geschäftsschild an. Die neben dem Garagentor vorhandene Tür war bis Frühjahr 2018 auf der Außenseite mit einem Knauf ausgestattet, der eine Öffnung nur mit Schlüssel erlaubte. Die Bekl. oder ihr Mieter tauschte den Knauf gegen eine Klinke aus, der nunmehr von außen den jederzeitigen Zugang auch ohne Schlüssel ermöglicht.

Die Kl. begehren mit ihrer Klage die Bekl. zu verurteilen, das Zufahrtstor zur Tiefgarage nach jeder Inanspruchnahme des Geh- und Fahrrechts unverzüglich zu schließen, und weiter die Bekl. zu verurteilen, es zu unterlassen, über die Tiefgaragenzufahrt Publikumsverkehr zu eröffnen, der nicht mit der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze oder dem Zutritt zum Grundstück …/16 (zu dessen Gunsten ebenfalls ein hier nicht streiterhebliches Geh- und Fahrrecht besteht) im Zusammenhang steht, insbesondere nicht den Zugang zu den Tanzschulräumen zu eröffnen. Sie haben vorgetragen, dass die derzeitige Nutzung zu erheblichen Beeinträchtigungen führe. Das Garagentor werde regelmäßig geöffnet und im offenen Zustand fixiert, so dass ungehinderter Publikumsverkehr möglich sei. Auch komme es im Bereich der Tür regelmäßig zu Beschädigungen, die darauf beruhten, dass versucht werde, die Tür und das Tor offenzuhalten. Im Bereich der Garagenzufahrt hielten sich regelmäßig größere Menschenansammlungen auf, was Gefahren berge. Darüber hinaus verschafften sich regelmäßig Unberechtigte Zutritt zum Bürogebäude auf dem Kl.grundstück. Da für die Tiefgarage ein zweiter Fluchtweg vorhanden sein müsse, führe dieser über das Treppenhaus des Gebäudes, so dass es Unberechtigten möglich sei, über den freien Zugang in die Tiefgarage und von dort in das Treppenhaus des Gebäudes zu gelangen. Auch an der Tür zum Treppenhaus in der Tiefgarage sei es bereits zu Beschädigungen gekommen. Die Bekl. hat geltend gemacht, dass die Personen, die zur Tanzschule gingen, Berechtigte hinsichtlich des bestehenden Geh- und Fahrrechts seien.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. war überwiegend erfolgreich.

II. Die Berufung hat im tenorierten Umfang Erfolg.

1. Der mit Klageantrag zu Ziff. 2 geltend gemachte Unterlassungsanspruch steht den Kl. nur insoweit zu, als sie sich gegen die Nutzung der Tiefgaragenzufahrt für den Zugang zu den Tanzschulräumen wenden. Demgegenüber können die Kl. von der Bekl. nicht die generelle Unterbindung von Publikumsverkehr verlangen, der nicht mit der Nutzung der 25 Tiefgaragenstellplätze oder dem Zutritt zum Grundstück …/16 im Zusammenhang steht.

a) Zur Ermittlung des Inhalts der Dienstbarkeit ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen (§ 874 BGB) Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (st. Rspr., BGH, Urteil vom 8.2.2002 - V ZR 252/00, juris Rn. 10; Urteil vom 3.7.1992 - V ZR 218/91, juris Rn. 9; Urteil vom 14.7.1978 - V ZR 119/76, juris Rn. 11; jeweils m.w.N.). Zwar können die Verhältnisse der beteiligten Grundstücke, insbesondere Lage und Verwendungsart des herrschenden Grundstücks, Hinweise für die Auslegung des Eingetragenen geben. Dies wird vor allem der Fall sein, soweit das Eingetragene der Deutung bedarf und die äußeren Umstände dem Text eindeutig und offenkundig zu einem bestimmten Inhalt verhelfen. Nicht zulässig ist es dagegen, dem eingetragenen Inhalt der Dienstbarkeit aufgrund von Schlussfolgerungen, zu denen die Lage der Grundstücke Anlass gab, einen veränderten Inhalt zu verschaffen (BGH, Urteil vom 8.2.2002 aaO. Rn. 12).

b) Nach diesen Grundsätzen kann der Auslegung der Kl.seite, das Gehrecht sei dem Fahrrecht funktionell untergeordnet und nicht unabhängig von der Nutzung der 25 Tiefgaragenstellplätze eingeräumt, nicht gefolgt werden. Diese Auslegung lässt sich mit dem Wortlaut der Dienstbarkeit und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nicht in Einklang bringen. Der Inhalt der Grunddienstbarkeit ist durch die Eintragungsbewilligung unter § 9 Ziff. 4 a) des notariellen Kaufvertrags vom 12.12.2012 präzisiert. Nach der Eintragungsbewilligung wurde das Recht eingeräumt, das belastete Grundstück „zum Befahren und Begehen mitzubenutzen“, wobei klargestellt wurde, dass das Fahrrecht auch das Befahren mit Lkw umfasst. Darüber hinaus („ferner“) wurde das Recht eingeräumt, „die mindestens 25 Stellplätze in der Tiefgarage im UG mietfrei und zeitlich unbegrenzt zu benutzen“. Bereits durch diese Formulierung ist klargestellt, dass das generelle Geh- und Fahrrecht von dem Recht zur Nutzung der 25 Stellplätze unabhängig sein soll. Zutreffend verweist das Landgericht darauf, dass auch die Erstreckung des Fahrrechts auf Lkw gegen eine Abhängigkeit des Geh- und Fahrrechts von der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze spricht, da diese Stellplätze für Lkw ohnehin nicht nutzbar sind.

c) Im Hinblick auf diesen weiten Umfang des Geh- und Fahrrechts kann der Bekl. auch nicht generell untersagt werden, über die Zufahrt Publikumsverkehr zu eröffnen, der nicht mit der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze oder mit dem Zutritt zum Grundstück …/16 im Zusammenhang steht. Jedoch ist die Nutzung der Tiefgaragenzufahrt für Publikumsverkehr zu der im rückwärtigen Bereich des Beklagtengrundstücks eingerichteten Tanzschule von der Grunddienstbarkeit nicht umfasst.

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt der Umfang einer Dienstbarkeit, insbesondere wenn sie zeitlich nicht begrenzt ist, nicht von vornherein für alle Zeiten fest, sondern ist wandelbar: Entscheidend sind nicht die augenblickliche Art der Benutzung des herrschenden Grundstücks zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung, sondern sein allgemeiner, der Verkehrsauffassung entsprechender und für jedermann ersichtlicher Charakter und das jeweilige Bedürfnis, in diesem Rahmen von der Dienstbarkeit, etwa einem Wegerecht, Gebrauch zu machen. Dementsprechend kann sich der Dienstbarkeitsumfang ändern, insbesondere mit einer Bedarfssteigerung wachsen; die Grunddienstbarkeit ist also bezüglich ihrer Ausübung weniger fest umrissen als viele andere Rechte und auf Veränderung angelegt. Voraussetzung für die Umfangserweiterung ist jedoch, dass sich die Bedarfssteigerung in den Grenzen einer der Art nach gleichbleibenden Benutzung des herrschenden Grundstücks hält und nicht auf eine zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung nicht voraussehbare und willkürliche Benutzungsänderung zurückzuführen ist (BGH, Urteil vom 21.5.1971 - V ZR 8/69, juris Rn. 17; Urteil vom 25.4.1975 - V ZR 185/73, juris Rn. 8; Urteil vom 18.7.2014 - V ZR 151/13, juris Rn. 7).

Da ein dingliches Wegerecht dem Interesse des herrschenden Grundstücks und nicht bloß dem persönlichen Vorteil seines jeweiligen Eigentümers zu dienen bestimmt ist, kann es, sofern der Bestellungsakt nichts Gegenteiliges ergibt, auch von dritten Personen ausgeübt werden, die zu dem Eigentümer in besonderen Beziehungen stehen, insbesondere von seinen Hausgenossen, Besuchern und Kunden, von Mietern, Pächtern und dergleichen (BGH, Urteil vom 21.5.1971, aaO. Rn. 16; Urteil vom 4.12.2015 - V ZR 22/15, juris Rn. 47). Das gilt allerdings nur, soweit dadurch nicht der Umfang der Grunddienstbarkeit in unzulässiger Weise erweitert wird (BGH, Urteil vom 4.12.2015, aaO.).

bb) Nach diesen Grundsätzen ist eine Nutzung der Tiefgaragenzufahrt für Publikumsverkehr im Hinblick auf den weiten Umfang der Dienstbarkeit und den Charakter des mit einem ehemaligen Fabrikgebäude bebauten und bereits bei Bestellung der Dienstbarkeit gewerblichen genutzten Bekl.grundstücks nicht von vornherein ausgeschlossen.

Insoweit kommt es nicht entscheidend darauf an, dass an der Tür in dem Tor zur Tiefgarage ursprünglich ein Türknauf angebracht war, so dass sie nur mit Schlüssel zu öffnen war. Maßgeblich für die Nutzungsbefugnisse, die eine Grunddienstbarkeit gewährt, ist nicht die im Zeitpunkt der Bestellung gerade ausgeübte Nutzungsart; vielmehr kommt es auf den allgemeinen, der Verkehrsauffassung entsprechenden und äußerlich für jedermann ersichtlichen Charakter des betreffenden Grundstücks sowie auf das Bedürfnis, von dem Wegerecht in diesem Rahmen Gebrauch zu machen, an (BGH, Urteil vom 4.12.2015 - V ZR 22/15, juris Rn. 48 m.w.N.). Ist der Inhalt eines auf Dauer eingeräumten Wegerechts - wie hier - nach dem Wortlaut der Grundbucheintragung oder der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ohne Einschränkung als Recht zum Gehen und Fahren beschrieben, muss aus dem Wortlaut der Bewilligung zunächst auf einen von der Nutzungsart des herrschenden Grundstücks unabhängigen Umfang der Dienstbarkeit geschlossen werden (BGH, Urteil vom 26.10.1984 - V ZR 67/83, BGHZ 92, 351, juris Rn. 13; Urteil vom 30.9.1994 - V ZR 1/94, juris Rn. 10). Es bedarf eindeutiger Anhaltspunkte, um annehmen zu können, das Wegerecht sei auf die Benutzung zu einem bestimmten Zweck beschränkt. Aus der Nutzung des herrschenden Grundstücks zur Zeit der Bestellung der Dienstbarkeit kann eine solche Beschränkung nur hergeleitet werden, wenn ein unbefangener Betrachter unter Berücksichtigung des Grundbuchinhalts und aller zu seiner Auslegung verwertbaren Umstände daraus den eindeutigen Schluss auf eine entsprechende Einschränkung ziehen würde (BGH, Urteil vom 26.10.1984, aaO.). Ein solch eindeutiger Schluss war unter Berücksichtigung des Grundbuchinhalts und der ohne Weiteres erkennbaren Umstände nicht möglich. Dass bei Bestellung der Grunddienstbarkeit die Firma L. als damalige Eigentümerin des Bekl.grundstück - so der unbestrittene Vortrag der Kl. - die Zufahrt nur für ihre Angestellten genutzt hat, welche mit einem Schlüssel das Tor geöffnet hatten, steht daher einer Bedarfssteigerung und einer dadurch bedingten Erweiterung des Umfangs der Grunddienstbarkeit für eine mit Publikumsverkehr verbundene Nutzung nicht von vornherein entgegen. Auch eine etwaige mit einer solchen Nutzung verbundene Gefahr für das Bürogebäude der Kl., das über einen Fluchtweg aus der Tiefgarage zugänglich ist, war bei Bestellung der Dienstbarkeit nicht ohne Weiteres erkennbar und ist daher nicht geeignet, den Umfang der Dienstbarkeit zu begrenzen.

cc) Dagegen führt die Nutzung allein des rückwärtigen Gebäudeteils auf dem Bekl.grundstück für den Betrieb einer Tanzschule zu einer nicht vorhersehbaren und willkürlichen Benutzungsänderung.

Die An- bzw. Umbaumaßnahmen auf dem Bekl.grundstück und die Nutzung allein des rückwärtigen Gebäudeteils für einen mit Publikumsverkehr verbundenen Betrieb war zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit nicht vorhersehbar. Ursprünglich wurden das ehemalige Fabrikgebäude und das Gewerbegebäude auf dem Bekl.grundstück in einer Weise genutzt, dass der Zugang von der G.- bzw. der S.straße aus gewährleistet und die Nutzung der streitgegenständlichen Zufahrt daher im Wesentlichen zum Parken von Kraftfahrzeugen auf den von der Grunddienstbarkeit umfassten Stellplätzen im UG des Bürogebäudes auf dem Kl.grundstück erforderlich war. Bei der Teilung des Gebäudes durch bauliche Umgestaltung und der Vermietung des rückwärtigen, allein über das Kl.grundstück zugänglichen Gebäudeteils an einen Tanzschulenbetreiber handelt es sich um eine willkürliche Änderung der Benutzungsart, die dazu führt, dass die Zufahrt zur Tiefgarage für die Kunden der Tanzschule während deren Öffnungszeiten ständig zugänglich sein muss.

Zwar hat nach den örtlichen Verhältnissen bei Bestellung der Dienstbarkeit das Geh- und Fahrrecht die Befugnis eingeschlossen, über die Toreinfahrt auch in den hinteren Bereich des Bekl.grundstück zu gelangen. Die Nutzungsänderung bedingt aber zwangsläufig eine intensivere Inanspruchnahme des dienenden Grundstücks, weil der Publikumsverkehr nunmehr ausschließlich über die streitgegenständliche Zufahrt stattfinden muss, während zuvor der Zugang zu den Gebäuden auf dem Bekl.grundstück auch über die Eingänge an der G.straße und/oder der S.straße gewährleistet war. Dementsprechend hat auch die Bekl. nicht in Abrede gestellt, dass durch die Tanzschule der Personenkreis, der die Zufahrt bzw. den Zugang über das Grundstück der Kl. nutzt, gewachsen ist.

d) Der Anspruch, es zu unterlassen, über die Tiefgaragenzufahrt den Zugang zu den Tanzschulräumen zu eröffnen, richtet sich gegen die Bekl. als Störerin.

Für Störungshandlungen seines Mieters kann der Eigentümer nach § 1004 BGB nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu den störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten (BGH, Urteil vom 27.1.2006 - V ZR 26/05, juris Rn. 5; Urteil vom 7.4.2000 - V ZR 39/99, juris Rn. 12). Auch unter den vorgenannten Voraussetzungen scheidet eine Haftung aus § 1004 Abs. 1 BGB aus, wenn feststeht, dass der Kl. einen ihm zuerkannten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag; allerdings ist es ausreichend, dass die Möglichkeit, auf dem Verhandlungsweg der Verurteilung des Vermieters aus § 1004 Abs. 1 BGB Rechnung zu tragen, nicht ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 7.4.2000, aaO. Rn. 13).

Daran gemessen ist die Bekl. als Störerin verantwortlich. Sie hat die Räumlichkeiten im rückwärtigen Bereich ihres Gebäudes nach baulicher Trennung an den Betreiber einer Tanzschule vermietet in dem Wissen, dass ein Zugang für die Kunden der Tanzschule zu diesem rückwärtigen Bereich nur über die streitgegenständliche Tiefgaragenzufahrt möglich ist. Auf diese Weise hat sie an der Entstehung der Störung und - durch das Festhalten am Mietvertrag - auch an ihrer Aufrechterhaltung mitgewirkt (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.1966 - V ZR 191/13, juris Rn. 28). Dass eine Erfüllung der Unterlassungspflicht ausgeschlossen ist, ergibt sich aus dem Vortrag der Bekl. nicht.

2. Soweit die Kl. geltend machen, die Bekl. sei verpflichtet, nach jeder Inanspruchnahme des Geh- und Fahrrechts das Zufahrtstor zur Tiefgarage unverzüglich zu schließen oder schließen zu lassen (Klageantrag zu Ziff. 1), steht ihr ein Unterlassungsanspruch, der über die Untersagung des Zugangs zu den Tanzschulräumen hinausgeht, nicht zu. Soweit die behauptete Störung durch das Tanzschulpublikum verursacht wird, ist der mit dem Klageantrag zu Ziff. 1 geltend gemachte Anspruch als ein Minus in dem Anspruch, den Zugang zu den Tanzschulräumen über die Tiefgaragenzufahrt zu unterbinden, enthalten. Soweit die Kl. die Störung auf andere Personen, insbesondere auf Mitarbeiter der Bekl., zurückführen, fehlt es dagegen an der für einen Anspruch aus § 1004 i.V.m. § 1020 BGB erforderlichen Erstbegehungs- bzw. Wiederholungsgefahr.

a) Gemäß § 1020 Satz 1 BGB hat der Berechtigte bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Verstößt er gegen diese Pflicht, stellt dies eine Eigentumsbeeinträchtigung im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB dar (BGH, Versäumnisurteil vom 23.1.2015 - V ZR 184/14, juris Rn 9; Urteil vom 19.9.2008 - V ZR 164/07, juris Rn. 20). Ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur schonenden Ausübung setzt indes voraus, dass Wiederholungsgefahr gegeben ist oder die erste Verletzung unmittelbar bevorsteht (Staudinger/Weber, BGB, Stand 2017 § 1020 Rn. 9; MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl. § 1020 Rn. 7).

b) Eine Wiederholungsgefahr ist von den Kl. lediglich im Zusammenhang mit der Nutzung der Tanzschule dargetan. So hat sie selbst dargelegt, dass erst seit Eröffnung der Tanzschule das Garagentor regelmäßig offenbleibe und fixiert werde, damit ungehinderter Publikumsverkehr möglich sei. Auch die weiteren behaupteten Beeinträchtigungen - insb. Beschädigungen und Gefahren durch Menschenansammlungen - führen die Kl. auf die Tanzschule zurück und haben keine Anhaltspunkte für die Annahme vorgetragen, diese Beeinträchtigungen würden durch Mitarbeiter der Bekl. verursacht. Die Bekl. hat ihrerseits behauptet, ihre Mitarbeiter und Repräsentanten würden das Zufahrtstor zur Tiefgarage immer verschließen.

3. Ein Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten besteht nicht, ergibt sich insbesondere nicht aus Verzug (§§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB). Dass sich die Bekl. zum Zeitpunkt der Beauftragung der anwaltlichen Vertreter der Kl. bereits in Verzug befand, ist nicht dargelegt. Soweit die Kl. vortragen, die Bekl. sei bereits vor dem Anwaltsschreiben vom 10.8.2018 von den Kl. auf die Missstände aufmerksam gemacht und um Abhilfe gebeten worden, ergibt sich daraus weder eine Mahnung (§ 286 Abs. 1 BGB) noch eine ernsthafte und endgültige Weigerung der Bekl., den Forderungen der Kl. nachzukommen (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Der Umfang einer Grunddienstbarkeit ist wandelbar und kann bei einer Bedarfssteigerung wachsen, wenn sie sich in den Grenzen einer der Art nach gleichbleibenden Benutzung des herrschenden Grundstücks hält und nicht auf eine zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung nicht voraussehbare und willkürliche Benutzungsänderung zurückzuführen ist. Eine solche willkürliche Bedarfssteigerung kann vorliegen, wenn das herrschende Grundstück bei Bestellung der Grunddienstbarkeit auch von öffentlichen Wegen aus zugänglich war und erst später durch bauliche Maßnahmen ein rückwärtiger Gebäudeteil so abgetrennt wurde, dass er ausschließlich über das dienende Grundstück zugänglich ist.

Die Parteien streiten um die Art und Weise der Nutzung einer Tiefgaragenzufahrt auf dem Geschäftshausgrundstück der Kläger. Im Grundbuch ist zu Lasten des Grundstücks der Kläger ein Geh- und Fahrrecht – auch für Lkw (12 Tonnen) – sowie Nutzungsrecht an mindestens 25 Stellplätzen in der Tiefgarage im UG für den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks eingetragen. Zum Zeitpunkt der Eintragung der Grunddienstbarkeit nutzten überwiegend Angestellte der auf dem Nachbargrundstück tätigen Firma die Möglichkeit, mittels ausgegebener Schlüssel das Garagentor zu öffnen, ein Fahrzeug auf einem Tiefgaragenparkplatz abzustellen und sodann in die Räumlichkeiten der Firma zu gehen.

Die Beklagte ist nunmehr Eigentümerin des herrschenden Grundstücks, das auch über zwei angrenzende Straßen zu erreichen ist. Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein ehemaliges Fabrikgebäude, das nach einem Umbau teilweise an eine Tanzschule vermietet wurde. Die Räumlichkeiten der Tanzschule befinden sich in einem rückwärtigen Anbau, der wegen anderweitiger Nutzungen des restlichen Gebäudes nicht von den beiden anliegenden Straßen betreten werden kann. Der Publikumsverkehr zu und von der Tanzschule erfolgt ausschließlich über die Zufahrt zur Tiefgarage, also über das Grundstück der Kläger. Der Mieter der Beklagten brachte am Eingangsbereich ein Geschäftsschild an. Die neben dem Garagentor vorhandene Tür war bis Frühjahr 2018 auf der Außenseite mit einem Knauf ausgestattet, der eine Öffnung nur mit Schlüssel erlaubte. Die Beklagte oder ihr Mieter tauschte den Knauf gegen eine Klinke aus, die nunmehr von außen den jederzeitigen Zugang auch ohne Schlüssel ermöglicht.

Die Kläger verlangen von der Beklagten, das Zufahrtstor zur Tiefgarage nach jeder Inanspruchnahme des Geh- und Fahrrechts unverzüglich zu schließen. Außerdem soll sie es unterlassen, über die Tiefgaragenzufahrt Publikumsverkehr zu eröffnen, der nicht mit der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze im Zusammenhang steht, insbesondere nicht den Zugang zu den Tanzschulräumen zu eröffnen, weil die derzeitige Nutzung zu erheblichen Beeinträchtigungen und u. a. im Bereich der Tür regelmäßig zu Beschädigungen führe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger war überwiegend erfolgreich.

Das OLG hat die Beklagten dazu verurteilt, die Nutzung der Tiefgaragenzufahrt für den Zugang zu den Tanzschulräumen zu unterlassen. Der darüber hinausgehende Antrag der Kläger, über die Tiefgaragenzufahrt Publikumsverkehr, der nicht mit der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze im Zusammenhang steht, gänzlich zu unterlassen, war dagegen erfolglos.

Zur Ermittlung des Inhalts der Dienstbarkeit ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen (§ 874 BGB) Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind

Danach ist der Auslegung der Kläger, das Gehrecht sei dem Fahrrecht funktionell untergeordnet und nicht unabhängig von der Nutzung der 25 Tiefgaragenstellplätze eingeräumt, nicht gefolgt worden. Diese Auslegung lässt sich mit dem Wortlaut der Dienstbarkeit und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nicht in Einklang bringen. Nach der Eintragungsbewilligung wurde das Recht eingeräumt, das belastete Grundstück „zum Befahren und Begehen mitzubenutzen“, wobei klargestellt wurde, dass das Fahrrecht auch das Befahren mit Lkw umfasst. Darüber hinaus („ferner“) wurde das Recht eingeräumt, „die mindestens 25 Stellplätze in der Tiefgarage im UG mietfrei und zeitlich unbegrenzt zu benutzen“. Bereits durch diese Formulierung ist klargestellt, dass das generelle Geh- und Fahrrecht von dem Recht zur Nutzung der 25 Stellplätze unabhängig sein soll. Deshalb kann der Beklagten nicht generell untersagt werden, über die Zufahrt Publikumsverkehr zu eröffnen, der nicht mit der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze oder mit dem Zutritt zum Grundstück …/16 im Zusammenhang steht. Jedoch ist die Nutzung der Tiefgaragenzufahrt für Publikumsverkehr zu der im rückwärtigen Bereich des Beklagtengrundstücks eingerichteten Tanzschule von der Grunddienstbarkeit nicht umfasst.

Zwar liegt der Umfang einer zeitlich nicht begrenzten Dienstbarkeit nicht von vornherein für alle Zeiten fest, sondern ist wandelbar: Entscheidend ist nicht die augenblickliche Art der Benutzung des herrschenden Grundstücks zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung, sondern sein allgemeiner, der Verkehrsauffassung entsprechender und für jedermann ersichtlicher Charakter und das jeweilige Bedürfnis, in diesem Rahmen von der Dienstbarkeit, etwa einem Wegerecht, Gebrauch zu machen. Dementsprechend kann sich der Dienstbarkeitsumfang ändern, insbesondere mit einer Bedarfssteigerung wachsen; die Grunddienstbarkeit ist also bezüglich ihrer Ausübung weniger fest umrissen als viele andere Rechte und auf Veränderung angelegt. Voraussetzung für die Umfangserweiterung ist jedoch, dass sich die Bedarfssteigerung in den Grenzen einer der Art nach gleichbleibenden Benutzung des herrschenden Grundstücks hält und nicht auf eine zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung nicht voraussehbare und willkürliche Benutzungsänderung zurückzuführen ist. Da ein dingliches Wegerecht dem Interesse des herrschenden Grundstücks und nicht bloß dem persönlichen Vorteil seines jeweiligen Eigentümers zu dienen bestimmt ist, kann es, sofern der Bestellungsakt nichts Gegenteiliges ergibt, auch von dritten Personen ausgeübt werden, die zu dem Eigentümer in besonderen Beziehungen stehen, insbesondere von seinen Hausgenossen, Besuchern und Kunden, von Mietern, Pächtern und dergleichen. Das gilt allerdings nur, soweit dadurch nicht der Umfang der Grunddienstbarkeit in unzulässiger Weise erweitert wird.

Nach diesen Grundsätzen ist eine Nutzung der Tiefgaragenzufahrt für Publikumsverkehr nicht von vornherein ausgeschlossen.

Allerdings führt die Nutzung allein des rückwärtigen Gebäudeteils auf dem Beklagtengrundstück für den Betrieb einer Tanzschule zu einer nicht vorhersehbaren und willkürlichen Benutzungsänderung.

Die An- bzw. Umbaumaßnahmen auf dem Beklagtengrundstück und die Nutzung allein des rückwärtigen Gebäudeteils für einen mit Publikumsverkehr verbundenen Betrieb war zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit nicht vorhersehbar. Bei der Teilung des Gebäudes durch bauliche Umgestaltung und der Vermietung des rückwärtigen, allein über das Klägergrundstück zugänglichen Gebäudeteils an einen Tanzschulenbetreiber handelt es sich um eine willkürliche Änderung der Benutzungsart, die dazu führt, dass die Zufahrt zur Tiefgarage für die Kunden der Tanzschule während deren Öffnungszeiten ständig zugänglich sein muss.

Zwar hat nach den örtlichen Verhältnissen bei Bestellung der Dienstbarkeit das Geh- und Fahrrecht die Befugnis eingeschlossen, über die Toreinfahrt auch in den hinteren Bereich des Beklagtengrundstücks zu gelangen. Die Nutzungsänderung bedingt aber zwangsläufig eine intensivere Inanspruchnahme des dienenden Grundstücks, weil der Publikumsverkehr nunmehr ausschließlich über die streitgegenständliche Zufahrt stattfinden muss.

Der Anspruch, es zu unterlassen, über die Tiefgaragenzufahrt den Zugang zu den Tanzschulräumen zu eröffnen, richtet sich gegen die Beklagte als Störerin.

Sie hat die Räume im rückwärtigen Bereich ihres Gebäudes nach baulicher Trennung an den Betreiber einer Tanzschule vermietet in dem Wissen, dass ein Zugang für die Kunden der Tanzschule zu diesem rückwärtigen Bereich nur über die streitgegenständliche Tiefgaragenzufahrt möglich ist. Auf diese Weise hat sie an der Entstehung der Störung und – durch das Festhalten am Mietvertrag – auch an ihrer Aufrechterhaltung mitgewirkt.